“Elérhetjük a 80-100 milliárdot is” – Merre tart az Európa Alapkezelő?

Miért “kényszerül” saját fejlesztések megvalósítására egy ingatlanalap? Milyen versenyhátránnyal kell szembesülnie egy magyar ingatlanalapnak? Miért nem divatosak ma a kisbefektetők körében az ingatlanalapok? Hogyan lehet 8-9%-os hozamokat elérni a jelenlegi ingatlanpiaci környezetben?

Többek között ezekről beszélgettünk az Európa Alapkezelő vezetőivel, Buda Sándor vezérigazgatóval és Tóth-Deme Miklóssal, az igazgatóság elnökével.

Kényszerű fejlesztések

Portfolio.hu.: Ingatlanalap létetekre több saját fejlesztésetek is volt, illetve van folyamatban.

Tóth-Deme Miklós: A befektetési alapok között mi vagyunk az egyetlenek, akik jelentős méretű saját fejlesztéseket hajtanak végre, másrészt komoly méretű lakóingatlan-beruházásokat is végzünk. Ez utóbbi területen két jó referenciánk van, az egyik a IX. kerületi Mihálkovics utcában lévő Európa-ház, a másik a XIV. kerületi Zugló Garden, amelyben a lakások 98 százalékát már értékesítettük. Ezek mind jó hozamot termeltek az alapnak. Most elindítottunk egy újabb lakóberuházást, egyébként a fejlesztési stratégiának ez is a része, hogy minden évben elkezdünk egyet, nem többet, erre ugyanis megvan a megfelelő saját értékesítési gárdánk és fejlesztői kapacitásunk. A Pasaréti út 82-84. szám alatt található az új komplexum, négy villaépületet építünk, ahol összesen 73 lakást alakítunk ki, az ősfás környezetben megőrizzük az eredeti növényzetet, a beépítési mutató mindössze 25 százalék lesz.

A fejlesztések között a tatabányai Vértes Centerről mindenképpen szót kell ejtenem, amelyet a város központjában, nagyon jó bérlőkkel nyitottunk meg ez év májusában: közöttük van a Media Markt, egy négytermes Cinema Palace, a C & A, a Hervis, vezető ruházati cégek, a McDonald’s, valamint az Unicredit Bank. Ez a beruházás közlekedési adottságok tekintetében unikum, ugyanis a vasútállomás tőszomszédságában épült fel és a bevásárlóközpontba integráltunk egy 25 állásos Volánbusz-pályaudvart is, így a vonzáskörzet összes járata a házba érkezik. A teljes befektetés 4 milliárdot tett ki, plusz a telek, s az ügyletet sikeresen, kétszámjegyű hozammal zártuk.

P.: A saját fejlesztések mennyire tekinthetők kényszerűségnek olyan szempontból, hogy a hazai szabályozási környezet ebbe az irányba tol titeket? Nyilvánvaló, hogy ingatlanvásárlásnál versenyhátrányban vannak a hazai ingatlanalapok.

T.D.M.: A versenyhátrány abból adódik, hogy mi nem vásárolhatunk projektcéget. Ezenkívül a külföldi befektetők olyan tőkeáttétellel tudnak dolgozni, és nemcsak a befektetési alapokra gondolok, hanem egyéb fejlesztőkre is, ami a magyar szabályok szerint nem lehetséges. 80-90 százalékos tőkeáttétellel egészen másként alakulnak a befektetési kalkulációk, mint nálunk. A forgalmazási oldalon egyébként az, hogy a forinthozamok a jegybanki alapkamatot követve csökkennek, a mi malmunkra hajthatja a vizet. Befektetési oldalon pedig talán az segíthet minket, hogy az eurózóna alapkamata is viszonylag magasan van jelenleg és valószínűleg meg is marad ezen a szinten, így azok a tőkeáttételek, amelyeket a külföldi alapok alkalmaztak , illetve az a benchmark, amihez a befektetőik őket mérik, szintén emelkedik, ezért lehet, hogy a jövőben kevésbé nagy hévvel invesztálnak Magyarországon.

