10 dolog amit még NEM tudsz az MNB ingyenhiteléről…

A Bankmonitor.hu szakértői 10 megválaszolatlan kérdést gyűjtöttek csokorba az MNB „ingyen” lakáshitelével kapcsolatban.

Mint ismert, a múlt hét elején a jegybank elnöke felvetette egy kamatmentes lakáshitel lehetőségét. Jó pár feltételt már megismerhettünk a tervezett konstrukcióval kapcsolatban, ugyanakkor számos részletről még nincs információnk. A Bankmonitor szakértői most összeszedtek 10 megválaszolásra váró kérdést az MNB új kölcsönével kapcsolatban.

1. Mennyi lesz a maximálisan felvehető összeg?

A konstrukciót 10 éves futamidejűre tervezi a jegybank, és a kamatmentes kölcsönből igényelhető összegnek is lesz várhatóan felső határa. Ennek nagyságáról azonban jelenleg nincs információnk. Ez az egyik legfontosabb kérdés a tervezett hitellel kapcsolatban: a jelenlegi vételárak mellett – különös tekintettel az új építésű lakások árára – egyáltalán nem mindegy, hogy 1, 10, vagy épp 20 millió forint lesz az MNB kamatmentes lakáshitelének maximális összege. Hiszen a nagyobb hitelösszeg és a rövid futamidő párosítása magas havi törlesztőt eredményez, amihez pedig magas, átlag feletti jövedelem igazolása szükséges.

2. A vételárnak mekkora részét teheti ki az MNB kamatmentes kölcsöne?

Az biztos, hogy az új támogatás összevonható más megoldásokkal is: a vételár részét képezheti a vevő saját megtakarítása, a családi otthonteremtési kedvezmény, a Babaváró hitel és piaci kamatozású lakáshitel is az “Új Otthon Program”keretében nyújtott kamatmentes kölcsön mellett.

Viszont kérdés, hogy lesz-e valamilyen elvárás a vételár összetételével kapcsolatban? Matolcsy György írásában megjelenik a “Fele-fele” kifejezés.  Kérdés, hogy ez egy szófordulat volt a szövegben vagy valóban a vételárnak maximum a felét teheti ki majd az új konstrukció. Valamilyen korlát várhatóan lesz – ha nem is a vételár felében határozzák meg – a kamatmentes kölcsön összege és a vételár nagyságára vonatkozóan.

3. Milyen mértékben számíthat önerőnek az új “ingyenes” lakáshitel?

A kölcsön mögött a tervek szerint nem lesz ingatlanfedezet, ezért joggal merülhet fel a kérdés: milyen mértékben számíthat önerőnek, azaz helyettesítheti-e a vételáron belül a minimálisan elvárt saját megtakarítást? Egyáltalán nem lényegtelen a kérdés, hiszen a tervek szerint egy hitel és egy támogatás kombinációja lesz az új konstrukció.

Az eddigi gyakorlat alapján többféleképpen is beszámíthatják az önerőbe az MNB új lakáshitelét:

• Minősülhetne teljes mértékben lakáshitelnek is, azaz egyáltalán nem helyettesítheti a minimálisan elvárt önerőt. Logikus lehet ez a megoldás is, hiszen ezt a konstrukciót minden esetben vissza kell fizetni.
• A bankok tekinthetnek rá úgy is, mint a családi otthonteremtési kedvezményre (csok), hiszen a tervek szerint nem jegyeznek be jelzálogjogot az ingatlanra a konstrukcióhoz kapcsolódóan.
• Az is elképzelhető, hogy a konstrukció összegének csak egy része fog lakáshitelnek minősülni, a maradék összegre pedig támogatásként tekint a bank. A Babaváró hitelt is így kezelik a pénzintézetek – 25%-a hitelnek, 75%-a támogatásnak minősül -, márpedig sok szempontból erre a konstrukcióra hasonlít leginkább az új kamatmentes kölcsön.

Példaként nézzük meg egy 40 millió forint értékű lakás vásárlásához szükséges minimális önerő nagyságát a különböző esetekben. Tegyük fel, hogy a bank maximum a vételár 70%-ig nyújt lakáshitelt, 10 millió forint MNB kamatmentes kölcsönt igényelne az adós, a család pedig a lehető legkevesebb saját megtakarítás bevonásával szeretné megfinanszírozni a vásárlást.

1. A Bank maximum 28 millió forint lakáshitelt nyújtana, az első esetben ebbe beleszámít a 10 millió forint kamatmentes kölcsön is, emiatt legalább 12 millió forint önerőre lenne szükség a vásárláshoz.
2. A második esetben a 28 millió forint lakáshitelbe nem számít bele a 10 millió kamatmentes kölcsön, így a csupán 2 millió forint saját megtakarításra lenne szükség a vételár kiegyenlítéséhez.
3. A maximális 28 millió forintos hitelösszegbe csupán 2,5 millió forint mértékéig számtana bele a kamatmentes lakáshitel – a 10 millió forint vételár 25 százaléka – a harmadik esetben, az ezen felüli 7,5 millió forint támogatásnak minősül. Így összességében 4,5 millió forint saját megtakarításra lenne szükség a lakás megvásárlásához.

