Közép- és kelet-európai irodapiacok: keresletváltozások, zöld prioritások és egyenlőtlen növekedés

A hat kulcsfontosságú közép- és kelet-európai ország – Bulgária, Csehország, Magyarország, Lengyelország, Románia és Szlovákia – irodapiacai folyamatosan fejlődnek a változó gazdasági környezet, az új munkaerőpiaci elvárások és az átalakuló bérlői igények közepette. Bár a bérbeadási aktivitás a pandémiát követően nagyrészt stabilizálódott, az eltérő kínálat, a bérlői prioritások és az ESG-elvárásoknak való megfelelés különböző trendeket alakítanak ki a régió egyes piacain — derül ki a Colliers legfrissebb, „ExCEEding Borders Office Report. Evolution of Office Markets in CEE-6: Trends and Challenges” című jelentéséből.

Eltérő fejlődési trendek

Josef Stanko, Head of Market Research, Colliers Czechia így kommentálta a helyzetet: „Az új irodafejlesztések volumene jelentős eltéréseket mutat a CEE-6 régióban. Szófia kiemelkedik a folyamatos A-kategóriás fejlesztéseivel, miközben olyan nagyvárosokban mint Varsó, Prága, Bukarest és Budapest, érezhetően visszaesett az építési aktivitás. Varsóban ugyan 2024-ben kisebb élénkülés tapasztalható, de a piac így is mindössze a járvány idején átadott irodaterületek harmadát produkálja.”

Fókuszban a fenntarthatóság és a minőség

A zöld minősítés mára alapelvárássá vált a régióban. Az új fejlesztések egyre magasabb szintű minősítések megszerzését célozzák mint a LEED, a BREEAM vagy a DGNB. Szófiában szinte már minden új projekt rendelkezik tanúsítvánnyal vagy folyamatban van a minősítési eljárás. Pozsonyban a fejlesztők olyan korszerű technológiákat integrálnak mint a geotermikus rendszerek. Emellett egyre több átalakítási projekt is zajlik, különösen Lengyelországban és Csehországban, ahol a prémium lokációban található A-kategóriás épületek a legkeresettebbek. A régebbi, B-kategóriás irodák egyre magasabb üresedési rátával küzdenek, vagy új funkciót kapnak, mivel a bérlők a minőség és a fenntarthatóság felé fordulnak.

További kihívások a fejlesztések területén

Bár a fejlesztési szintek összességében kielégítőnek mondhatók, a kihívások piaconként eltérőek. A növekvő építési és finanszírozási költségek, a stagnáló kereslet és a kiszámíthatatlan hozamok közös problémát jelentenek. Mindez ahhoz vezet, hogy a várható és a tényleges kínálat mértéke között jelentős eltérések mutatkoznak a CEE-országok fővárosaiban. 

Változó bérlői preferenciák

A CEE-6 régióban a bérlők egyre inkább a minőséget, a lokációt és a fenntarthatóságot helyezik előtérbe a költségalapú döntésekkel szemben. Szófiában a kereslet stabil, amit elsősorban hosszabbítások és költözések mozgatnak. Varsóban ágazati átrendeződés tapasztalható: növekvő arányban jelennek meg a gyártócégek, miközben csökken az IT- és outsourcing szektor igénye. Bukarestben a folyamatos piaci bizonytalanság miatt a bérlők elhalasztják az előbérleti döntéseket, miközben a hibrid munkavégzés hatásait továbbra is vizsgálják.

A közszféra intézményei egyre jelentősebb bérlőként jelennek meg a piacon. Szlovákiában és Lengyelországban állami ügynökségek keresnek modern, magas minőségű irodai környezetet. Magyarországon pedig a kormány bérlői szerepből tulajdonosi pozícióba lép át, és új, állami tulajdonú irodaházak jelennek meg a piacon.