Mivel nem vásárolhatunk projektcéget, elesünk egy sor támogatástól,. Gondolok itt turisztikai vagy szálloda-beruházásra, amelyek jellemzően magas támogatottsággal bírnak. Másfelől, ha mi ingatlant vásárolunk, van ugyan illetékkedvezményünk, a bruttó ár 2 százalékát fizethetjük 10 helyett, de ezek a piacon jellemző tranzakcióknál horribilis összegek és komolyan befolyásolják az adott ingatlanon elérhető hozamot. Ezért kézenfekvő lehet, hogy nem kész, hanem fejlesztendő ingatlant veszünk meg, adott esetben egy zöldmezős telket, összehozzuk a megfelelő partnereket, a végfelhasználót, a generálkivitelezőt, a lebonyolítót stb. Összerakjuk a konstrukciót, egyeztetjük a hatóságokkal, gyakorlatilag mi vagyunk a projekt gazdái és így állítjuk elő azt a terméket, amit egyébként képtelenek lennénk a piacról megszerezni a jelenlegi körülmények között. A telekhányad utáni illeték ily módon nem sújt annyira minket, mintha egy kész ingatlant vásárolnánk. Mi vállaljuk a fejlesztés kockázatát azért a prémium hozamért, amit ilyen módon el lehet érni.

A magyarországi ingatlanpiacon az utóbbi néhány évben nagyon erős hozamkompressziót figyelhettünk meg. Ez annak köszönhető, hogy rengeteg külföldi tőke áramlott az országba, nagyon megnőtt a kereslet a jó minőségű, bérbe adott ingatlanok iránt, de ezt a kínálat nem tudta követni. Most már viszonylag szép fejlesztések vannak, de ezek a tranzakciók olyan vevők és eladók között jönnek létre, akik más alapon számolnak, mint egy magyarországi ingatlanalap. A mi ingatlanalapunk hozamát a magyar államkötvény hozamához mérik. Ez az utóbbi időszakban nem volt túl kedvező ránk nézve. Ahhoz, hogy megtartsuk, illetve friss tőkét tudjunk beáramoltatni az alapba, az említett 7,5-8 százalékot némi prémiummal túl kellett volna szárnyalni. Az utóbbi időben ez nem volt reális.

Elérhetjük a 80-100 milliárdot”

P.: Az Európa Alapkezelő nemcsak arculatot, hanem vezetői struktúrát is váltott. Mit lehet tudni ezekről a változásokról?

T.D.M: 2006 végén történt nálunk egy vezetőváltás, Török Mihály, az előző vezérigazgató elhagyta a céget, ezt követően megalakult a háromtagú igazgatóság – Buda Sándor, Scharek Zoltán és jómagam -, tehát most már a Pioneer-struktúrába illeszkedünk szervezetileg és döntéshozatali rendben egyaránt. A Pioneer mátrixstruktúrájához és a globális szervezetéhez igazodva az Európa is átalakul. Egy multicég nyilván egész másfajta beszámolási rendszert, dokumentálást igényel, a változás ezeknek a követelményeknek felel meg. Ami a munkamegosztást illeti, Sándor felel a pénzügyekért, Zoltán az üzemeltetési vezető, én pedig a befektetéseket, az akvizíciókat, valamint az ingatlanfejlesztéseket irányítom.

A struktúraváltás mellett egy kicsit átgondoltuk az alap stratégiáját is. Azáltal, hogy az alapkezelő az Unicredit-csoport tagja lett , a korábbinál sokkal szélesebb körű forgalmazási lehetőségeink nyíltak.. Ennek köszönhetően jelentős pénzmennyiség áramlott az alapba, új lehetőségek adódtak, nagyobb ingatlanokat tudtunk megvásárolni, jelentősebb fejlesztésekbe tudunk belevágni. Mindemellett azt is át kell gondolnunk, ha nagyobb léptékben valósítunk meg egy magasabb minőségi kategóriába tartozó beruházást, akkor mit tegyünk a jelenlegi portfoliónkkal, a kisebb méretű, nem “A” kategóriás ingatlanokkal, amelyek ugyan jó jövedelmet termelnek, de nem biztos, hogy a leghatékonyabban üzemeltethetők.

P.: Említettétek, hogy az Unicredit hálózata adja az egyik fontos értékesítési lehetőséget az alapnak. Van már középtávú cél, hogy mekkora tőkenagyságot szeretnének elérni?

