Betilthatja-e a társasház az Airbnb-zést?

Bekeményíthetnek a társasházak a rövid távú lakáskiadókkal szemben. Nézzük, mik a lehetőségek?

Az elmúlt pár évben az „airbnb-zés” (azaz lakás vagy lakásrész kiadása rövid távra, befektetési céllal) Magyarországon is az aranykorát élte. Az „airbnb-láz” azóta már jelentősen lecsillapodott, mivel a befektetők többsége végképp kiábrándult a lakáshasznosítás ezen formájából.

A csökkenő tendencia oka egyrészt az, hogy az airbnb keretében történő lakáskiadás sok esetben nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket (a lakásukat lelakták a turisták, nem hozta a kívánt bevételeket, ráadásul nőttek az adóterhek is).

Turisták és Airbnb-sek kedvence, a pesti belvárosi lakás

Mindezek mellett egyre több társasház kezd bekeményíteni azzal, hogy a társasházi Szervezeti Működési Szabályzatban (SzMSz) írják elő, hogy az airbnb-zés folytatásához a társasházi közgyűlés előzetes hozzájárulása szükséges, vagy ‒ drasztikusabb esetekben ‒ az SzmSz-ben az airbnb-zést egyenesen megtiltják. A társasházak érvelése szerint egyre gyakoribb, hogy „airbnb-turisták” egész hada lepi el a társasházat, iszákos és hangos éjszakai életet élve, és fittyet hányva a közösségi együttélés alapvető szabályaira.

Mégis, vajon jogszerűen jár-e el a társasház, ha az SzMSz-ében korlátozza vagy megtiltja a tulajdonostársak számára a lakások airbnb keretében történő rövid távú, turisztikai célú kiadását?

A Kúria álláspontja szerint igen, jogszerűen, melyet az egyik nemrég megjelent és mellesleg nagy port kavart eseti döntésében mondott ki. A Kúria a társasházi törvény szabályait értelmezve megállapította, hogy a társasházi törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak lakóépület rendeltetését, zavartalan használatát szem előtt tartva az SzMSz-ben vagy annak alapján közgyűlési határozatban a külön tulajdonban lévő lakások használatára vagy hasznosítására vonatkozó korlátozásokat írhassanak elő, vagy konkrétan meghatározott hasznosítási módot tilthassanak meg.

A Kúria kifejtette viszont azt is, hogy az SzMSz vagy a közgyűlési határozat korlátozó vagy tiltó rendelkezése ellenére airbnb-ző tulajdonost a társasház semmilyen módon nem szankcionálhatja azzal, hogy közgyűlési határozattal bírságot szab ki rá. Sem a társasházi törvény, sem pedig más jogszabály nem jogosítja fel ugyanis a társasházat arra, hogy az SzMSz-ben külön is nevesített vagy a közgyűlési határozatban lakáshasznosítási korlátozások vagy tilalmak megsértésének a jogkövetkezményeként, mintegy hatósági jogkört gyakorolva, pénzbírságot szabhasson ki az előírást megszegő, airbnb-ző tulajdonostárssal szemben.

Bírság kiszabásának tehát nincs helye, felmerül azonban a kérdés, hogy akkor mégis mit tehet a társasház, ha egy lakó az SzMSz előírása ellenére folytatja az airbnb-zést? A társasház természetesen bírósághoz fordulhat, az SzMSz vagy a közgyűlési határozat korlátozást vagy tiltást kimondó rendelkezésének a kikényszerítése végett, kérve a bíróságot, hogy kötelezze a delikvenst a hasznosítás korlátozását vagy tiltását kimondó előírás betartására.

Egy ilyen per viszont tudjuk, hogy akár évekig is elhúzódhat, továbbá a kereseti kérelemnek helyt adó jogerős bírósági ítélet végrehajtása sem olyan egyszerű feladat, különös tekintettel arra, hogy nem könnyű bizonyítani azt a körülményt, hogy a kötelezett továbbra sem hagyott fel az airbnb tevékenység folytatásával.

Másfelől, a Kúria következetes ítélkezési gyakorlata szerint a társasházi határozatok nem visszaható hatályúak. Ez lényegében azt jelenti, hogy az SzMSz új rendelkezései (így jelen esetben az airbnb-zést korlátozó vagy tiltó előírásai) nem alkalmazhatóak arra a tulajdonostársra, aki az SzMSz módosítást megelőzően már bizonyíthatóan folytatta az airbnb tevékenységet.

Érdemes végül azt is megjegyeznünk, hogy a társasházi SzMSz módosítása is nehézségekbe ütközik a gyakorlatban, hiszen annak az érvényes módosításához a társasházi törvény előírása alapján a társasházban lévő összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségére van szükség.

Szerzőnk Dr. Bihary Ákos, a JogAdó blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu