Kereskedelmi ingatlanpiaci körkép: szunnyadó piac

A fellendülés első halvány jelei pozitívan befolyásolták a piac év végi adatait, ami 2012 első felében újfent megtorpant és számos negatív irányba fordult. Visszaesett a kereslet, nőtt a kihasználatlansági ráta és a befektetési aktivitás is mélyponton van. A nyár vége felé, az aktívabb piaci mozgás arra hagy következtetni, hogy egy második, erősebb fél év kiegyenlítheti az első fél évet.

Ingatlan befektetés: fellendülés után mélypont

A tavalyi év végén tapasztalt lendület a befektetési piacon, az év első felére teljesen visszaesett. Egy hotel, és egy portfólió alapját képező két kiskereskedelmi egység képezte az idei befektetési volumen részét. Néhány eladó potenciális vevők reményében feltérképezte a piacot, anélkül, hogy hivatalosan a piacra vitte volna az ingatlanát. Az eladói oldalon a bankok is aktívabbakká váltak, számos, minőségibb ingatlanjuk került a piacra.

“Továbbra is hiányossága a magyar piacnak, hogy kevés a vételre kínált, központi fekvésű „prime” termék és az ezek iránt leginkább érdeklődő intézményi befektető. Az árelképzelések még mindig nincsenek teljesen összhangban, ezért sok tárgyalás csak akkor vezetne eredményre, ha az eladók tudnának engedni az eredeti árból – ellenkező esetben az érdeklődő inkább más országban keres lehetőséget vagy kivár. Sok opportunista befektető jelent (maradt) meg a piacon, akik előnyben részesítik a banki portfóliókból vagy felszámolások során megszerezhető ingatlanokat, és ez által egy középtávon kisebb kockázat mellett érvényesíthető hozzáadott értéket tudnak teremteni.” – emelte ki Lindwurm György, a DTZ vezető befektetési tanácsadója.

Az iroda és kiskereskedelmi ingatlanok iránt tapasztaltunk nagyobb érdeklődést, de a logisztikára specializálódott befektetők is megjelentek a piacon. Budapesten a „prime” hozamok becslésünk szerint változatlanok maradtak, ami megközelítőleg 7,25%-7,75%-ot jelent a kiskereskedelmi szektorban, 7,5%-8,0%-ot az irodák, míg 9% feletti szinteket az ipari/logisztikai ingatlanok tekintetében, minden esetben piaci bérleti díjat feltételezve.

Várhatóan több, nagyobb tranzakció lezárul az év második felében, ezzel a 2011-es évhez hasonlóan 2012 év végén is megugrik a tranzakciós volumen. A jelen, szélsőségesen kockázatkerülő befektetői hozzáállás megváltoztatásához, egy hosszútávon megnyugtató és kiszámítható gazdaságpolitika, stabilabb európai és magyarországi gazdasági kilátások elengedhetetlen.

Irodapiac: a bérlők költözés helyett hosszabbítanak

2012 első fél évben összesen 149.000 m² irodaterületre írtak alá bérleti szerződést, ami 10%-kal maradt el a 2011 első fél éves szinttől. A bérbeadási piacot továbbra is a szerződéshosszabbítások mozgatják. A fél év során öt olyan bérleti tranzakciót regisztráltunk, amit 5.000 m² feletti területre kötöttek, ezekből is a három legnagyobb (a kereslet 22%-a), szerződéshosszabbítás volt.

A negatív nettó abszorpció eredményeként az üresedési ráta emelkedett, jelenleg a budapesti irodaállomány több mint 21%-a áll üresen. Az üresedési ráta az Irinyi József utca – Október 23. utca – Fehérvári út – Hengermalom út által körülhatárolt Dél-budai alpiacon csökkent jelentősen, ezzel elérve az alpiacok között a legalacsonyabb üresedési rátát (15,6%). Az Agglomerációban elhelyezkedő irodaházak tulajdonosainak kell szembenézniük a legmagasabb (33,4%) üresedési rátával, de néhány másik alpiac is magas, 26% feletti aránnyal küzd (Külső Körút, a Központi és Észak-Budai alpiac).

A magas üresedési ráta ellenére nehéz egybefüggő, modern irodaterületet találni a piacon, csupán néhány tulajdonos tud 10.000 m² feletti területet kínálni, ennek következtében – ahogy erre több példát is láttunk az elmúlt évben – a nagyobb területigénnyel fellépő bérlők körében egyre nagyobb szerepet kapnak az előbérleti szerződések. „Jelenleg négy irodaprojekt van építés alatt, kettő, a Skanska és az Atenor fejlesztése várhatóan idén átadásra kerül, míg két székház projekt a (KPMG és a PWC) 2014-re kerül átadásra. Emellett a HB Reavis és a Skanska jelentették be, hogy új fejlesztésekbe kezdenek a Váci úton. Továbbra is kevés fejlesztő képes vagy hajlandó belevágni irodaépítésbe egy jelentősebb előbérleti szerződés nélkül, és várhatóan ez a trend fogja jellemezni a piacot a következő években is.” – mondta Horváth Franciska, a DTZ irodaügynökségi vezetője.

