Pesszimizmus az ingatlanpiacon – mégis emelkednek a lakásárak

Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban-áll az Ecostat jelentésében. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására, de kérdéses, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók, a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.

További gyengülés az ingatlanpiacon

Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe 2006 harmadik negyedévében 42,7 százalék, mintegy 4 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi értéknél. A felvételi eredmények és a piaci jelzések alapján az ingatlanpiac további gyengülésével számolunk. A piacon szereplő csoportok magatartását visszafogottság jellemzi. A kereslet-kínálati viszonyok romlanak, az ingatlanpiac bővülése – néhány tevékenység kivételével – a jelen időszakban és a következő egy-két évben nem várható. A felújítás-korszerűsítés, a szállodaépítés és az üzlethálózat-bővítés továbbra is élénk lesz. Az EU támogatások pedig reményeink szerint lehetőséget adnak majd a városi infrastruktúrák, város-képek jogosan elvárható fejlesztésére, azaz a rekonstrukciókat végző építőipari cégek komoly kihívások és ezzel együtt jelentős fejlődés előtt állhatnak.

Az ECOSTAT 2006 harmadik negyedévi ingatlanbarométer felmérésének időpontja az egyensúlyjavító intézkedések kidolgozásának és közzétételének időszakában történt. A felmérés eredményei az ingatlanpiac megtorpanását jelzik. A piaci szereplők már szembesültek a kormányzat konvergencia programjának keresletcsökkentő hatásaival, az ingatlanpiacot közvetlenül is érintő intézkedésekkel, a lakásépítéseket és a vásárlást befolyásoló hitelfelvételek és kamattámogatások változásaival, s nem utolsó sorban a fizetőképes kereslet átmeneti csökkenésével.

A kormány egyensúlyjavító intézkedései érzékenyen érintik az ingatlanpiacot. A középső áfa-kulcs mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások lassítják az ingatlanok létesítését és forgalmát. A növekvő energiaárak a kevésbé korszerű ingatlantípusoknál jelentősen emelhetik a fenntartási költségeket. Várhatóan romlik a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatósága, módosulnak a lakótelepi lakásokból továbbköltözők tervei, alacsony marad a lakás-mobilitás. A pénzintézetek a lakáshiteleknél növekvő számú kétes, illetve nem teljesített hitelfizetéssel találkoznak, amelyek egyre nagyobb problémát jelentenek a hitelfelvevőknél és a hitelt folyósító pénzintézeteknél.

2006 első félévében kevesebb új lakásépítési engedélyt kértek az ingatlanfejlesztők és a lakosság, mint az előző időszakokban. A lakásépítés volumene 2006-ban elmarad az elmúlt évi 41 ezres lakásszámtól, ebben az évben előreláthatóan 35-36 ezer lakást vesznek használatba. A teljesítmények csökkenésében szerepet játszik az a körülmény is, hogy a lakóingatlanok piaca, legalábbis egyes szegmenseiben, a fizetőképes kereslethez viszonyítva megközelítette a telítettségi szintet. A jelenlegi hitel- és bérleti kondíciók mellett kevésbé kifizetődő az üzleti jellegű lakásépítés, de feltehetően még most is az átlagos jövedelmezőséget jóval meghaladja.

A lakások és építmények felújítási piacán a következő években azonban már élénkülés várható. A korábbi évtizedekben elhanyagolt lakások, épületek felújítása és egyidejű korszerűsítése gyors ütemben bővül. A folyamat tartósnak ígérkezik. Az infrastrukturális beruházások élénkülnek, amit a bővülő EU-források is segítenek. A lakásépítés piacáról kivonuló ingatlanfejlesztő cégek szállodák, bevásárlóközpontok és közműberuházások fejlesztésében vesznek részt. A múlt év végi és az ez év első félévi lakásépítés adataiból kitűnik, hogy a használatbavételi engedélyt kapott lakások száma elmarad az előző időszakitól. Középtávon évi 35 ezer új lakás átadásával számolunk.

Az újonnan épített lakások átlagos területe ez év első félévében 3 négyzetméterrel haladta meg az elmúlt évi 87 négyzetméteres lakásnagyságot. Ez azonban nem jelent lényegi változást a lakások összetételében. Továbbra is jelentős mennyiségű kis lakás épül, csökken viszont a garzonlakások iránti kereslet, és növekszik az egy plusz két félszobás lakások iránti igény. Fokozódik a nagy alapterületű, kiváló minőségű, egyedi kivitelezésű, luxus-komfortot biztosító lakóépítmények iránti igény. A jövedelmekhez hasonlóan az ingatlanpiaci igények is szélesedő skálán mozognak, a mennyiségi növekedést egyre inkább a minőségi lakásépítés váltja fel, fokozódik a minőségi elvárások érvényesítésének igénye.

