Fényévekre vannak a mélypontok – Magyarországnak egy esélye van

Fényévekre vannak a még a mélypontok a globális ingatlanpiacokon: a világ legérettebb és leggyorsabban reagáló ingatlanpiacának számító brit piac egyelőre tejes gőzzel a csúszik a lejtőn, s a mélypontokat a legoptimistábbak is csak 2009 nyarára-őszére teszik.

A kontinentális ingatlanpiacokra további súlyos korrekciók várnak, miközben a globális piacokon elhatalmasodó kockázatkerülés nagyon komor jövőt sejtet a feltörekvő európai ingatlanpiacok számára: a régiós mélypontokat a legtekintélyesebb európai szakértők legkorábban 2010 első-harmadik negyedévére taksálják, s Magyarország sajnos ebben a történetben sem a legesélyesebb befutónak ígérkezik – az ingatlanpiac abszolút referenciaeseményének számító MIPIM-en járva-kelve nem sok derűlátó hangot hallottunk… Magyarország számára egyetlen kitörési út látszik körvonalazódni.

Fényévekre vannak még a mélypontok ..

A tavalyi MIPIM (Marché International des Professionnels de l’Immobilier) hangulata még inkább az első felocsúdás, az iparágat övező egyre nagyobb bizonytalanság jegyében telt, s 2008 márciusában még csak óvatos találgatások és ellentmondó vélemények jelentek meg arról, hogy milyen hatással lehet az akkor még szerényen hitelpiaci válságnak nevezett krízis az európai ingatlanpiacokra. Ezzel együtt a tavalyi MIPIM kényelmetlen kérdésekkel és egyre súlyosbodó válság-érzettel bocsátotta el a vásár résztvevőit, akik az ingatlanszektor legnagyobb fesztiválját követően nagyon hamar az európai ingatlanpiacok kíméletlen realitásaival voltak kénytelenek szembe nézni. A globális ingatlan- és pénzpiacokat övező kérdések azóta egyre sokasodnak, és a résztvevők ezúttal valóban nemcsak a show, hanem valóban a szakmai párbeszéd, az üzletkötés és a munka kedvéért jöttek el a vásárra.

Az idei MIPIM-től, mint szakmai fórumtól sokan várták a kép tisztulását, a globális piacok nyugtalansága azonban egyelőre nem nagyon mutatja az enyhülés jeleit, így az idei kiállítás is a legkellemetlenebb kérdések megválaszolása nélkül ért véget. A széles szakmai konszenzus alapján azonban néhány meghatározó trend és fontos üzenet rajzolódik ki, amelyet mindenképpen érdemes összefoglalnunk.

Nyugtalan bankszektor

Az alapvetően a banki finanszírozástól függő, és az elmúlt évtizedben hihetetlen magas tőkeáttételekkel működő ingatlanszektor sorsát továbbra is makacson kitartó finanszírozási krízis tarja sakkban. A bankszektor konszolidációja folytatódik, és az ingatlanfinanszírozásban az európai piacokon korábban legaktívabb bankok, mint az Eurohypo, a Anglo Irish Bank, a Hypo Real Estate és az HBOS sorban jelentik be ingatlanpiaci kitettségük csökkentésére irányuló szándékaikat. A magas tőkeáttétellel operáló piaci szereplők elsők között tűntek el az európai befektetési és fejlesztési piacokról, azonban a forrásszűke, és az általános trendeknek megfelelően a finanszírozási szerkezet konzervatívabbá válása további áldozatokat szed a szektorban, elérve a korábban konzervatívabb működési modellekkel működő piaci szereplőket is.