Regionális összehasonlításban az évek során elmaradtunk a versenytársaknak számító Prágától és Varsótól, mindkét városban számos irodafejlesztést adtak át az első fél évben, és alacsonyabb üresedési rátával is büszkélkednek, Varsó 7,4%-kal, Prága 11,5%-kal. Kereslet terén viszonylag tartjuk a szintet, Varsó 200.000 m², Prága 154.000 m² bérbeadási tranzakciót regisztrált 2012 első fél évében.

Kiskereskedelmi piac: óvatos bérlők

Annak ellenére, hogy az utóbbi években a fejlesztési aktivitás drasztikusan visszaesett, és a fejlesztők figyelme inkább a fővárosra irányul, a fél év egyetlen új bevásárlóközpontja vidéken került átadásra. A siófoki Sió Pláza 9.000 m²-en kínál bérbeadható területet. A kiskereskedelmi ingatan-állomány 44 bevásárlóközponttal,59 strip mall-al, és 28 egyéb típusú kiskereskedelmi típusú egységgel 2,1 millió m2‑t tesz ki Magyarországon.

A közeljövőben két fejlesztés várható átadásra a piacon, mindkettő Budapesten. Az egyik a Wing Hegyvidék fejlesztése 6.200 m² bérbeadható területtel 2012 második felében készül el, a másik az Árkád Budapest második fázisa, az ECE fejlesztése 2013-ra várható. Az Árkád Budapest bővítésével a bérbeadható terület több mint 60.000 m² lesz, amellyel a főváros egyik legnagyobb bevásárlóközpontjává válik. Két további fejlesztés elindításáról jelentek meg hírek, az ECE észak-budai fejlesztéséről, és az Echo Investment Mundo Centeréről. Ezeknek az átadása 2014-2015-re várható.

Azok a nemzetközi bérlők, akik jelen vannak a hazai piacon még mindig óvatosak a terjeszkedési politikájukat illetően. Ugyan láttunk néhány márkát feltérképezni az országot, de a bizonytalan gazdasági helyzet miatt még nem döntöttek a belépés mellett. A 2011-es évvel ellentétben viszont nagy márkakivonulások se voltak jellemzőek 2012 első fél évében.   

Ipari-és logisztikai piac: szunnyadó fővárosi, aktív vidéki piac

A gyenge évkezdésnek eredményeként 136.000 m²-re írtak alá bérleti szerződést 2012 első fél évében, amely 24%-kal maradt el az előző év azonos időszakától. A szerződéshosszabbítások részaránya tovább emelkedett. A szerződéshosszabbítások 58%-os részaránnyal továbbra is dominálnak, a nettó bérbeadások 38%-ot, míg a bővülések 9%-ot tettek ki a teljes fél éves bérbeadásokból. A legtöbb területre, a teljes bérbeadás 68%-ra vállalatok a logisztikai szektorból írtak alá, amelyet a könnyűipari szegmens követ 21%-os piaci részesedéssel.

Az üresedési ráta kisebb átmeneti javulást követően ismét emelkedett a félév során, jelenleg 21,4%-on áll. A nettó abszorpció negatív tartományba váltott, jelenleg 9.000 m²-rel kevesebb területet foglalnak el a bérlők, mint fél évvel korábban.

2012 első fél évében nem adtak át új ingatlant, ezzel a modern ipari ingatlan állomány változatlanul 1,8 millió négyzetmétert tesz ki. Az év második felére három épület várható átadásra, összesen 20,000 négyzetméter alapterületen. Az Ablon a Benteler részére épít csarnokot az Airport City Logisztikai Parkban, a Wing a Dél-Pesti Üzleti Parkot bővíti két épülettel.

A bérleti díjak tekintetében nem történt érdemi változás. A városi logisztikai parkok esetében 4 és 5 euró/m²/hó között mozognak a kínálati bérleti díjak, a big box típusú létesítményekben pedig 3,25 és 3,8 euró/m²/hó. 

„A budapesti ipari ingatlanpiac a stagnálás jeleit mutatta az elmúlt időszakban. Bár az előző és azonos időszakához viszonyítva a nőtt a bérbeadott terület, viszont a hosszabbítások arányának az új bérletek ellenében történt növekedése nem pozitív jelenség. Ezzel szemben vidéken, főleg az nagy autóipari központokhoz kapcsolódóan több tranzakció is történt, ami elősegíti a piac diverzifikációját és enyhíti a túlzott Budapest-központúságot. Bármelyik területet is nézzük azonban, sehol sincs olyan mértékű kereslet, ami jelentősebb spekulatív fejlesztéseket indikálna.” – tette hozzá Joó Domonkos, vezető ingatlanpiaci tanácsadó.