Jól látható, hogy ez a szempont – milyen mértékben tekinthető önerőnek a kamatmentes lakáshitel – nagymértékben befolyásolhatja a vásárláshoz minimálisan szükséges saját megtakarítást. Ez pedig döntően befolyásolhatja azt, hogy egyes családok milyen új építésű lakást tudnának megvásárolni.

4. Milyen biztosításra lenne szükség a hitel mellé?

Azt már tudjuk, hogy a konstrukcióhoz a tervek szerint nem jegyeznek be jelzálogjogot – nem lenne szükség ingatlanfedezetre hozzá -, a megfelelő biztosítékot a hitelt nyújtó jegybanknak egy piaci biztosítás jelentené. Arról azonban nincs információnk, hogy mire is kellene kiterjednie ennek a biztosításnak.

Jelenleg számos különböző hitelhez kapcsolódó piaci biztosítás érhető el. Van halálesetre szóló biztosítás, amelynél a teljes fennálló tartozást kifizeti az adós halálakor a biztosító a hitelezőnek. Van, amikor a törlesztőrészletet rendezi az adós helyett a biztosító egy meghatározott ideig bizonyos káresemény – például munkanélküliség, tartós betegség – bekövetkeztekor.

Ezek a biztosítások azonban sok szempontból eltérnek egy ingatlanfedezettől. Előny lehet a jelzálogjoggal szemben, hogy nem számít a lakások árának alakulása. (Ha nagymértékben csökkennének az ingatlanárak, akkor a fedezetül felajánlott lakás értéke már nem biztos, hogy fedezné a teljes fennálló tartozást.)

Ugyanakkor a biztosítók csak bizonyos káresemény bekövetkeztekor fizetnek – munkanélküliség, betegség, halál stb. -, ha az adós egyéb okokból nem fizetné a hitelét, akkor a hitelezőnek nem nyújtana védelmet a konstrukcióhoz kapcsolódó biztosítás. Éppen ezért nagyon érdekes kérdés, hogy milyen biztosítást kellene a kölcsön mellé kötnie az adósoknak.

5. Kapcsolódhatnak egyéb díjak a kamatmentes kölcsönhöz?

Azt már tudjuk, hogy a konstrukció kamata a tervek szerint 0% lenne, valamint szükség lenne egy piaci biztosításra, amelynek havi díját az igénylő fizetné. Ezek mellett azonban jelenleg egy piaci kamatozású lakáshitelhez kapcsolódhat még számos egyszeri induló díj is. Ilyen például a közjegyzői okirat költsége, a földhivatali eljárás díja, a banki bírálat költsége: ez a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora szerint egy 15 millió forint összegű lakáshitelnél akár 80-120 ezer forint is lehet.

Bizonyos díjak biztos nem lesznek az új kamatmentes kölcsönnél. (Mivel nem lesz jelzálogjog bejegyzés, ezért ehhez kapcsolódó földhivatali ügyintézési díjat sem fognak felszámolni.) Ettől függetlenül néhány tétel még kérdéses: például szükség lesz-e tartozáselismerő okiratra és ezt vajon milyen díjszabás mellett készítenék el a közjegyzők?

6. Milyen mértékben terhelhetné meg a jövedelmet a hitel törlesztőrészlete?

Azt már tudjuk, hogy a kölcsön törlesztőrészlete – a 10 éves futamidő miatt – jelentősen meghaladhatja egy 20-30 éves futamidejű piaci lakáshitelre havonta fizetendő összeget. Emiatt vélhetően jelentős jövedelemre lesz szükség a kamatmentes MNB hitel igényléséhez.

Azt azonban nem tudjuk, milyen JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) lesz érvényes a konstrukcióra. A jogszabály ugyanis nevesíti, hogy az igénylő jövedelmét milyen mértékben terhelheti egy hitel törlesztőrészlete: ez lakáshitelek esetében függ a kamatperiódus hosszától és a jövedelem nagyságától is. Az új konstrukciót azonban nehéz besorolni a jelenleg ismert kölcsönök közé, hiszen nincs ingatlanfedezet mögötte, mégis sok mindenben hasonlít a lakáshitelekhez.

Nagy valószínűséggel a legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelekre érvényes szabály lesz irányadó a termékre – ez az elvárás a személyi kölcsönöknél és a Babaváró hiteleknél is egyébként -, amely alapján az 500 ezer forint alatti igazolt jövedelemmel rendelkezők fizetésének maximum a felét teheti ki a törlesztőrészlet. Ugyanez az arány 60% a legalább 500 ezer forint keresettel rendelkező igénylők esetében. Fontos, hogy ettől a jogszabályi elvárástól a bankok szigorúbb irányban eltérhetnek!

