A Három Hegyen innen és túl: Lakáspiaci körkép az I. kerületről

Az I. kerület arculatát három kisebb hegy, a Várhegy, a Naphegy és a Gellérthegy határozza meg. Ezen a területen született meg a város magja, innen indult a mai Budapest kialakulása. A Világgazdaság Online az I. kerület lakáspiacát vette górcső alá: hol, mit kap a vásárló a pénzéért.

Budapest I. kerületét a központi elhelyezkedése és földrajzi adottságai teszik érdekessé. A területen nagyon sok műemlék épület található, beépítettsége meglehetősen magas. Ez nem kedvez az új lakások építésének, illetve megdrágítja azokat. Jellemző a kerületre a zártsorú beépítés.

Körképünket először a használt lakásokkal kezdjük.

A statisztikai adatok ismertetésénél felhasználtuk az origoingatlan.hu adatbázisát, illetve lehetőség szerint felhasználtuk helyi ingatlanforgalmazók tapasztalatait is. A kerületeket irányítószám alapján osztottuk kisebb részekre.

Az átlagárak természetesen a Várnegyedben a legmagasabbak. A történelmi környezetnek, a városi kilátásnak, a központi fekvésnek presztízsértéke van, pedig a sok turista, a közintézmények, a parkolási nehézségek nem teszik könnyűvé az itteni életet.

I. kerületi kínálati négyzetméterárak – használt lakások

Az utóbbi 30 nap kínálati árait alapul véve az átlag négyzetméterár 543 200 Ft. Az árak szórása igen magas, 240 000 – 1 260 000 forintig terjed.

A második helyen a Naphegy – Gellérthegy területe áll. A presztízsérték hasonló, a lakókörnyezet kellemesebb a kisebb forgalom miatt.

Az átlagár 454 100 Ft/nm, és legmagasabb értéket (1 440 000 Ft/nm) itt találjuk, ám ennél sokkal érdekesebb adat, hogy a második legalacsonyabb négyzetméterárra is itt akadunk: már 170 000 forintos áron is lehet lakást kapni.

A diagramot figyelve a következő városrész a Víziváros, azaz a Vár és a Duna közötti rész. Itt már teljesen bel-budai részen járunk belvárosi hangulatban, a Batthyány tér környékén. A régi épületek mellet már megtalálhatóak a modernebb lakó- és irodaházak is.

A lakások négyzetméterenkénti ára 400000 Ft körül mozog. Az eltérés itt is magas, a legértékesebb lakások fajlagos ára a 900.000 forintot ostromolja.

A következő két terület árszintje szinte azonos, 380 000 Ft/nm körül szóródik.

A Moszkva tér és a Vár közötti terület egyik érdekes része a Margit körút környéke, amely a zaj- és légszennyezettség miatt hagyományosan Budapest legolcsóbb lakásáraival büszkélkedik. Az utóbbi évek megnövekedett lakásigénye azonban itt is áremelkedést eredményezett: a lakások négyzetméterára 265 000 és 590 000 Ft között található.

A Krisztinaváros is kedvelt területe a bel-budai lakáskeresőknek jó közlekedése és középpolgári hangulata miatt. Érdekes módon a legalacsonyabb négyzetméterár itt kicsivel 200 000 Ft alatt van.

A sereghajtó a Tabán környéke 340 000 Ft körüli négyzetméterenkénti áraival. Ebbe a számba valószínűleg bele kell kalkulálnunk az átadásra kínált önkormányzati lakásokat is. A volt tanácsi lakások száma egyébként is elég magas a kerületben a műemléki védettség miatt. A szóródás 215 000 és 575 000 Ft közötti.

“Az I. kerület a főváros egyik legérdekesebb negyede, nemcsak történelmi értékei, de egy kerületen belül itt találhatóak a legnagyobb eltérések a legmagasabb és legalacsonyabb árkategóriák között” – nyilatkozta a Világgazdaság Online-nak a RE/MAX helyi ingatlanközvetítője, Kováts Tibor, aki a kerületet az ingatlanok árai alapján négy részre osztja, amelyek közül természetesen a legfelkapottabb a Várnegyed: a várfalon belül irodák és luxus apartmanok iránt nagy a kereslet.

