Készül a nagytakarítás: így pucolják ki a magyar bankokat

Idén év végén megkezdheti a bedőlt projekthitelek és ingatlanok megvásárlását a MARK Zrt. a bankoktól – árulta el a Portfolio-nak adott interjújában az MNB által alapított eszközkezelő elnök-vezérigazgatója. Kandrács Csaba szerint nem dolguk mérlegelni, mekkorát buknak vagy éppen nyernek majd a bankok eszközeik eladásán, az EU véleményét azonban figyelembe veszik. Kandrács szerint az MNB csak a kezdő lökést adta meg, a működés már piaci lesz.

2014 májusában jelezte először az MNB, hogy egy “rossz bankot” hoz létre a bedőlt vállalati hitelek bankoktól történő átvételére. Mi az oka, hogy még mindig nem történt tranzakció?

Pontosítanék. 2014 májusában a jegybank még csak üzenetet küldött a piacnak, hogy jelentősnek érzékeli a nem teljesítő vállalati hitelek, azon belül a projekthitelek koncentrált problémáját, és megoldására törekszik a pénzügyi stabilitás erősítése, a portfóliók megtisztítása és a banki hitelezés előmozdítása érdekében. Egészen pontosan úgy fogalmazott, hogy a nem teljesítő portfóliók problémakörének leghatékonyabb megoldását egy “rossz bank” felállítása jelentené. Hogy ezt a jegybank állítja majd fel, csak később vált nyilvánvalóvá. Megjegyzem, a “rossz bank” szóhasználat nem szerencsés, hiszen a válság elején, külföldön született elsőgenerációs eszközkezelőkkel ellentétben a MARK Zrt. nem a bankszektor megmentésére jött létre, melybe jogszabály alapján kell átemelni a rossz eszközöket. Az MNB pénzügyi stabilitási mandátumából kiindulva, piaci alapon hozta létre a céget, és tavaly ősszel kezdtük el szervezni a nulláról. Emlékszem, amikor egy üres asztalnál egyedül ültem még, és az első szakembert telefonon kávézni hívtam. Ehhez képest ütemesen halad a cég felépítése, és idén év végéig megtörténhetnek az első többmilliárdos tranzakciók is. A továbbiakat 2016 első felében szeretnénk lebonyolítani.

Úgy hírlik, az EU-nak is lesz beleszólása a követelésvásárlásokba. Milyen engedélyeztetési vagy jóváhagyási kötelezettségek késleltetik az indulást, és mikorra várnak választ?

Bár jegybanki eszközkezelő Svájcban már működött korábban, máshol azonban nem; piaci alapon, jegybank által létrehozott eszközkezelőre pedig végképp nincs nemzetközi példa. El kell tehát magyaráznunk a nemzetközi intézményeknek nemcsak azt, hogy miként, hanem azt is, hogy miért működünk. Meg akarjuk várni a tranzakciókkal az Európai Bizottság és az Európai Központi Bank véleményét. Az előbbi intézmény igényeit ismerem jobban: az EU szeretné pontosan látni, hogy megfelelünk-e az állami támogatásra vonatkozó előírásoknak. Piaci szereplőként nem adunk állami támogatást, és például a követelésvásárlásokhoz szükséges 300 milliárd forintos keretösszegű jegybanki forrást is piaci árazással kapjuk majd, így megnyugtató lehet számukra a válaszunk. Várakozásaink szerint szeptember végére-októberre meglesz az európai visszajelzés, mely után, ha terveink szerint haladunk a jelenleg zajló mintaportfóliók átvilágításával, megtesszük kötelező vételi ajánlatainkat is, év végéig pedig zárni tudjuk az ügyleteket.

Miért kellett a projektfinanszírozási portfóliók kitisztításához az MNB, ha egyszer piaci alapon működnek? Nem tart attól, hogy sokan az MNB olcsó ingatlanszerzési szándékát látják az eszközkezelő mögött?

