Súlyos következmények a lakáspiacon

Mennyire csökkenti a lakásépítési aktivitást a kormányzati megszorító csomag, az ingatlanadó, az áfaemelés, a szocpol és a forinthitel-támogatás eltörlése?

Zellei Zoltán, értékesítési igazgató, Elephant Holding

A projekt előkészítésétől az értékesítésig egy teljes lakásépítési ciklus átlagosan négy-öt év, egyes esetekben bőven hat éven felüli, hiszen még egy vevőnek is viszonylag hosszú időt vesz igénybe az új lakás megvásárlása. Ilyen hosszú üzleti folyamatok esetében rendkívül fontos a kiszámíthatóság, a szabályozási háttér állandósága, különösen mivel az ingatlan a lakossági vagyon legmeghatározóbb tétele. Nem arról van szó, hogy az áfaemelést vagy a szocpol eltörlését a piac ne tudná megemészteni – a piac majdnem mindenhez tud alkalmazkodni -, hanem arról, hogy az állandó változások bizonytalanságot szülnek egy olyan piacon, ahol a kulcsszó a biztonság. A változtatásokat mindig meg lehet szokni, de az állandóság sokat segítene a szektoron. Megítélésem szerint a lakáspolitikában – csakúgy, mint számos más területen – kapkodás van, s ennek komoly kihatásai vannak, megnehezíti mind a fejlesztők, mind a vásárlók helyzetét. A piac hektikus, a forintfinanszírozás eltörlésével nehezebb helyzetbe kerülnek a fejlesztők, és így sokkal nehezebb az üzleti tervezés, mint ha kiszámíthatóság jellemezné az országot. A fő problémát azonban továbbra is az ország általános helyzetében látom: hiszen ha megfelelő úton haladnánk előre, akkor nem az számítana, hogy van-e szocpol, csakhogy a nyugat-európai szintektől lényegesen elmaradó jövedelmek mellett ezeknek a tételeknek még jelentős szerepük van a lakáshoz jutásban.

Kiss Gábor, műszaki vezető, Nanette Real Estate Group NV.

A lakásépítési aktivitást a beruházók által várt kereslet határozza meg. Amikor a beruházók elkezdenek egy fejlesztést, akkor a következő két-három évben várható keresletre építik fel a stratégiájukat. A gazdasági válság hatására nagyon nehéz még hat hónapra előre is látni, így mindenki sokkal óvatosabb lett, és a fejlesztők döntő többsége elhalasztotta a beruházás elindítását. Ebben a helyzetben vált ismertté a kormányzat által végrehajtott, illetve tervezett megszorító csomag tartalma (ingatlanadó, áfaemelés, a szocpol és a forinthitel-támogatás eltörlése), amely még nehezebbé teszi a várható kereslet felmérését.

A NANETTE csoport hosszú távon mindenképpen bizakodó. Erre alapozva az utóbbi egy évben több telekingatlan megvételével a következő tíz évre elkötelezte magát a magyarországi fejlesztések mellett. Azt gondoljuk, Magyarországon továbbra is jelentős mennyiségben van szükség új építésű lakásokra. A vásárlási szándékot ma jelentősen korlátozza a gazdasági válság és a megszorító csomag. Véleményünk szerint a kereslet egy része megmarad, de az eddigiekhez képest kedvezőtlenebb körülmények hatására a vásárlóerő döntő többsége jelenleg kevesebb anyagi forrással, hitellehetőséggel rendelkezik, és ez várhatóan a következő években is így marad. Ennek hatására a lakásméretek eddigi emelkedő trendje megfordul, és újból jelentős mennyiségű kis lakásra lesz igény a piacon.

Dr. Kerényi Gyula, vezérigazgató, Pesti Házak Zrt.

A lakásépítő szektor volumene ősszel az évek óta tartó folyamatos csökkenés után, a finanszírozás eltűnése miatt, drasztikusan zuhant. A válság sok fejlesztőt, elsőként főként a külföldieket, de csendben több hazait is magával sodort, fejlesztéseiket leállították, a tevékenységüket beszüntették.

A vevői kereslet tulajdonképpen megszűnt. Piaci információk alapján a 2008 IV. negyedévére és 2009-re tervezett beruházások 90%-át leállították, ezek jelentős részének helyzete várhatóan évekig nem fog megváltozni. Összességében elmondható, a lakáspiac megdermedt, a havi húsz-negyven adásvétel a kiváló lokációkban található, kevésbé felcserélhető termékekre korlátozódik.

A tavaszi csomag, benne az ingatlanadó, az áfaemelés, a szocpol és a forinthitel-támogatás eltörlése a jelenlegi helyzetet konzerválja, és ellehetetleníti a kevés lehetséges tranzakció esélyét is. A legsúlyosabb ezek közül az áfaemelés, amely jelentősen megdrágítja a lakásokat – ezzel újabb vevői csoportok szorulnak ki a piacról -, valamint a támogatott hitel eltörlése, mivel ennek hiányában a beruházások megvalósítása, a jelenlegi lakásárak és kamatszint mellett lehetetlenné válik.

Fontos mindemellett azt is megjegyezni, hogy a vásárlók több mint 70%-a végfelhasználó, az ő lakásigényük továbbra is létezik, amelyet csak ideig-óráig lehet halogatni. Paradoxonnak tűnhet, viszont belátható, hogy a lakásépítés megszűnésével és a meglévő készletek kimerülésével komoly hiány is kialakulhat, a kérdés már csak az, mennyi víznek kell lefolynia addig a pillanatig a Dunán…