Az üdülők és üdülőtelkek piaca évek óta stagnál, s a jövőbeni kilátások sem kedvezőek. Az üzleti célú üdülők, üdülőtelkek kereslete továbbra is gyenge, újjáéledése több évet igényel, struktúrája fokozatosan átalakul, feltételezhetően a bővülő belföldi turizmus igényeihez fog alkalmazkodni. A forint árfolyamának hullámzása, a lakosság jövedelmének csökkenése, valamint az időjárási viszonyok a belföldi turizmus erősödését segítik, ez napjainkban az üdülők bérlését, kihasználtságát javítja.

Az előző évek élénk forgalmát követően az építési telkek piaci kereslete az utóbbi egy-másfél évben lanyhult. Az igények volumene alig változott, miközben az önkormányzati új telkek kialakításai gyorsultak. Az Önkormányzatok a közműfejlesztést többségében az új tulajdonosokkal finanszíroztatják. A telekingatlan-kínálatot bővítik a város-rehabilitációk, valamint a termelő szféra rekonstrukciója, az elavult telephelyek felszámolása. A folyamat eredményeként nagyszámú, zömében közművesített telek szabadul fel. A lakosság telekvásárlása várhatóan szinten marad, a bevásárlóközpontok, szállodák építésére alkalmas területek iránt mutatkozik növekvő igény.

Az irodapiaci kereslet döntő hányada Budapesten koncentrálódik, a fejlesztések immár egy évtizede magas szinten stabilizálódtak. Vidéken az iroda-igények lényegesen kisebbek, az ellátottság megfelelő, új irodaházak létesítésére kis volumenben kerül sor, inkább a meglévő irodaépületek átépítése, korszerűsítése a jellemző. A fővárosban az irodapiac forgalma élénk, jobbára a magas minőségi és műszaki követelményeket kielégítő irodaépületek iránt nő a kereslet. Az irodák kihasználtsága a hazai vagyonkezelők szerint kielégítő, mértéke 80 százalék körüli, nemzetközi összehasonlításban azonban alacsony, az európai nagyvárosokban 90 százalék körüli a telítettség. A hazai irodafejlesztők a tíz százalékpontnyi különbséget nem tartják aggályosnak. A bérleti díjak Közép-Európában, így Budapesten is stabilak, az év végéig érdemi változással nem számolnak az üzemeltetők. Jelentős változás körvonalazódik az újpesti felhőkarcolók építésének lehetséges engedélyezésével.

A kereskedelmi és szolgáltató üzlethelyiségek piaca tartósan élénk. A bevásárlóközpontok hálózata bővül, az új autópálya-szakaszok mellett sorra épülnek értékesítő központok, üzemanyagtöltő állomások. Továbbra is keresettek a szupermarketek, bevásárlóközpontok létesítésére alkalmas telkek. A kereskedelmi, szolgáltatói, továbbá az ipari építmények körében az építési kedv szolid bővülésével számolnak a befektetők.

A szállodaépítés az EU csatlakozást követően a turizmus és a fapados légi-közlekedés fejlődésével kapott új lendületet. A szállodai férőhelyek száma Budapesten és a Balaton térségben érezhetően bővül és korszerűsödik, ahol a turizmus is koncentrálódik. Az utóbbi hónapokban Közép-Európa több államában felerősödött politikai viták, kormányválságok a szállodaépítés lendületét is visszavethetik. A nagy presztízsű szállodaprojektek kifutásával hazánkban is előtérbe kerülnek a kisebb, száz szoba körüli három csillagos hotelek építése. Mérsékelt ütemben bővülnek a vidéki szállodakapacitások, s folytatódik a Balaton körüli üdülők rekonstrukciója, komfortszínvonalának növelése.

Az ipari parkok beépítettsége fokozatosan javul, a raktárak, egyéb termelő-szolgáltató helyek kereslete közepes. Jelentős élénkülés az EU források megjelenését követően várható.

