Mekkora területen dolgozunk? – Irodatrendek 2007-ben

Hány négyzetmétert szánnak a cégek egy dolgozónak? Kis szobák vagy hatalmas egybefüggő terek divatosak ma az irodák kialakításánál? Valóban nyugat-európai minőségű irodaházak épülnek ma Magyarországon is?

A legújabb londoni trendekről és a budapesti valóságról beszélgettünk Dr. Hajnal Istvánnal, a Biggeorge’s NV vezérigazgatójával. Hajnal Istvánnak a közelmúltban jelent meg “Az ingatlankezelés és a létesítménygazdálkodás alapjai” című egyetemi tankönyve.

Ökölszabályként többféle számot is hallani ingatlanfejlesztőktől és tanácsadóktól az egy főre jutó irodaterületet illetően. Alapvetően ebben a kérdésben a költséghatékonyság és az optimális munkakörülmények “csapnak össze” egymással, s cégtől, irodapiactól függően alakul ki a végső irodaterület.

Hajnal István kifejtette, hogy tulajdonképpen egy alkalmazott összes elhelyezései költségét kell figyelembe venni, melybe beletartozik a bérleti díj és az üzemeltetési költség is. A legnagyobb multinacionális vállalatoknál a cég irodaelhelyezési kérdéseiért egy külön erre a területre dedikált corporate real estate manager felel. Az ő feladatuk, hogy megtalálják a cégnek optimális irodaházat és az épületen belül kialakítsák a belső elrendezést.

Milyen egy trendi irodaház?

A szakember elmondta, hogy a legújabb londoni irodatrendeket egyértelműen a minél teljesebb transzparenciára való törekvés hatja át. Ennek jegyében a nagy cégek a hatalmas üvegfelülettel rendelkező irodaházakat preferálják. Hasonlóan fontos szempont a kiváló tömegközlekedés, hiszen ezzel parkolóhelyeket takaríthatnak meg, s mindenki – munkaadó és munkavállaló – számára költséghatékony megoldást jelent. A transzparencia a belső kialakításban is szerepet kap; a belső elválasztó elemek is jellemzően üvegből készülnek, így mindig mindenki láthatja, hogy folyik a munka az irodában. Hajnal István szerint egy korszerű irodában a belső kialakítás vitán felül az egyteres megoldás felé mozdul el. A szakértő szerint ma egy korszerű londoni irodaházban a kis méretű szobák és a nagy, összefüggő légterű helyiségek aránya jellemzően 5-95 százalék körül van, azaz a dolgozók túlnyomó többségének nincsen saját szobája. A nagy termek mellett sok tárgyaló helyiséget alakítanak ki, melyek adott esetben projektszobaként is funkcionálhatnak, ezek a szobák minden szükésges infokommunikációs eszközzel el vannak ugyanis látva.

Az egy főre eső irodaterületről Hajnal István kifejtette, hogy nagytermes ültetésnél ökölszabályként a minimális 10 GLA négyzetméter/fő-t tekinthetjük mértékadónak, s ez azt jelenti, hogy egy-egy dolgozó személyes tere 5-6 négyzetméterre jön ki. Mint elmondta, ma Magyarországon jellemzően 12 négyzetméter körül alakul ez az érték, de az ide kiszervezett call centerek-ben a szoros ültetésnek köszönhetően a bruttó (!) érték akár 6 négyzetméterre is kijöhet. Hajnal István hozzátette, hogy az ilyen sűrű elhelyezés nagyon komoly technológiát igényel légcsere és klimatizálás terén és erre a mai irodaházak többsége nincsen felkészülve. Ennek kapcsán a szakértő megjegyezte, hogy egy igazán korszerű irodaház esetében a gépészeti berendezések a teljes fejlesztési költség 60%-át is kitehetik.

Máshogy zöld

A passzív és energiatakarékos irodaházak jövőjét firtató kérdésünkre Hajnal István elmondta, hogy véleménye szerint egyelőre még messze nem térülnek meg az energiatakarékos megoldások, hiszen ma Budapesten nem lehet magasabb bérleti díjat elérni az ilyen irodaházakban. Hozzátette azonban, hogy nem kell feltétlenül ésszerűtlen gazdasági kompromisszumokat hozni a környezettudatosság erősítéséhez. Már az is nagy előrelépés ezen a téren, ha a fejlesztő figyelembe veszi az irodaház negatív externáliáit, azaz a dolgozók odautazásával járó környezetterhelést. Éppen ezért kiemelten fontosnak tartja a jó tömegközlekedést, azaz, hogy az irodaházban dolgozóknak ne kelljen autóba üliük nap mint nap, hanem metróval, villamossal, gyorsvasúttal gyorsan és kényelmesen eljussanak a munkahelyükre, végeredményben jelentős szennyezéstől megóvva ezzel környezetünket. Hasonló lépés lehet kerékpártárolók elhelyezése is.