Bel-Buda – Kapós, de elkapkodták

Még a budai irodapiacon is presztízsterületnek számít Bel-Buda. Ezen a részen az elmúlt időszakban két jelentős irodaház nőtt ki a földből, és mindkettő iránt óriási érdeklődés mutatkozott. Népszerűek a régebben készült épületek is, ami azt sejtetné, hogy fejlesztések sora várható a környéken.

Még a budai irodapiacon is presztízsterületnek számít Bel-Buda. Ezen a részen az elmúlt időszakban két jelentős irodaház nőtt ki a földből, és mindkettő iránt óriási érdeklődés mutatkozott. Népszerűek a régebben készült épületek is, ami azt sejtetné, hogy fejlesztések sora várható a környéken. Erre azonban helyhiány miatt aligha kerül sor. Mind bérleti díjban, mind kihasználtságban felülmúlják a bel-budai irodaházak a fővárosi átlagot. A Duna jobb partjának elitebb épületei jellemzően keresettebbek a budapesti projektek jelentős részénél, ezért aki ide akar költözni, kevésbé válogathat a piacon, mint aki kevésbé ragaszkodik egy bizonyos helyhez. Mindez nyilvánvalóan elsősorban a helyszín exkluzivitásával magyarázható.

A környék első beruházásai a Buda Business Center (BBC) és a Central Business Center (CBC) voltak. Előbbi 1992-ben épült a Kapás utcában, hét emeleten összesen 6200 négyzetméteres területtel áll a bérlők rendelkezésére. Pontosabban állna – ha üres lenne, de jelenleg mindössze alig több mint 500 négyzetméter szabad, igaz, ezt a területet akár tíz vállalkozás is elfoglalhatja a minimálisan bérbe vehető terület alacsonyan meghatározott mérete miatt. Bel-Buda legrégebben épült irodaházában havi 14 eurót kell letennie az asztalra a bérlőknek négyzetméterenként. Utóbbi 9352 négyzetméteres területéből jelenleg csaknem 2 ezret foglalhat el az, aki elsőként úgy dönt, a cégével a Horváth utcai épületben szeretné eltölteni a következő néhány esztendőt.

Az errefelé szokatlanul magas kihasználatlansági adatokat produkáló komplexumban havonta 14,5-15,5 euró a bérleti díj négyzetméterenként, és annak érdemes fontolgatnia a szerződéskötést a tízéves épület helyiségeire, akinek legalább 123 négyzetméterre van szüksége. A belvárosi területeken rendre gondot okozó parkolás miatt sem kell különösképpen aggódniuk az itteni bérlőknek, hiszen mindkét ingatlan mélygarázsában több mint 150 parkolóhelyet alakítottak ki.

A környék újabb projekteiben még a BBC-nél és a CBC-nél is magasabbak az árak: a 2003-ban épült Margit Palace-ben a bérleti díj 15-17 euró négyzetméterenként, és hogy ez mennyire nem valóságtól elrugaszkodott ár, azt jelzi, hogy a több mint 17 ezerből mindössze 100 négyzetméter kiadatlan. Az egykori villamosremíz ötszintes épületének megújulása olyannyira sikeres volt, hogy 2003-ban elnyerte “Az Év Budapesti Irodaépülete” díjat. Errefelé azonban nemcsak az újonnan épült, hanem a felújított irodák is keresettek: a 2000 és 2002 között felújított Csalogány-ház csaknem 5 ezer négyzetméteres területe 100%-ban foglalt. Igaz, a 13,5 euró négyzetméterenkénti bérleti díjnál errefelé nemigen talál olcsóbban helyet magának vállalkozás.

Az elmúlt időszak egyik legnagyobb irodapiaci tranzakciója a környéken a Light Corner értékesítése volt, amelyet a CIB Bank vásárolt meg a Skanskától. A CIB ezt az ingatlant elsősorban funkcionális irodaházként kezeli, de az sem mellékes, hogy ingatlanbefektetésként rendkívül ígéretesnek tűnik – magyarázta a bank ingatlanfejlesztési főosztályának vezetője, hogy miért a vásárlás mellett döntött a hitelintézet a bérlés helyett. Szabó Péter részletezte: alapvető cél volt a dinamikusan növekvő szervezet egységes elhelyezése, a korábbi “szétszórtság” megszüntetése, hiszen a munkatársak négy különböző helyről költöztek a Petrezselyem utcai székházba.