Rugalmas terület és bérleti időszak trendek

A rugalmas munkaterületek iránti kereslet növekszik. Szófia vezeti a régiót a flex irodák arányában, míg Prágában egy domináns helyi szolgáltató vezetésével bővül ez a szegmens. Budapesten érett flex piac működik, ahol egyre nagyobb az igény a rugalmas bérleti konstrukciókra a nagyvállalatok részéről.

A bérleti időszakok is változnak. Prágában az új szerződések gyakran 7–10 évesek, ami magas színvonalú irodabérleti beruházásokra utal. Varsóban hasonló tendencia figyelhető meg, míg Bukarestben a bérlők nagyobb rugalmasságot keresnek, például felmondási lehetőségeket és a terület módosítására vonatkozó opciókat.

Árazás és ösztönzők

A bérleti díjak folyamatosan emelkednek a CEE-6 piacain, miközben az ESG-kompatibilis, központi elhelyezkedésű épületek prémiuma egyre hangsúlyosabbá válik. Az A- és B-kategóriás ingatlanok árkülönbsége egyre növekszik.

• Prága vezet a legmagasabb bérleti díjakkal, amelyek elérik a 30 €/négyzetmétert.
• Varsó szorosan követi 28,5 €/ négyzetméterrel.
• Budapest, Bukarest és Pozsony a 20–25 €/ négyzetméter közötti sávban helyezkedik el.
• A legkedvezőbb árakkal Szófiában találkozhatunk – 16 €/ négyzetméter.

A zöld minősítéssel rendelkező épületek egyre nagyobb bérleti díjprémiumot érnek el, miközben a minősítés nélküli ingatlanok esetében fennáll a „barna diszkont” kockázata. A bérleti ösztönzők szerkezete városonként eltérő: Prágában például jelentős fit-out hozzájárulást kínálnak az új fejlesztésekhez, míg Varsóban a bérleti feltételeket és a költségkeretet a piaci helyzetnek megfelelően alakítják.

Piaci teljesítmény

• Varsó továbbra is felülmúlja a régiós versenytársakat nettó bérbeadás tekintetében.
• Prágában stabil kereslet és alacsony üresedési ráta jellemző, utóbbi jelenleg 7–8% körül mozog.
• Bukarest és Szófia a 2021–2022-es magas, 15–16%-os üresedési csúcsokból lábadozik.
• Pozsony és Budapest esetében ingadozó az üresedési ráta, a legnagyobb hatás a régebbi épületekben érzékelhető.

Kilátások 2025 második felére

Grzegorz Sielewicz, Head of Economic & Market Insights, Colliers CEE szerint:
„A globális bizonytalanság ellenére a CEE régió továbbra is vonzó alapokat kínál a versenyképes munkaerőpiacoknak és földrajzi elhelyezkedésből fakadó előnyöknek köszönhetően. Bár rövid távon továbbra is fennállnak kihívások mint az inflációs nyomás és a kamatláb-érzékenység, a középtávú kilátások pozitívak, különösen azok számára, akik támogatják a zöld innovációt és rugalmasak a hibrid munkavégzést illetően.”

Az év során a CEE-6 irodapiacai tovább alkalmazkodnak majd a változó bérlői igényekhez és gazdasági környezethez. A kereslet várhatóan a prémium, ESG-kompatibilis ingatlanokra összpontosul a központi helyszíneken, míg a másodlagos eszközök esetében átalakításra vagy funkcióváltásra lehet szükség.

A közszféra növekvő szerepe, a rugalmas munkaterek fejlődése, valamint a hagyományos szektorok – mint a pénzügy, a szakmai szolgáltatások és a gyártás – folyamatos kereslete alakítja majd a régió irodapiaci jövőjét. Azok a befektetők és fejlesztők érvényesülnek majd leginkább, akik a változó piaci környezetben a fenntartható, magas színvonalú, stratégiai lokációban elhelyezkedő ingatlanokra helyezik a hangsúlyt.