Stimulálni kellett ezt a piaci szegmenset. Talán a tőkehiány vagy az elégtelen tartalékolás miatt a bankok nem adtak el, a vállalati követelésvásárlás területén hosszú évekig nem történtek jelentős tranzakciók. Magyar piaci tapasztalatok híján pedig a legnagyobb amerikai vagy brit alapok féltek a piacra lépéstől és a szabályozói környezeten is lehet mit fejleszteni. A jegybank azonban a piacot felülről látó, azt jól ismerő helyi tényezőként felismerte, hogy a piaci szereplőknek is van mit keresniük ezen a területen. Megállapította, hogy pénzügyi stabilitási funkciójából eredően lökést kell adnia ennek a piacnak, de mivel ezután semmi sem korlátozza a működését, érdemes mielőbb piaci kézbe vissza is adnia az eszközkezelőt. Ez utóbbi kizárja a rosszindulatú feltételezéseket, de nem is érdemes csillogó-villogó palotákra gondolnia senkinek, mert a bedőlt hitelekből jellemzően nem ezeket finanszírozták.

Ha nincs titkos ingatlanszerzési szándék, akkor miért éri meg önöknek jobban kezelni ezeket a bedőlt követeléseket, illetve az ingatlanokat, mint a bankoknak?

Egyrészt azért, mert minket nem szorítanak a tőkekövetelmények, hiszen a bankok számára szükségtelenül kötik le a tőkét ezek a követelések. Másrészt pedig azért, mert mi nem egy-két éven belül, hanem tíz év alatt adnánk túl a rossz követeléseken, ingatlanokon. A bankokkal ellentétben lesz elég időnk és szakértelmünk az ingatlanok értéknövekedéséhez szükséges fejlesztési munkák előkészítésére és megvalósítására, és az esetleges jövőbeni ingatlanpiaci fellendülést is ki tudjuk várni. Harmadrészt mi kimondottan az ilyen eszközök kezelésére jöttünk létre, ez a működésünk fókusza, nem terhel minket a kereskedelmi banki létből fakadó bonyolult szempontrendszer, infrastruktúránk és szakértői gárdánk is kifejezetten az ilyen helyzetek megoldására szakosodott.

Mennyire lelkesek most a bankok?

Fejlődési folyamaton mentünk végig. Az elején gyanakodva tekintettek ránk, mondván, az MNB már megint szeretne beleavatkozni valamibe. Idő kellett ahhoz, hogy lássák, nem félni kell, ez egy megoldási lehetőség. Ma már ott tartunk, hogy általuk megadott mintaportfóliókat vizsgálunk, tesztelve a piacot, saját magunkat és jövőbeni folyamatainkat. Az első tranzakciók épp ezeken a mintaportfóliókon valósulhatnak majd meg. Megértették a bankok a szándékainkat, és elkezdődött az összeszokás.

Hány bankról van szó? Úgy hírlik, az MKB, a CIB, a Raiffeisen és talán az Erste a négy legnagyobb szereplő ezen a piacon.

Az MKB-t rögtön ki is venném ebből a körből, mert velük nem mi fogunk üzletet kötni, hanem más piaci szereplők és a szanálási vagyonkezelő. Nyilván ez utóbbi is hasonló szakértelmet kíván, mint a MARK Zrt. működése, együtt is fogunk ebben működni, de a jegybanki kézben lévő bank megtisztítása nem a mi feladatunk lesz. A másik három említett szereplőn túl kisebb szereplőktől is elfogadunk ajánlatokat, de elsődlegesen azért a nagyok megtisztítására koncentrálunk, hiszen így valósul meg a leggyorsabban a pénzügyi stabilitási cél.

Az MNB már a kezdetektől jelezte, hogy többlet-tőkepuffer előírásával késztetné a bankokat arra, hogy minél kisebb nem teljesítő projektfinanszírozási állományt tartsanak fent. Életbe lépett-e végül ilyen kényszerítő erő?