A helyválasztáskor aszerint keresgéltek, hogy a jövőbeli székház közel legyen a Medve utcai központhoz, tömegközlekedéssel máshonnan is könnyen elérhető és megfelelő méretű legyen. Számított ezen kívül az is, hogy milyen az épület készültségi foka, hiszen zöldmezős beruházás esetében éveket kellett volna várni az új székházra. A kiválasztás során nem volt elsődleges szempont, de az is a Light Corner mellett szólt, hogy a pesti belvároshoz hasonlóan Bel-Buda presztízshelynek tekinthető. Ez a tényező főként az ingatlan jövőbeni értékének alakulását befolyásolhatja.

“Amennyiben a döntés befektetési vetületét nézzük, arra számítunk, hogy a bel-budai irodaépületek felértékelődnek, mivel az irodaház építésére alkalmas telkek gyakorlatilag elfogytak” – magyarázta a főosztályvezető. “Bel-Buda rendkívül fejlett terület az irodapiacon” – szögezte le a CB Richard Ellis Nemzetközi Ingatlan-tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója. Konthur Adrienne részletezte: az utóbbi évek legsikeresebb épületei a Víziváros Office Center és a Pala Ház, amelyek népszerűségét jelzi, hogy mindkettő már röviddel az átadás után csaknem telített volt. Bel-Buda ma már semmiképpen sem sorolható a főváros fejlődő irodapiaci övezetei közé, sokkal inkább fejlettnek mondható a bérelhető helyiségeket kereső vállalkozások számára szóba jöhető területek között. Részben ez áll annak a hátterében is, hogy az átlagosnál magasabb bérleti díjakat kérnek az itteni irodaházak üzemeltetői, és a város más pontjain jellemzőnél kevesebb a költözését fontolgatók rendelkezésére álló szabad terület is. A térség modern irodaállományát egyébként 30 irodaház teszi ki. Ezekben összesen 143 ezer négyzetméter irodaterület bérelhető, aminek 7,7%-a volt kihasználatlan 2005 végén.

A kínálat és a piaci helyzet meghatározza az igényeket is: a Bel-Budát preferáló cégek leginkább jó minőségű, “A” kategóriás irodát keresnek, és ha megtalálták a számukra ideálist, hajlandóak többet is fizetni érte. Érdemes megemlíteni, hogy ezen a területen található a budapesti irodapiac két meghatározó nagyságú, szolgáltató központokat (“shared service center”-eket) működtető bérlője, a hozzávetőlegesen 4500 négyzetméteren tevékenykedő AVIS Business Support Center és a több mint 5800 négyzetmétert elfoglaló CEMEX Shared Service Center is.

“Röviddel az átadás után már túlzás nélkül nevezhetjük az egyik legsikeresebb budai irodaháznak a Víziváros Office Centert – fogalmazott a szakember. – A Kapás utcában található, 12 745 négyzetméter alapterületű épületet gyorsan benépesítették a bérlők, és ma mindössze 1,5%-nyi a szabad terület.” Az ügyvezető hangsúlyozta: rekordidő alatt gazdára találtak a helyiségek, hiszen fél év elég volt ahhoz, hogy megköttessenek a bérleti szerződések a II. kerület e projektjére. Az ezen a környéken legutóbb átadott irodaházban 11 cég telepedett meg, amelyek a környék más épületeihez hasonlóan nagyjából 10-15%-kal fizetnek több bérleti díjat a fővárosi piac átlagánál.
Ennyivel kérhet reálisan többet akár a Váci úti projekteknél is egy itteni irodaház üzemeltetője az ESTON International vezérigazgatója szerint is. Salamon Adorján hozzátette: egy irodaház árazásában számos tényező szerepet játszik, a műszaki minőségtől kezdve a ház méretein keresztül a beruházó szándékáig sok minden meghatározó, és csupán az egyik, bár rendkívül fontos tényező az elhelyezkedés.

