Sürgősen eladó ingatlanok

A végtörlesztés sikere a gyorsaságon és a jó döntéseken múlik

Az elmúlt hetek fejleményei egyre inkább csak egy utat hagynak a végtörlesztés nyújtotta lehetőségek kihasználására azoknak a devizában eladósodott ingatlantulajdonosoknak, akik nem rendelkeznek elegendő készpénzzel az adósságuk megfizetéséhez. Ez az út pedig az ingatlan értékesítése és ezt – az Otthon Centrum tapasztalatai szerint – egyre többen ismerik fel, és adnak megbízást ingatlanuk értékesítésére. A rendelkezésre álló idő azonban rövid, ami gyors és jó döntéseket követel meg az eladótól.

A végtörlesztéshez szükséges tőkét az adós a meglévő devizahitelének forinthitelre váltásával is előteremtheti. Azonban egyre több bank emeli meg az ilyen célú hiteleinek THM-jét, ami azt jelenti, hogy akár a jelenlegi – a gyenge forintárfolyam miatt egyébként is nehezen viselhető – törlesztő részletnél magasabb havi terheket is be kell vállalnia annak, aki a hitelkiváltást választja. Ez sokakat késztethet az ingatlanuk eladására.

A végtörlesztési igényt az idei év december 30-ig kell a banknak bejelenteni. A bejelentéstől számított legkésőbb 60 napig a banknak elő kell készítenie a szerződés végtörlesztésre irányuló lezárását, illetve a végtörlesztőnek is eddig kell megfizetnie a tartozását. „Ez azt jelenti, hogy az eladónak csak akkor érdemes bejelentenie a végtörlesztési igényét, ha már írásos vételi ajánlatot kapott az ingatlanára, illetve tisztázta, hogy a vevője meddig tudja kifizetni a vételárat, vagy legalább a végtörlesztéshez szükséges vételár részletet” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Ha valaki december 30-ig nem kap elfogadható ajánlatot, akkor aznap érdemes bejelentenie a végtörlesztési igényét, és a lehető legtávolabbi időpontot megjelölni végtörlesztés időpontjaként, hogy a fennmaradó időben legyen esélye vevőt találni.”

A végtörlesztésben az eladó futja a nagyobb kockázatot, ha az általa megjelölt időpontig nem kapja meg legalább a végtörlesztéshez szükséges vételár részletet, akkor lemarad a lehetőségről. A jelenlegi piaci árfolyamok és a végtörlesztésnél használt jutányos árfolyamok között 20-25 százalék eltérés is lehet, ami a tőketartozására vetítve az eladó veszteségét jelenti, ha lemarad a végtörlesztésről. Ezt a kockázatot érdemes az adásvételi szerződésben is kezelni, így ki kell kötni, hogy a vevőnek meddig kell megfizetnie a vételárat, amennyiben ez nem teljesül, akkor az eladó elállhat a szerződéstől.

Az év végéig hátra lévő két és fél hónap, illetve a további maximális két hónap szűk, de elegendő idő lehet az ingatlan értékesítésére. Szakértő segítség igénybevételét azonban érdemes megfontolni. Az Otthon Centrum Budapesten és környékén, 2011 első félévében végzett felmérése alapján azon ingatlantulajdonosok közül, akik saját maguk adták el az ingatlanukat, csak egyharmaduknak sikerült három hónap alatt az értékesítés, míg az Otthon Centrumnak megbízást adott eladók kétharmadának ingatlana kelt el ugyanennyi idő alatt. Amikor a végtörlesztési lehetőség kihasználása azon múlik, hogy sikerül-e időben értékesíteni az ingatlant, többek között helyes és kellően vonzó árazásra, megfelelő hirdetési stratégiára van szüksége az eladónak. Kellő piaci ismeretek nélkül ezt nehéz megvalósítani, megszerzésükre pedig nem áll rendelkezésre elegendő idő.

A rövid határidő azt is jelenti, hogy a sikeres eladás érdekében az eladók árengedményre kényszerülhetnek. Ez a vevők figyelmét is felkeltheti, ám az eddig bevett gyakorlattal ellentétben, amikor a vásárlási döntést nyugodtan halogathatták, most gyorsan kell döntést hozniuk, mert a lehetőség csak a végtörlesztési időszak lezárultáig tart. Ráadásul nem elég a feltételekben megállapodni, illetve a szerződést aláírni, a vevőnek záros határidőn belül elő kell tudnia teremteni a vételárat is, hogy az eladó időben visszafizethesse tartozását. „A moratóriumok időszakában több vevő halasztotta el vásárlását, a később várható további árcsökkenés reményében.” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. „Most ez a stratégia nem kifizetődő, az árak nagy valószínűséggel csökkennek majd, de a végtörlesztési időszak lezárultával az eladóknak nem áll érdekében jelentős árengedményeket tenni. Dönteni a vevőknek is gyorsan kell, főleg, ha vételár nem áll azonnal rendelkezésükre.”

Az, hogy az eladó mekkora árengedményt tud adni, több tényező függvénye. Kérdéses, hogy az eladó végtörlesztési árfolyamon számolt hiteltartozása mekkora hányadát teszi ki jelenleg az ingatlan árának. Ez attól függ, hogy a tulajdonos mekkora hitelt vett fel az ingatlanvásárláshoz (a hitel LTV-je), illetve azóta mennyivel csökkent az ingatlan értéke. Minél nagyobb ez a hányad, annál kisebb mozgástere marad az eladónak, azaz annál kisebb engedményt tud tenni. Jelentős árengedményekre a vevők nem számíthatnak, a végtörlesztési- és a piaci árfolyam közötti 20-25 százalékos különbség bizonyos részét engedheti át az eladó. Az árcsökkenés mértéke függ attól is, hogy hány vevő próbálja ezt az időszakot kihasználni kedvezményes ingatlanvásárlásra. Az általuk generált keresletbővülés enyhítheti az árakra gyakorolt nyomást.

Az előttünk álló időszak a lakóingatlan piac felpezsdülését hozhatja, de az előrehozott vásárlások miatt a jövő év első felétől, a végtörlesztési időszak után visszafogottabb tempót valószínűsíthetünk. Ezt azonban felülírhatja a napokban napvilágot látott új kamattámogatási rendszer, ami a következő évben élénkítheti keresletet. Amennyiben a kamattámogatási rendszer időben beindul, még a végtörlesztési időszak keresletét is erősítheti. Ennek mértéke attól függ, hogy két rendszer mennyi ideig működik együtt párhuzamosan, és elegendő lesz-e ez az időszak arra, hogy jelentős számú vevő tudja kamattámogatott hitelből finanszírozni a végtörlesztés miatt eladásra kínált ingatlan megvásárlását.