A bedőlt projekthitelek problémáját mielőbb orvosolni kell. A pénzügyi stabilitást szolgáló jegybanki eszköztárban ez is benne van, de az említett előírás egyelőre függőben van, az MNB még nem nyúlt ehhez az eszközhöz.

A piaci szereplők jellemzően 15-20%-os hozamelvárással lépnek csak erre a piacra. Hogyan biztosítják, hogy ne ígérjen alájuk a MARK Zrt., állami háttérből fakadó versenyelőnyt szerezve ezzel?

Nem akarok egészen pontos százalékot mondani, ugyanis az üzleti érdeket is sértene. Ahogy említettem azonban, mivel piaci szereplők vagyunk, ha túl olcsón vásárolnánk, akkor a nemzetközi szervezetekkel folyó tárgyalások sem tartanának ott, mint most. Mivel piaci szereplők vagyunk, piaci hozamelvárása van a tulajdonosnak, és ennek kell megfelelnünk. Kialakítottunk egy értékelési, árazási modellt, amely a legjobb nemzetközi sztenderdeket követi.

Ugyanazon partnerek bevonásával és ugyanazon a portfólión kellene önöknek – a piaci benchmarkok alapján – 15-20%-os megtérülést elérniük, amelyen a bankok ennél jóval kisebb megtérüléssel is beérik. Várható-e, hogy ezért – akár az említett jegybanki kényszerítő erővel – bőven a banki könyv szerinti érték alatt vásárolnak, így újabb több tíz-, akár százmilliárdos veszteségeket borítanak az érintett bankokra következő negyedévekben?

Mi nem ismerjük az értékesítésre felkínált portfóliók könyv szerinti értékét, ezeket csak az eladó bankok ismerik. A bankok döntése lesz, hogy az általunk kínált áron eladják-e a portfóliójukat, vagy sem. Egyelőre nehéz megmondani, hogy ez a bankok eredménye szempontjából pozitív vagy negatív tranzakciósorozat lesz. Mi alapjában véve nem ezt figyeljük. A puding próbája az evés, meglátjuk, hogy a bankoknál hogyan gondolkodnak.

Hogy fest a MARK Zrt. várható eredménypályája és költségszintje? Ez nagyon nem mindegy az MNB-nek és rajta keresztül az adófizetőknek sem.

Tíz évre jött létre a cég, életciklusunk alatt kell a teljes problémahalmazt megoldanunk. Az első néhány év nem a nyereségről fog szólni, de évről évre javulni fog az eredményünk. A 10 év alatt, szintén piaci benchmarkok alapján, folyamatában tervezzük a kívánt megtérülést.
 

Említette a piaci alapú működést. Ezek szerint az IMF friss javaslatai is tetszenek önöknek, amelyek szerint külföldi befektetőt kellene bevonni tulajdonosnak, részben piaci finanszírozásból illene működni, illetve csökkenteni kellene a menedzsmentben az MNB befolyását?

E javaslatokra az a válaszunk, hogy mi épp ezt tervezzük. A jegybank nem gondolkodik hosszú távú szerepvállalásban, ha beindul a tevékenységünk, akkor idővel piaci finanszírozással is képesek leszünk kiváltani az egyébként szintén piaci árazású MNB-finanszírozást.
 

Sokan megkérdőjelezik a MARK Zrt. létjogosultságát is. Egyes jogászok szerint inkább a piacra lépési korlátokat kellene megszüntetni, például a kölcsönnyújtásra vonatkozó szabályokon lazítani, és nem egy állami szereplővel befolyásolni a piacot. Tényleg kemények a jogszabályi korlátai a vállalati követelésvásárlásnak?