Az elmúlt időszak két sikeres fejlesztése ellenére nem tekinthető az utóbbi időszak felfedezettjének Bel-Buda – szögezte le a szakember. Salamon kiemelte: “A II. kerület legrégebbi irodafejlesztésein kívül a többi között a Margit Palace, a Margit Ház bizonyítja, hogy a fejlesztők már korábban felismerték a budai oldal Duna-közeli területének értékeit. Ez tehát néhány évvel ezelőtt is ismert és elfogadott környék volt az irodaberuházók és a bérlők körében egyaránt, és a népszerűség azóta sem halványult el. Szinte azt lehetne mondani, Bel-Budának történelmi múltja van még az irodapiacon is. Ha pedig kicsit nagyobb területet veszünk górcső alá, akkor meg kell említeni a XII. kerületben nagyjából három esztendeje épült Krisztina Plazát is.”

“Az, hogy a számottevő kereslet ellenére miért nem szaporodnak intenzívebben a fejlesztések, egyetlen okra vezethető vissza: a rendelkezésre álló terület hiányára – szögezte le a vezérigazgató. – A bel-budai részen ugyanis egyszerűen nincs hová építkezniük az irodafejlesztőknek. Limitált a szabad területek száma, és míg a Váci úton (igaz, ott is egyre szűkülő kínálat mellett) még akad megvásárolható telek, addig ezen a környéken vadászni kell a valamennyire is megfelelő telek után.” Aki viszont talál ilyet, az szinte automatikusan sikerre van ítélve: jól pozícionált, jó elhelyezkedésű projektre biztosan szép számmal jelentkeznek majd a bérlők – tette hozzá. Az irodafejlesztések esetében sokat nyom a latban a vizuális pozíció: jól látható, sokak számára észrevehető helyen kell lennie az épületnek.

A Margit körút, az Alkotás út és a Moszkva tér környéke kiépült és beépült terület, errefelé tehát ilyen helyen nincs esély új fejlesztésre. Ezért aztán a beruházók mellékutcába kényszerülnek, de errefelé az sem okoz túlságosan nagy gondot. Salamon szerint ilyenkor érdemes mérlegelni azt is, hogy az adott telek mennyire alkalmas lakóingatlan-fejlesztésre, és mennyire térül meg irodaprojektként. A Light Corner helyén a Petrezselyem utcában például a szakember szerint nem lett volna életképes, ha társasházat építenek, ott minden az irodaház mellett szólt. Más a helyzet a Kapás utcában a Víziváros Office Center által elfoglalt saroktelken: itt vélhetően könnyedén értékesíthetőek lettek volna lakások is. Bel-Budán ugyanis a nem közvetlenül a főutak mellett lévő telkek az esetek többségében ideálisak lakásberuházásnak is. Igaz, egy bérlőkkel teli irodaház értékesítése révén biztosan nagyobb haszna lesz a fejlesztőnek.

A bel-budai rész óriási előnye a tömegközlekedés és a budai lakóövezetekből való könnyű megközelíthetőség együttes hatása. Ez esetben ugyanis a dolgozók és a potenciális üzleti partnerek is egyaránt mindkettőt választhatják. Errefelé korlátozottabb a leendő irodaház mérete is: a fejlesztők nem szívesen szánják rá magukat 6 ezer négyzetméternél kisebb projektekre, de ezen a környéken a túlságosan nagy házakat tervezőknek biztosan nincs mit keresniük. Arra csak kijjebb van lehetőség, ahogy azt például a MOM Park bizonyítja. Az biztos, hogy ha van termék, akkor az jó áron kiadható Bel-Budán, az itt fejlesztőknek tehát jó darabig könnyebb lesz értékesíteniük termékeiket a másutt próbálkozó konkurenseiknél, és akár prémiumárat is elérhetnek a szerződéskötéskor.