Buda Sándor: Az alap nettó eszközértéke most 49 milliárd, vannak korlátok, amelyek a bank méretéből fakadnak. Az OTP vagy az Erste mind fiók-, mind ügyfélszámban lényegesen nagyobb állománnyal rendelkezik, mint az Unicredit. Ez is indokolja az alapok közötti méretkülönbséget. Ezzel együtt az Unicreditnek talán jobb ügyfélállománya van, mint a másik két banknak. Ha véget ér a reálbér csökkenése, és újra növekednek a megtakarítások, – emellett az Unicredit is belekezdett egy fiókhálózat-bővítésbe -, azt sem tartom kizártnak, hogy elérhetjük 80-100 milliárdot is. Az ingatlanfeltöltöttséggel kapcsolatban egy lényegesen nagyobb alapméretnél is tartható lenne egy tisztességes ingatlanarány – figyelembe véve a folyamatban lévő projektjeineket, értékesítéseinket, több fázisban megvalósuló építkezéseinket. A nyílt végű alapból fakadóan 85 százalék az elméleti maximum, ameddig ingatlant lehet vásárolni, nem tekintve a tőkeáttételeket, de azt gondolom, hogy a normális ingatlanarány 60-80 százalék között van, és a 65-70 százalék egy nagyobb alapmérettel is tartható lesz. A piacon most 45-50 százalék az átlagos ingatlanfeltöltöttség.

P.: A hazai befektetési alapoknál nem annyira jellemző a különböző befektetésijegy-sorozatok elindítása ugyanarra az alapra. Nálatok mi indokolta ezt? Mi az oka annak, hogy a befektetők nem keresik az újabb sorozatokat?

B.S.: Magyarországon a banki értékesítés a jellemző, de a külföldi példák alapján úgy tűnik, hogy alternatív formákat is kell keresni, internet, ügynökök stb. Az alapvető kérdés, amit meg kell oldani, hogy ezeknek más a költségstruktúrája, mint a banki érétkesítésnek. Ezért hoztunk létre olyan sorozatokat, amelyek kifejezetten más értékesítési csatornákon keresztül értékesíthetők, egyfajta hosszú távú megtakarítási programként, tehát a nettó eszközértéke ugyanaz, csak az értékesítési kondíciók különböznek. Folyamatosan próbálunk szerződni értékesítési hálózatokkal, ám eddig még nem sikerült átütő eredményeket elérni, de ez nem is egyszerű a jelenlegi törvényi szabályozás mellett. Azt gondolom, hogy ezek a hálózatok a jövőben aktivizálódnak és komoly mennyiséget adnak el.

P.: Az elmúlt egy évben folyamatos volt a tőkekivonás az ingatlanalapokból. A garantált alapok a befektetők szemében hasonló szerepet tölthetnek be a kockázat szempontjából. Középtávon mekkora lehet a hazai piacon az ingatlanalapok súlya?

B.S.: Még ha vissza is szorulnának a mostani 18 százalékról, mi azt várjuk, hogy az egész piac dinamikusan fog növekedni, tehát abszolút értékben növekedhet az ingatlanalapokba fektetett tőke. A másik, hogy minden időszakban léteztek divatok a hazai alapok piacán, 2001-2004-ben az ingatlanalapok voltak divatosak, utána jöttek a tőkegarantált alapok, ezek közül még nagyon kevés járt le, ezért még nem tudjuk, mekkora hozamot produkálnak majd. Szintén divatosnak számítottak a betéttel kombinált alaptermékek, de ezek lecsengtek, mert nem hozták az ügyfeleknek azt a teljesítményt, amire számítottak. Németországban pl. az ingatlanalapoknak 20 százalékos a részaránya, a részvényalapok nem mennek olyan jól ahhoz képest, hogy mekkora vagyont halmoztak fel.

T.D.M: Ha hosszabb távon vissza is esnek részesedésben az ingatlanalapok, az nem a garantált alapok, hanem a részvényalapok miatt lesz. Jelenleg a nyugat-európaihoz képest nálunk minden portfolióban nagyon alacsony a részvényarány.