Nagyon jó a kérdés, az MNB erre a problémára több választ is próbált adni. Az EBRD-vel például van egy együttműködési megállapodása a jegybanknak, amelynek épp a jogszabályi környezet javítása a célja. Egy komplex, elméleti jogalkotást végrehajtani azonban sokkal bonyolultabb, hosszadalmasabb, mint egy élő szereplővel megmutatni, hogy a követelésvásárlás a jelenlegi jogszabályi környezetben hogyan működik. Bizonyos jogszabály-módosításoknál egyébként már sikerült elmagyaráznunk a jogalkotóknak, hogy hol érdemes módosítani. Így például a szerződés-átruházással kapcsolatos jogszabály-módosítás már megtörtént a Hpt.-ben. Ha edukálni tudjuk a piacot és a jogalkotókat, azzal hatalmas segítettünk a többi szereplőnek is. A piacra lépési korlátok lebontását ugyanúgy élvező versenytársakhoz képest persze nagy előnyünk a piacismeret, hiszen tapasztalt szakemberekkel dolgozunk.

Megvan már, nagyjából mennyi ingatlan kerülhet önökhöz, illetve mit kezdenek majd velük?

Két üzletággal indulunk: az egyik követeléseket, a másik ingatlanokat vásárol, illetve kezel majd. Követeléseket 500 milliós, ingatlanokat 200 milliós értékhatár felett vásárolunk. Ha nagyjából egymilliárd forintra becsüljük a bruttó átlagos ügyletenkénti összeget, és maximálisan nagyjából 800-1000 ügyletről lehet szó, akkor a 300 milliárd forintos keretösszegünk érdemi mérlegtisztítást eredményezhet a nem teljesítő projekthitelek és azokhoz tartozó ingatlanok körében. A piaci szereplők javaslatára beazonosítottunk egy harmadik üzletágat is, melynek lényege, hogy vásárlás nélkül, megbízásos alapon is végzünk majd követeléskezelést. Ennek részletein jelenleg dolgozunk. Ami az ingatlanok kezelését illeti, nem érdemes csupa A kategóriás irodaházra gondolni. Tele leszünk üresen álló telkekkel, félkész építményekkel, torzókkal, amelyek kevés befektető számára vonzók egyelőre. Általában ezek állagát próbáljuk megőrizni, különösebb értéknövelő beruházások nélkül, ha viszont egy félkész ingatlan fejlesztésre szorul az értékesíthetővé tétel érdekében, erre is mint lehetőségre tekintünk.

Vannak-e tiltólistás hitelezett szektorok vagy ingatlanok, amelyek közül semmiképpen sem szeretnének vásárolni?

Termőföldet nem vásárolunk, illetve párthoz vagy egyházhoz kötődő ingatlant sem, egyébként pedig mindennek megvan a maga ára, így messze elkerült szektorjaink vagy ingatlanjaink nincsenek.

Mi mindent fognak kiszervezni? Voltak-e már tenderek például az ingatlan-értékbecslésre vonatkozóan?

Folyamatosan zajlanak. Minden bizonnyal sok kiszervezéssel fogunk dolgozni, ennek egyszerűen a mérethatékonyság az oka. Teljesen felesleges pl. egy értékbecslő irodát felépíteni, hiszen a piacon nemzetközi benchmarkok alapján nemzetközi irodák működnek. Ugyanígy a hitelportfóliók értékelése során is igénybe veszünk tanácsadókat, jogi irodákat, könyvvizsgálókat.

Milyen változásokra számíthatnak az adósok, vagyis a vállalati ügyfelek? Miben fog eltérni a MARK mint új hitelező hozzáállása a bankokétól?

Egyelőre csak annyit tudok mondani, hogy transzparensen, átláthatóan szeretnénk minden szempontból működni. Minden ügyletet egyedileg vizsgálunk meg és nem csupán hitelátütemezést, futamidőhosszabbítást, hanem aktív portfóliókezelést tervezünk. Kreatív adósságrendezési és konszolidációs technikákat fogunk alkalmazni. Mivel a követelések döntő többségét névérték alatt fogjuk megvásárolni, ezért a követelések összegét is érintő érdemi átstrukturálás is reális lehetőség, amennyiben az a MARK számára is üzleti előnyöket kínál.