Eközben a bankszektorral kapcsolatban újabb nyugtalanító kérdések sora emelkedik fel: a széles szakmai konszenzus szerint 2009 egyik legfontosabb kérdései között szerepel majd, hogy a bankok hogyan birkóznak meg az ingatlanszektorból származó veszteségeik leírásával, illetve mekkora nyomást gyakorol majd az ingatlanpiacokra a bankok által tömegesen likvidált kereskedelmi ingatlanok áradata. Bár a legtranszparensebb brit és nyugat-európai piacon eddig is rengeteg bankok által kezdeményezett kényszerértékesítésre került sor, a folyamat még korántsem zárult le, különösen a kevésbé érett piacokon.

Változó kihívások: recessziós félelmek

Míg az elmúlt másfél évben a hagyományosan rendkívül magas tőkeáttételekkel működő ingatlanpiacok elsősorban a pénzpiaci krízis iparági hatásait szenvedték el, a szektort mára leginkább a recessziós félelmek foglalkoztatják. Az egyre mélyülő és elhúzódó recesszió rémképe a bérlői piacok gyengülését hozza magával, amely minden eddiginél jobban ráirányítja a figyelmet a fundamentumokra. A “vissza a fundamentumokhoz” közhelye már a krízis első hónapjaiban uralta az európai befektetési és fejlesztési ingatlanpiacokat, a válság reálgazdaságba való begyűrűzése azonban még élesebben rajzolta ki ennek valódi jelentőségét. A befektetői szemlélet úgy tűnik lassan, de biztosan visszatér az alapokhoz: az elmúlt években önálló eszközosztályként és komplex pénzügyi termékként kezelt ingatlan ismét a fundamentumok alapján kerülhet megítélésre.

A reálgazdaság teljesítményének gyengülése Európa szerte a bérleti díjak csökkenését okozza majd, amely a hozamok további emelkedését eredményezi. A bérleti díjak Londonban és az egyes nyugat-európai ingatlanpiacokon már csökkenésnek indultak, és a végfelhasználók romló kilátásaival a tulajdonosoknak az üresedési ráták további emelkedésével kell majd szembenéznie. Nem kérdés, hogy az ingatlanpiac sorsa alapvetően a reálgazdasági folyamatoktól függ, ezzel kapcsolatban pedig ma aligha mer bárki is jóslatokba bocsátkozni.

Az etalon piac: Egyesült Királyság

A szakma egybehangzó konszenzusa szerint az európai ingatlanpiacokon a felépülés első jeleit az Egyesült Királyság ingatlanpiacán tapasztalhatjuk majd. A brit ingatlanpiac a világ legérettebb ingatlanpiaca, amely az elsők között reagálta le a globális pénzpiaci válság hatásait. A korrekció első jelei már 2007 végén látszottak, az eszközértékek már 2007 harmadik-negyedik negyedévében zuhanásnak, a hozamok pedig emelkedésnek indultak. Az eszközértékek a brit piacon a csúcsoktól számítva 30%-ot estek, a prémium irodaházak hozamai pedig átlagosan 250 bázisponttal emelkedtek.

Bár a finanszírozás krízis és a gazdasági kilátások bizonytalansága miatt a befektetési piacok a szigetországban is befagytak, piac transzparenciája és rugalmassága sokkal gyorsabb és alaposabb tisztulást tett lehetővé a brit ingatlanpiac számára. A szakértők konszenzusa szerint a brit piac ennek ellenére még további korrekcióra vár, és a piac alja nagyjából 2009 közepére érkezhet el, a befektetési piac élénkülése tehát legkorábban 2009 harmadik-negyedévében várható. A krízisre későbben reagáló kontinentális ingatlanpiacokra ezzel szemben további erőteljes korrekciók várnak, a közép-kelet-európai régióra pedig a feltörekvő piacokat érintő súlyos hátrányos megkülönböztetése miatt további kihívásokkal kényszerülnek majd szembenézni.

Kivérzik a régió – Egyetlen kitörési út Magyarország számára

A régiós és benne a magyar ingatlanpiacok számára sajnos a legkevésbé sem szolgált pozitív üzenettel a cannes-i ingatlanos szakmai fórum. A régió egyértelműen feltörekvő ingatlanpiacnak számít, és mint ilyen, a globális méreteket öltő kockázatkerülés időszakában messze elkerülendő piacnak számít a befektetők szemében – rövidtávon legalábbis mindenképpen.