A logisztikai központok piaca 2005-ig rendkívül dinamikusan nőtt, a fejlődés a múlt évben kissé megtorpant, vélhetően a piac telítődése miatt. Az érdeklődés e piaci szegmens iránt közepes, mind a bérlők, mind a fejlesztők részéről. A közeljövőben e tendencia fennmaradásával számolunk, a létesítmények kihasználtsága magas szinten stabilizálódhat, a bérleti díjak illeszkednek a térség díjtételeihez. A közlekedési viszonyok javulása azt eredményezi, hogy a raktárbázisok a különböző típusú útvonalak találkozási pontjaiban koncentrálódnak.

Az ingatlanpiac szereplőinek várakozásait a gazdaságban elfoglalt helyük alapvetően meghatározza. A vállalatok valamivel kevesebb termelő hely létesítését tervezik a következő hat hónapra, mint az előző negyedévi teljesítés. A vállalkozói szféra ingatlanfejlesztési indexe csupán 0,5 százalékkal emelkedett, ezzel 33,3 százalékra nőtt, amely továbbra is igen alacsony fejlesztési szándékot tükröz. A vállalkozások, ha kedvezően is ítélik meg üzleti helyzetüket, csak némi késéssel fejlesztik termelési, értékesítési eszközeiket.

A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2006 első és második negyedévében kismértékben, 0,4, illetve 0,2 százalékponttal emelkedett. A létesítési, vásárlási szándék az év harmadik negyedévében viszont jelentősen, mintegy 6,8 százalékkal csökkent. A fenti értékekből a lakosság csökkenő mértékű ingatlanpiaci keresletére és fejlesztési szándékaira következtethetünk. Az előző évek előrehozott vásárlásainak és befektetési célú ingatlanépítéseinek forgalommérséklő hatása tovább tart. A továbbgyűrűző hatásokkal 2007-ben is számolnunk kell. A családok lakásvásárlási célú hitelfelvételi szándékai kismértékben csökkennek, a korábbinál kevesebben kívánnak házat vagy lakást venni. A lakás-felújítási igények – részben a panel-felújítási program kiterjesztésével – 2007-ben élénkülnek.

Az önkormányzatok az előző félévinél kisebb volumenű beruházást és közműfejlesztést prognosztizálnak az év következő hat hónapjára. A területi önkormányzatok ingatlanfejlesztési indexe 2006 első negyedévében még 1,3 százalékponttal nőtt, az év második negyedévében viszont már 0,2, a harmadik negyedévben 12 százalékponttal csökkent. A helyhatóság fejlesztési hajlandósága összességében magasabb az átlagosnál, értéke megközelíti az 57 százalékot.

Az ingatlan-forgalmazók várakozásai az elmúlt négy évben valamelyest magasabb volt az átlagosnál, tendenciájában viszont csökkenő irányzatot vett fel. A következő hat hónapra mérséklődő keresletet és bérlési szándékot, összességében 1,4 százalékpontos forgalom-visszaesést jeleznek a felmérések. E gazdálkodói csoport – az előző negyedévi alacsony értékekhez képest is – keresletcsökkenést prognosztizál, a visszaesés mértéke azonban nem jelentős, alig haladja meg a másfél százalékpontot.

Az ingatlan-fejlesztő cégek teljesítménye az elmúlt években stabil és kiegyenlített volt. A befektetői várakozások ennek ellenére nem érik el az átlagos szintet, tendenciájában csökkenő irányzatot jeleznek. Az ingatlanberuházó cégek igen érzékenyek a piaci viszonyok változására. A bizalmi index értéke 2006 első negyedévében 2,8 százalékponttal növekedett, a második negyedévben 2,1 százalékponttal, a harmadik negyedévben pedig 6,3 százalékponttal visszaesett. Az ingatlanfejlesztők bevételeinek nagy részét a következő félévben a belföldi társaságok megrendelései jelentik, az igények több mint egynegyede a költségvetési szervektől származik. A ház- és lakásépítés arányának csökkenésére számítanak a beruházók, összhangban a lakossági kereslet gyengülésével.

Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek építményeik, szolgáltatásaik értékesítésében. A különböző ingatlancsoportokban az árak várhatóan 6,8-9,5 százalékkal emelkednek. A legnagyobb mértékű növekedést az építőanyag-áraknál jelezték a piaci szereplők, amelyekre 7,6 százalékos árnövekedést prognosztizáltak.

