Mibe fektessünk? – Részvény, ingatlan, árupiac…

Befektetési eszközosztályok “csaptak össze” a Cushman & Wakefield által szervezett panelbeszélgetésen. Az elmúlt hónapokban kialakult gazdasági környezet fényében különböző szektorokból érkezett előadók vitatták meg a különböző befektetési instrumentunok – ingatlan, részvény, kötvény, árupiacok – kilátásait.

A beszélgetésen Charles Taylor, a Cushman & Wakefield ügyvezetője, Duronelly Péter, a Budapest Alapkezelő vezetője és Szalay-Berzeviczy Attila, a BÉT elnöke vett részt.

Egyetlen befektetési eszköz sem függetleníthette magát az elmúlt időszak pénzügyi turbulenciáitól, így természetesen az ingatlanbefektetések sem, mondta el Charles Taylor, a Cushman and Wakefield magyarországi ügyvezetője. A szakember szerint a több éves hozamzuhanás után enyhe emelkedés jelentkezett a prémium irodapiaci hozamok tekintetében az elmúlt hónapokban. A pénzügyi válságot figyelembe véve szerinte egy kis mértékű korrekció teljesen indokoltnak tekinthető, különösen, hogy az elmúlt években korrekció nélküli hozamcsökkenés ment végbe a hazai és általában a régiós ingatlanpiacon.

Charles Taylor kiemelte, hogy a mögöttünk álló néhány évben az ingatlan az egyik legvonzóbb befektetési eszközzé nőtte ki magát, hiszen kiemelkedő megtérülést produkált nagyon alacsony volatilitás mellett. A hitelválság óta azonban a már említett árazásbeli korrekción túl egy sor más változás is végbe ment az ingatlanpiacon. Charles Taylor szerint ezel a legfontosabb változások:

– cash-flow szemlélettel szemben egyre nagyobb jelentősége van az ingatlan fundamentumainak
– intézményi befektetők szerepének erősödése
– bérleti piac továbbra is erős
– KKE régiót kevésbé érintették a hitelválság negatív hatásai

Az ingatlanszektoron belüli magyarországi részpiacokról Charles Taylor elmondta, hogy jelenleg a részvénypiacok terminológiájával élve “vételre” ajánlja a bevásárlóközpontokat és a CBD irodaházakat, “tartásra” a belvárosi retail szegmenst, s “eladásra” a logiszikai ingatlanokat és a nem-központi irodaházakat.

Magyar részvényt kell venni?

Szalay-Berzeviczy Attila, a BÉT elnöke szerint ma olyan alacsony bázison van a magyar gazdaság teljesítménye és olyan alacsony árazási szinteket figyelhetünk meg a hazai börzén, mely szerinte jó belépési pontot teremtett a hazai részvények vásárlására. A tőzsdeelnök az Új Tulajdonosi Program és a több magáncég által korábban bejelentett tőzsdére lépési szándék fényében optimista a hazai tőzsde jövőjét illetően és reményét fejezte ki, hogy a 2008-as csökkenés után 2009-ben növekedést figyelhetünk meg a BÉT forgalmában.

Fejlesztők előnyben

Duronelly Péter, a Budapest Alapkezelő vezetője az ingatlanalapokról tartott előadást. Az ingatlanalapok értékesítése a kamatadó bevezetése előtt, 2006 augusztusban nagyon megugrott, ám azóta leginkább állóvízként jellemezhető ez a piac. Duronelly Péter megerősítette Charles Taylor állítását az alacsony volatilitásról, ugyanakkor az alapkezelő szerint az ingatlanalapok sokkal kevésbé transzparensek a részvényalapoknál, hiszen a befektetők számára közel sem olyan világos, hogy miből termelnek hozamot az ingatlanalapok mint a részvényalapok esetében. A szakember szerint ez a tétel a fejlesztő alapok esetében különösen igaz.

Az alapkezelő pozitívumként értékelte, hogy Magyarországon – néhány európai piaccal ellentétben – nem alakult ki buborék az ingatlanpiacon. Ugyanakkor Duronelly Péter szerint nagyon valószínűnek tűnik, hogy a világgazdaságban az elmúlt éveknél szignifikánsan magasabb inflációs környezet alakul ki, mely értelemszerűen magával hozza a kamatok emelkedését is. Ennek fényében a szakamber szerint jelentősen módosulnak az ingatlanértékelési szintek. Ugyanakkor a fejlesztési piacnak fundamentálisan továbbra is jó kilátásai vannak, részben azért, mert az amerikai import visszaesésével több exportvezérelt ország is vélhetően infrastrukturális beruházásokkal próbálja majd élénkíteni gazdaságát. Duronelly Péter az ingatlanalapokról elmondta, hogy egyértelműen a fejlesztő alapokban bízik jobban a jövőre nézve.