A régiós piac mélypontját a legtekintélyesebb európai szakértők legkorábban 2010 első-harmadik negyedévére taksálják. Közép, és hosszú távon a felzárkózó régiós ingatlanpiacokat továbbra is ígéretesnek tartják a befektetők, ugyanakkor a globális piacok stabilizálódásával újabb status quo alakulhat ki a régió ingatlanpiacain. Míg a kelet-közép-európai ingatlanpiacokat az elmúlt időszak bull piacán nagyjából egységesen kezelték a befektetők, a válság választóvonalként szolgálhat ezen piacok fejlődésében és elérkezhet az idő az egyes régiós országok megkülönböztetésére.

Úgy tűnik azonban, hogy az új piaci rend a magyar ingatlanpiac számára ismét semmi jóval nem kecsegtet. A jelenlegi állás szerint a megkülönböztetés nagyjából annyit tesz majd, hogy a befektetők a régió két országát emelik ki az egységes megítélés alól: Csehország és Lengyelország stabilabb és jobb kilátásokkal rendelkező gazdaságával, nagyobb és érettebb ingatlanpiacával egy fokkal feljebb léphet a létrán az európai feltörekvő ingatlanpiacok sorában. Ez azt jelneti, hogy ezek az országok a stabilizálódás után valószínűleg sokkal korábban számíthatnak majd a befektetők bizalmára és addicionális tőkebeáramlásra. Emellett nyilvánvalóan az országok jobb gazdasági teljesítménye miatt a lokális kereslet is stabilabb növekedési pályát ígér számukra.

Eközben a régió leszakadó országainak -köztük Magyarországnak, Szlovákiának és Romániának-hosszan tartó negatív megkülönböztetéssel kell majd szembenéznie, amely valószínűleg évekre elvágja majd őket a nemzetközi tőke beáramlásától.

Paradigmaváltás a magyar ingatlanpiacon

A leszakadó régiók befektetői megítélése nyilván függ majd az adott ország gazdasági teljesítményétől és kockázati besorolásától, Magyarország esetében azonban ezen a téren -érthető okokból – nem sok pozitívumot tudunk felsorolni. A magyar ingatlanpiacon a paradigmaváltás tehát nem kérdéses: ennek egyik legfőbb eleme pedig rövid és középtávon az lehet, hogy az ingatlanpiacnak minden eddiginél jobban kell koncentrálnia a lokális keresletre.

Kitörési lehetőség

Míg a magyar befektetési ingatlanpiac áldozatul eshet a globális trendeket követő tőkemozgásoknak, a lokális végfelhasználói (bérlői) kereslet megteremtése terén vannak pozitív jelek: a budapesti irodapiacon egyelőre egyetlen reális kitörési út kínálkozik a fejlesztők/tulajdonosok számára, ez pedig a recesszió mélyülésével a költséghatékonyságot mindinkább előtérbe helyező globális cégek relokációja.

A globális cégek régiós központjainak, shared service centereinek, stb. Magyarországra telepítésére pedig úgy tűnik, hogy továbbra is komoly eséllyel pályázhatunk, s efelől az idei MIPIM-en is kaphattunk bíztató jeleket: Budapest, és egyben Magyarország számára az idei MIPIM legjelentősebb eseménye egy un. végfelhasználói ebéd (End Users Lunch) volt, amelyen az ország lehetőséget kapott arra, hogy a világ 80 legjelentősebb cégének (egyebek mellett a Microsoft, a Google vagy a UPS) – stratégiai döntéshozóit meggyőzze a Budapest régió előnyeiről. Az eseményen információink szerint három világcég- a francia Alstom, a 3M és a Christian Dior már kifejezte határozott szándékát irodaközpontjának Budapestre helyezéséről.