B.S.: Ez a kockázatvállalási hajlandóságtól is függ, amiben vannak nemzeti sajátosságok is. Magyarországon ez alacsony, és nem hiszem, hogy 5 éven belül megváltozik.

T.D.M.: Öt éven belül nem, de az MNB pl. el fog indítani egy képzést iskolásoknak, aminek a célja a pénzügyi kultúra fejlesztése. Tehát ha ez fejlődik, akkor valószínűleg a befektetési alapok felé tolódik el a megtakarítások aránya, reális, hogy akár megháromszorozódik a befektetési alapok piaca.

B.S.: Ami még érdekes, egy új tendencia, nem is a garantált alapok, hanem a nemzetközi alapok terjedése. Olyan szempontból már változik a magyar befektetési kultúra is, hogy a ’90-es években még mindenki csak a hazai befektetésekre koncentrált, de mára kinyílt a nagyvilág.

Termékhiányos a piac

P.: Nemrégiben beszámoltatok arról, hogy a Bem téren is indul projektetek. Mi a célotok ezzel az ingatlannal?

T.D.M.: Azt gondoljuk, hogy a Bem tér Budapest három legjobb lokációja között van, s nekünk itt sikerült megvásárolnunk egy négy épületből álló komplexumot. Az egyik a volt MDF-székház, a Bem utcai iskola, amelyet az nkormányzattól vásároltunk, a Feketesas utcai irodaházat, valamint a volt honvédségi levéltárat pedig magántulajdonosoktól vettünk meg.. A terveink szerint vagy csak irodaházat, vagy a Bem térre néző frontra hotelt és a többi épületrészben pedig irodaházat építünk. Jelenleg folyik a koncepcionális tervezés, és az egyeztetés az önkormányzattal, a Kulturális Örökségvédelmi Hivatallal, megvan a lebonyolítónk is, a Főber Zrt., így ez az ingatlan az alap saját fejlesztésében valósul meg. Mi azért figyelünk a minőségre és a hatékony üzemeltetésre, mert ezeket az elemeket hosszútávon megtartjuk a portfolióban.

P.: A hotelt feltételezem nem az Európa Alapkezelő üzemeltetné. Van már koncepciótok az üzemeltetésről?

T.D.M: Az elképzelésünk az, hogy ide 4 vagy 5 csillagos szálloda illene, 200 szobás nagyságrenddel. Még az önkormányzatnak is át kell gondolnia, hogyan működik együtt velünk ebben a programban. Olyan partnert keresünk, aki hosszú távra bérelne. A szállodapiacon ez komoly kihívás, az ügyletek 90-95 százaléka pusztán üzemeltetési szerződéssel köttetik. Ez azt jelenti, hogy a beruházó-befektető részt vállal az üzemeltetés kockázatából. Van még időnk, mire végigvisszük az engedélyeztetést, az a jövő év dereka.

P.: Az utóbbi években tapasztalt meredek hozamcsökkenés mennyiben kényszeríti nagyobb kockázatvállalásra, új megoldásokra az ingatlanalapokat?

B.S.: Az a jelenség, hogy viszonylag kevés termék van és nagy pénzbőség, nemcsak Magyarországon volt jellemző, hanem a világon mindenütt. Németországban is folyamatosan csökkentek a hozamok, a pár évvel ezelőtti 5,5 százalékról lementek 4,5-re. Ugyanakkor a külföldi befektetési alapok 8-9 százalékos teljes éves hozamokat tudtak elérni. Az adott bérletidíj-színvonal mellett ez csak úgy lehetséges, hogy a hozamcsökkenésnek volt felértékelő hatása is. Tehát nemcsak a bérleti díjból állt az említett hozam, hanem a felértékelődésből is. Ennek mára további tere nincsen, hiszen a 4,5%-ról további csökkenés nehezen képzelhető el.

Németországban korábban az alapok többsége teljesen kockázatkerülő módon járt el , megvették a bérbe adott ingatlant és utána szedték a bérleti díjakat. Ma már ezek az alapok is több kockázatot vállalnak, mert a 4,5 százalék, amit így el lehet érni, kevés. Ez a magyar piacon is így van.