Az év harmadik negyedévében az építőanyag-áraknál már 9,2 százalékos és a munkaerő-költségeknél 9,5 százalékos áremelkedést várnak az ingatlanpiac szereplői. Az építési-szerelési tevékenységnél 8,9, a tervezési díjaknál 7,3 százalékos áremelkedést becsülnek. A legfrissebb felmérés szerint legkevésbé a telkek árai nőnek ebben az évben, átlagosan 6,8 százalékkal.

Az előző negyedévben a kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizáltak, az év harmadik negyedévére kicsivel magasabb, 5-9,2 százalékos áremelkedést várnak. Az “A” kategóriás irodák ára várhatóan 9,2 százalékkal, az új és használt logisztikai ingatlanok átlagosan 7,9 százalékkal kerülhetnek többe a következő félévben, mint egy évvel korábban. Az új és használt ipari, valamint az új és használt kereskedelmi építmények árnövekedése is meghaladhatja a 6 százalékot.

A lakásárak változásának megítélésében már nem olyan mértéktartóak a forgalmazók, mint voltak az év első negyedében. A növekvő költségek egy részét érvényesíteni kívánják az ingatlanok eladási árában is. Az új építésű lakóépületek eladási ára akár 6 százalékkal, míg a használt lakóépületeké 7 százalékkal emelkedhetnek a következő időszakban. A lakásárak a gyenge kereslet ellenére is feltehetően emelkednek, jórészt a közvetlen és a begyűrűző energiaárak hatására, de kérdéses, hogy milyen mértékben hajlandók elviselni eddigi kiugróan magas profitabilitásuk csökkenését a beruházók, a forgalmazók a csökkenő kereslet ellensúlyozására.

1. Új lakások piaca
? jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata és tovább hosszabbodik az értékesítési idejük;
? csökken a kereslet az új építésű lakóparki ingatlanok és egyéb lakások, házak iránt;
? az új lakások ára egyre inkább alku tárgya; általánossá vált az emeletenkénti eltérő árképzés;
? a nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős kedvezményeket adnak;
? növekszik az egyedi, igényes, magas komfort fokozatú lakóingatlanok iránti kereslet;
? több, korábban indult komplex lakóparki fejlesztés üteme megakadt, jelentősen lassult, ezek értékesítésére jelentős reklám-kiadásokat fordítanak.

2. Használt lakások piaca
? a nagy, jó beosztású lakások kereslete szinten marad, helyenként csökken, de a fővárosban és a vidéki nagyvárosok központjában élénkülhet;
? árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű területen lehet számolni;
? stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény;
? nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;
? növekszik a használt kisméterű lakások értékesítési ideje;
? a garzonlakások magas keresletét az 1-1,5 szobás lakások iránti igény váltja fel;
? élénkül a kereslet a növekvő luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű belterületi lakások, önálló házak iránt.

3. Irodapiac
? az irodapiaci kereslet továbbra is magas, főként a fővárosban;
? élénk marad a jól megközelíthető irodák iránti igény, a parkolási lehetőség egyre inkább alapvető követelmény;
? az irodapiaci fejlesztések folytatódnak.

4. Lakásbérleti piac
? növekszik a befektetési céllal létesített és kiadott lakások száma;
? a bérlakások kínálata bővül, növekszik a kiadási idő;
? a bérleti díj alig növekszik, helyenként stagnál, vagy éppen csökken.

5. Telekpiac
? Változatlanul élénk az irodaházak, bevásárlóközpontok és szállodák építésére alkalmas telkek kereslete;
? magas az üdülőtelkek kínálata, keresletük továbbra is lanyha, árszintjük viszonylag alacsony;
? Budapest agglomerációjában nő az építési telkek kínálata;
? tovább nő az építési telkek eladási ideje;
? az árnövekedés üteme a korábbi 10 százalék körüli szintről érezhetően mérséklődik.

6. Egyéb ingatlanok forgalma
? az üdülők korszerűsítése, felújítása közepes ütemben folytatódik;
? csak a jó minőségű termőföldek iránt van kereslet.

7. Árváltozások
? az új építésű lakások árnövekedése meghaladja az infláció mértékét;
? a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások ára nem, vagy csak kismértékben emelkedik, a közepes és főként a közepesnél alacsonyabb minőségű ingatlanoknál árcsökkenés várható;
? a belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 5-7 százalékkal nőnek;
? a külterületi építési telkek árai nem, vagy alig emelkednek;
? a mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan, összességében mérsékelten növekednek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet, a nagyobb összefüggő földingatlanok iránti igény érzékelhetően erősödik, míg a néhány hektáros parcellákra alig van kereslet