Lakást venne, eladna? Íme, a legolcsóbb és legdrágább körzetek

Jövőre elindulhat a kilábalás a lakóingatlan-piacon – állítja az OTP által második alkalommal elkészített Értéktérkép elnevezésű kutatás. A tanulmány szerint országos szinten továbbra is több mint tízszeres, Budapesten pedig négyszeres az árkülönbség a legolcsóbb és a legdrágább területek között.

Országosan, 2008-tól 2011. I. félévéig nominálisan közel 12 százalékkal csökkent az eladott lakások átlagára, ugyanakkor az elmúlt egy évre ebből csak – Budapesten és vidéken hasonló arányú, és a korábbi időszaknál alacsonyabb mértékű – átlagosan 2 százalékos, regionálisan differenciáltan megjelenő értékvesztés jutott. Területileg mélyebben vizsgálva a különbségek nőnek: míg öt megyében (Bács-Kiskun, Győr-Moson-Sopron, Somogy, Tolna és Zala) 1-4 százalék közötti áremelkedést mutatnak a számok, addig például Fejér megyében 9,4 százalékos a visszaesés – derül ki az OTP által elkészített, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal hivatalos forgalmi, azaz megvalósult adásvételeket tartalmazó adatbázisára támaszkodó elemzésből.

Kistérségi szinten továbbra is változatos kép rajzolódik ki: 71 esetben tapasztalható áremelkedés, amely a felénél 5 százalékot meghaladó mértékű. A legtöbb ilyen kistérség Zala és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében található, míg a legnagyobb mértékű áreséssel sújtott kistérségek közül a legtöbb Veszprém megyében van. A budapesti irányítószám-körzeteket vizsgálva ugyancsak változatos kép látható: 31 körzet – ebből 13 budai – átlagára csökkent 10 százalékot meghaladóan, míg 11 körzet esetében legalább ilyen mértékű a növekedés, s ezek közül mindössze a 1038-as van a budai oldalon.

Országosan több mint tízszeres árkülönbség

Az aktuális, 2011. I. félévi átlagárak alapján elmondható, hogy az általános prekoncepciónak megfelelően Budapest és agglomerációja, a Balaton környéke, illetve a nagyvárosokat tartalmazó kistérségek számítanak a legdrágábbnak. Kistérségi szinten ugyanakkor nagyobb az eltérés az ingatlanárak között, mint Budapesten. Míg öt kistérség (bodrogközi, sarkadi, encsi, jánoshalmai, lengyeltóti) fajlagos átlagára az 50 ezer forintot sem éri el, tíz esetében ez meghaladja a 200 ezer forint/négyzetmétert, s a balatonföldvárié a 300 ezres határt is átlépi. Emellett előfordul, hogy egy megyén belül egymás szomszédságában helyezkednek el a legolcsóbb és legdrágább kategóriába sorolt kistérségek: ilyenek például a lengyeltóti és fonyódi (Somogy), a szobi és váci (Pest), az enyingi és székesfehérvári (Fejér), valamint a pacsai és keszthelyi (Zala) kistérségek párosai.

Négyszeres árkülönbség a fővárosban

Budapesten, kerületi szinten a megyeivel majdnem megegyező, 2,2-szeres abszolút árkülönbség van a legolcsóbb (XXI., 171 ezer forint/négyzetméter) és legdrágább (II., 380 ezer forint/négyzetméter) ingatlanok között. Irányítószám-körzeteket vizsgálva ugyanakkor már négyszeres a különbség a csepeli 1211-es (147 ezer forint/négyzetméter) és a 1014-es (589 ezer forint/négyzetméter) irányítószám körzet között. Míg az első kerületi irányítószám körzet a tavaszi OTP Ingatlan Értéktérkép szerint is a legdrágábbnak számított, addig az utolsó helyen akkor az újpalotai lakótelep (1156) állt. A legdrágább pesti kerület az V., amelyből a 1052-es (357 ezer forint/négyzetméter) körzet számít a legdrágábbnak. Emellett Budapesten az V. kerület az egyetlen, ahol összességében nőtt a forgalom a vizsgált időszakban, ám itt is mindössze 4 százalékkal. Az ár és forgalom változásával leírható piaci működés kettősségét jól példázza a tradicionális pesti belváros és Csepel. Míg az V. kerületben egyöntetűen növekvő forgalom nagyrészt áremelkedéssel párosul, addig a XXI. kerületben jelentős egyidejű ár- és forgalomcsökkenés figyelhető meg. A fővárosi átlag négyzetméterárban nem tapasztalható számottevő elmozdulás a tavaszi OTP Értéktérkép adataihoz képest. Míg 2010 végén az átlag 262 ezer forint, volt, addig a budapesti átlagot legjobban megközelítő zuglói 1145-ös körzet az idei első félév végén 256 ezer forint/négyzetméteren állt.