“Értékesítőink tapasztalatai alapján az eladók leginkább a történelem viharai által szétszabdalt lakásokon szeretnének túladni, általában 5-600 ezer forint négyzetméterenkénti áron. Az ilyen ingatlanokra azonban nem egyszerű vevőt keresni, hiszen az elmúlt években már megtanultunk “lakni”, ezért a potenciális kuncsaftok inkább új építésű, jó elosztású lakások, irodák után érdeklődnek, bár az eredeti állapotba visszaállított ingatlanok sokkal piacképesebbek, sőt a befektetőket is érdekelheti egy-egy jól kidolgozott összevonás. Érdemes tudni, hogy ezen a valóban elit környéken telekkínálat gyakorlatilag nem létezik, tehát a központi fekvés miatt beépítetlen területek sincsenek, így a kisebb, különleges társasházak a jellemzőek” – figyelmeztet Kováts.

Az I. kerület Dunára néző oldala a Vízivárossal igazi ínyenceknek való környék, ahol a négyzetméterárak elérhetik az egy- vagy akár másfél millió forintot is, ezek megfelelő kiegészítő szolgáltatásokkal értékesíthetőek. Persze nem a beruházók verték fel ennyire az árakat, itt számításba kell venni, hogy a műemlékvédelmi hatóságok feltárásra kötelezik az építtetőket. A Várnegyed és környékének gazdag történelmi örökségét egyre határozottabban védik, így az új építésű ingatlanok esetében akár üvegpadlóval és megvilágítással is gondoskodni kell az ásatások eredményeiről és láthatóságáról. A Tabánra néző vároldalon már olcsóbbak az ingatlanok, de a feltárási költségekről itt sem érdemes megfeledkezni.

Az I. kerület legolcsóbb része a Moszkva tér környéki és a Margit körúti oldal, ahol már 230-270 ezer forintnyi összegért lehet négyzetméterenként használt ingatlanhoz jutni.

Kováts Tibor a RE/MAX ingatlanszakértője azt is elmondta, hogy a négy évvel ezelőtti hitelboom idején itt is erősen, akár négyzetméterenkénti harminc-negyvenezer forinttal is felértékelődtek a lakások, de a piac azóta korrigált és már valódi értékén kezeli a környéket.

Új építésű lakások

Az új építésű lakások piacáról két aktuális projektet emelnénk ki: az egyik a Kreditház, a másik pedig a Logodi Ház.

A Vérmezőtől 2 percnyire, a Kuny Domokos utcában, rövid sétára a Horváth-Kerttől és a Tabántól a kevés bel-budai telkek egyikén épül a 20 lakásos társasház, a Kreditház. A lakások egyedi cirkó fűtésűek, egy részük óriási terasszal, a felső emeletiek szép panorámával, a földszinti lakások kerthasználattal rendelkeznek. A lakások akár szerkezetkészen is megvásárolhatóak. Ezt általában a beruházók nem kedvelik a használatbavételi engedély megszerzésének esetleges nehézségei miatt. A legfelső (ötödik) emeleten különleges, panorámás, az egész szintet felölelő 160-170 nm-es, különleges luxuslakás kialakítására is lehetőség nyílik. A tervezett átadás időpontja 2008. március.

Az alapterületek 45 és 104 nm , az árak 19.7 és 65.4 millió Ft között mozognak. Az átlagár: 550 000 Ft/nm.

A másik megvizsgált projekt a Logodi ház, amely a mozgalmas Budapest kellős közepén, védett utcában, a Budai Vár szomszédságában helyezkedik el, néhány percre a Moszkva tértől. A 15 lakásos társasház jól illeszkedik környezetéhez. A földszinten a lakók kizárólagos használatára fitnesz-terem és szauna fog rendelkezésre állni. A lakások egyedi stílusúak, mindegyikhez tartozik terasz, amelyek többségéről a város csodálatos panorámáját élvezhetik majd a lakók. A lakásokban egyedi kombi cirkó fűtés és légkondicionálás lesz kialakítva.

Az alapterületek 58 és 116 nm , az árak 42 és 123 millió Ft között mozognak. Az átlagár: 700 000 Ft/nm.