Elképzelés tehát van a jövedelem terhelhetőségéről, azonban biztosat nem lehet ezzel kapcsolatban mondani egyelőre.

7. Mit takar a “zöld”, energiatakarékos lakás?

Az biztos, hogy “zöld”, energiatakarékos ingatlanok építését és vásárlását lehet csak a konstrukcióból megfinanszírozni. Arról azonban nincs információnk, hogy hol fogják meghúzni a határt: melyik új építésű ingatlan felel meg majd a “zöld” lakás kritériumnak?

A jövő évtől azonban már csak a  „közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelő”, azaz a BB energetikai besorolású ingatlanok kaphatnak használatbavételi engedélyt – annak megfelelő dokumentumot -, ennél szigorúbb energiatakarékossági előírásokra pedig nem számítanak a szakértők. De erről  majd a részletszabályok fognak rendelkezni várhatóan.

8. Hányszor lehet igényelni a konstrukciót?

A Babaváró hitelt egyszer lehet felvenni, a csok támogatás ennél kicsit bonyolultabb: alapelv, hogy egy gyermek után csak egyszer lehet megigényelni a támogatást. Azonban, ha egy korábban érvényben lévő gyermekek után járó lakáscélú támogatást már igénybe vett a család – melynek összege a jelenlegi támogatási összegtől elmaradt -, akkor a különbözetet meg lehet igényelni. Fontos, hogy minden újabb igénylésnél – legyen szó különbözeti összegről, vagy újabb gyermek után járó támogatásról – újabb lakáscélt szükséges igazolni. Létezik olyan eset, amikor a már meglévő lakáscélhoz kapcsolódóan az utólag született gyermekre is igényelhető a támogatás, ez azonban igen ritkán fordulhat elő. (A leggyakoribb csok-kal kapcsolatos félreértésekről itt lehet olvasni.)

Az eddigi kommunikációból nem derült ki, hogy az MNB kamatmentes kölcsönét hányszor igényelhetné egy adós/család. Elképzelhető, hogy a Babaváró hitelnél megismert gyakorlatnak megfelelően csak egyszer lehetne felvenni ezt a kölcsönt is. Az is egy reális opció azonban, hogy egyszerre csak egy ilyen hitele lehet egy családnak, azonban a korábbi kölcsön megszűnését követően – lejárat, előtörlesztés – fel lehet venni  újra a konstrukciót.

A támogatás mértéke miatt azonban nagy valószínűséggel valamilyen korlátozást be fog vezetni a fentiekkel kapcsolatban a jegybank.

9. Értékesíthető a lakás a vásárlást követően?

Az eddig lakáscélú támogatások esetében – legyen az a csok, vagy annak egy korábbi változata – a megvásárolt ingatlant a család nem adhatta el egy meghatározott ideig. Például a jelenlegi csok esetében 10 évig életvitelszerűen az ingatlanban szükséges lakni és az állam javára elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre kerül a megvásárolt lakásra.

A Babaváró hitel szabad célú támogatott hitel – bár jellemzően lakáscélra fordítják az összeget -, éppen ezért az összeg felhasználását nem szükséges leigazolni. Lakáscél esetében sem kér semmilyen külön biztosítékot az állam.

Érdekes kérdés, hogy az új konstrukció esetében mi lesz az eljárás: azt már tudjuk, hogy jelzálogjog nem kerül a megvásárolt lakásra, de vajon az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése alól is eltekint a hitelt nyújtó MNB?

Alapvetően az adós a lakás értékesítésével egy kamatmentes szabad célú összeghez jutna, a Bankmonitor szakértői szerint ezt a lehetőséget pedig valamilyen formában megpróbálja majd elkerülni a támogatást nyújtó szerv.

10. Hogyan kérhető a szerződések módosítása?

Ugyan egy kölcsön igényléskor erről ritkán beszélnek, de érdemes szót ejteni a hitelek szerződéskötést követő “életéről” is. A kereskedelmi bankok a tervek szerint a hitelek előminősítésében vennének részt csupán, a jegybank végzi el végleges bírálatot és a folyósítást.

Sok esetben azonban az adósok a futamidő alatt módosítási igénnyel fordulhatnak a hitelezőhöz. Például ki szeretnék vonni az adóstársat a hitelügyletből, de az is előfordulhat, hogy rész-, teljes előtörlesztést kér az adós. Ezeket az igényeket is kezelni kell valamilyen módon a jegybanknak, ami a jelenlegi feladataihoz képest egy elég komoly változás lenne.

A konstrukció bevezetésének dátumát még nem tűzték ki, elég sok idő van a fenti kérdések átgondolására. Aki pedig most szeretne lakáshitelt igényelni, az a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorában megnézheti a jelenleg elérhető ajánlatokat.