Ötödével csökkenő forgalom

2010. I. féléve és 2011. I. féléve között mintegy 21 százalékkal csökkent a tranzakciószám Magyarországon, vidéken és Budapesten majdnem hasonló arányban. Az éves változás féléves alapon hektikus mozgást takar, ugyanis a 2010. II. félévi jelentős forgalomcsökkenést az idei első hat hónapban emelkedés követte. Három megyében (Győr-Moson-Sopron, Tolna és Veszprém) néhány százalékkal bővült a forgalom, ugyanakkor Borsod-Abaúj-Zemplénben 46 százalék, Fejérben pedig 41 százalékos a visszaesés. A forgalomcsökkenés 32, fele arányban dunántúli kistérségben eléri 50 százalékot, ugyanakkor 45 kistérségben szinten maradt, vagy nőtt a tranzakciószám. A legnagyobb arányú forgalmi élénkülést az ajkai kistérség mutatja, azonban itt figyelembe kell venni, hogy a több mint megnégyszereződő forgalom oka a vörösiszap-katasztrófát követő, és nagyrészt 2011. I. félévére eső devecseri és kolontári újjáépítés.

A budapesti irányítószám-körzetek szintjén vizsgálva, 11 esetében haladja meg a forgalomcsökkenés az 50 százalékot, melyek közül mindössze kettő budai (a legjelentősebb budai áremelkedésnél már kiemelt 1038-as és a korábban legdrágábbként definiált 1014-es). 16 körzetben ugyanakkor 20 százalékot meghaladóan nőtt a tranzakciószám, ám ezekből ugyancsak csupán 3 budai (1012, 1016 és 1026).  A forgási sebesség (azaz a tranzakciószám és lakásállomány hányadosa) 2010-es országos átlaga 1,1 százalék, csak vidéket vizsgálva (Budapest nélkül) 0,9 százalék. Összesen 33 térség forgási sebessége nagyobb 1 százaléknál, tizenháromé 1,5 százaléknál. Ezek közül kiemelkedik a veszprémi kistérség, amelyre 2,3 százalékos forgási sebesség jellemző. Budapesten kerületi szinten vizsgálva a két véglet a XXIII. kerület 0,6 százalékkal, illetve a IX. kerület 3,3 százalékkal. A 2010-es összesített budapesti mutató 1,8 százalék.

Újlakás-piac: bővülő kereslet, csökkenő kínálat

A 2010-es 37 százalékos visszaesést is valamivel meghaladhatja az értékesítési céllal épített (társasházi) lakások számának csökkenése idén a fővárosban. 2011-ben mintegy 3000 lakás átadása várható. Az előző évtized közepén ez a szám még 10 ezer felett volt, majd 2006-ra 6600-ra csökkent. Kis emelkedés után 2010-ben következett be jelentősebb visszaesés, amit idén újabb zuhanás követ. Idén 181 projekt valósulhat meg; a legtöbb, 26 a XI. kerületben (a városrészek közül a legtöbb, 700 feletti lakásszámmal). A beruházók kockázatkerülését mutatja, hogy drasztikusan csökkent a megépülő beruházások mérete: míg a válság előtti években rendre 30-40 lakás között alakult az átlagos projektméret, addig a 2011-es átadásúaknál 18 lakásos a tipikus volumen. Az idei év első felében élénkülni látszik a kereslet: 1500 feletti új lakás eladását mérték, ami egész évre előrevetítve meghaladhatja az újonnan piacra kerülő mennyiséget; ez 2006 óta nem látott jelenség. Elméleti számítással élve, a jelenlegi keresleti volument feltételezve a következő időszakban, és nem számolva új kínálattal, a mostanra felhalmozott újlakás-készlet szűk két év alatt nullázódhatna le Budapesten.

Jövőre megmozdulhat a piac

A fő lakáspiaci indikátorok eddig megismert, idei évre vonatkozó statisztikái alapján 2011-ben egyértelmű mélypontról beszélhetünk. A forgalom, az építési és használatba vételi engedélyek száma, az árak, a hitelezés volumene és a hitelportfólió minőségi összetétele mind sokéves, akár évtizedes minimumon áll. Az idei év a bajba jutott hitelesek megmentését célzó programok bevezetéséről szólt, melyek hatása egyelőre nem mérhető, ugyanakkor összességében bizakodásra adnak okot, hogy jövőre elindulhat a kilábalás. A vevőkön túl a kényszerben lévő eladóknak jelenthetnek majd nagy segítséget a visszahozott támogatási elemek (kamattámogatás, szocpol). Az alapjában forgalomképes ingatlannal rendelkezők, akik kisebb, olcsóbb lakásba költöznének, vagy inkább bérlettel oldanák meg lakhatásukat, valószínűleg könnyebben találhatnak majd vevőt.