Az elmúlt évtizedeknek köszönhetően itt még inkább termékhiányos a piac. A pénzpiaci hozamok pedig eléggé változékonyan alakultak, tekintettel a nem konzisztens gazdaságpolitikára. Nem volt következetes stabilizáció, az államháztartási hiány többször is elszaladt, azután megfogták, emiatt fluktuált az alapkamat, de mindezt nem követték az ingatlanpiaci hozamok. Tisztán látszik, hogy amikor a magyar alapkamat 6 százalék körül volt, az jó periódusnak bizonyult az ingatlanalapoknak, nagyon sok pénz áramlott be, amikor pedig visszaemelkedett 8 százalékra, az össz-alapállomány stagnált, vagy csökkent. Nem véletlen, hogy nagyon számít az alapkamat mértéke, az sem véletlen, hogy az ingatlanalapok 2000 után kezdtek el egyáltalán megjelenni, mert addigra kialakult egy relatív moderált kamatkörnyezet, amely versenyképessé tette ezt a befektetési formát. A ’90-es években, amikor 25-30 százalékos hozam és 20 százalékos infláció volt, nem volt olyan ingatlanbefektetés, amely ezzel versenyképes lett volna. Amikor az Európa és a többi alap indult, az volt az egyik fő szempont, hogy hosszú távon a bankbetétek és az állampapírok fölött 1-2 százalékos hozamprémiummal teljesítenek, nem sokkal nagyobb kockázati profillal. Az elmúlt több mint 6 év során az Európa ezt realizálta is.

P.: Gondolom egy kiemelkedően jó ajánlat esetében hajlandóak vagytok értékesíteni egy-egy projektet.

T.D.M.: Tényleg hatalmas mennyiségű tőke keresi a helyét, és ha magas áron el tudunk adni bizonyos portfolióelemeket, amelyeken realizálni tudunk prompt hozamot, ez belefér a stratégiába, mert a jövőbeni fejlesztéseink más irányvonalat képviselnek, mint azok az ingatlanok, amelyeket még akkor vásároltunk meg, amikor kicsi volt az alap, ezért néhol bizonyos kompromisszumokra kényszerültünk. Ezek iránt nagy az érdeklődés, jókor és jó elemeket raktunk össze egy-egy csomagba – van ipari csomag, kereskedelmi csomag és irodacsomag -, nem akarjuk őket mindenáron eladni, csak ha megfelelő hozamot tudunk realizálni. Az üzemeltetésről annyit, hogy külső és belső erőforrást egyaránt felhasználunk, , vannak nálunk létesítményfelelősök, ugyanakkor a karbantartó, az őrző-védő és a takarítók nem az alapkezelő alkalmazottai. Hosszú távon kezeljük a bérlőket, az ingatlanokat, ha kell, felújítunk.

P.: Egyre több kelet-európai országban is bevezetik a REIT konstrukciót. A nálunk fejletlenebb tőkepiaccal és ingatlanpiaccal rendelkező Bulgáriában már évek óta léteznek REIT-ek a szófiai tőzsdén. Van realitása a magyarországi bevezetésnek?

B.S.: Messze vagyunk a bolgár piactól, nem ismerjük igazán, de az egyértelműen látszik, hogy sok olyan REIT van, aminek nagyon kicsi a tőzsdei forgalma, gyakorlatilag illikvid papírok. A REIT egy nagyon jó konstrukció, egy olyan részvénytársaság, mint a többi, csak vannak más szabályok, pl. a jövedelmek 90-95 százalékát osztalékként kifizetik, egy kézben maximum 5-10 százalék lehet stb. Valószínűleg a magyar szabályozás sem fog ennek ellenállni és ezek várhatóan konkurensei lesznek az alapoknak. Ez a forma az Egyesült Államokból jön, de ott annyira likvid a tőkepiac, a tőzsdén akkora volumenek fordulnak meg, hogy az biztosítja a likviditást, de a Budapesti Értéktőzsdén nem lehet ezt megtenni. Ha az értéktőzsdére bevezetett zárt végű alapokat nézzük, akkor klátható, , minimális forgalomat mutattak fel, nem lehetett őket sem eladni, sem venni. Ha véletlenül mégis sikerült, akkor a nettó eszközérték alatt 20 százalékos diszkonttal. Ezért nem hiszem, hogy Magyarországon nagyon széles tömeget hódítana meg a REIT konstrukció.