Végre valamiben jó Magyarország?

A logisztikai piac folyamatosan bővül, s úgy tűnik nagy lehetőséget lát a Kelet-Közép-Európai régióban. Ezen belül is Magyarország különösen nagy szerephez juthat a jövőben, hiszen egy, a Cushman által készített rangsor szerint hazánk a harmadik legkedvezőbb adottságokkal bíró országnak számít.

Lengyelország és Csehország is előkelő helyen végzett, de az EU-hoz
később csatlakozott Romániának és Bulgáriának úgy tűnik jelentős a lemaradása, a
fejlesztők egyelőre nem szívesen terjeszkednek irányukba – áll a Cushman &
Wakefield elemzésében.

Merre tart a logisztikai piac?

A logisztikai piacon megfigyelhető
trendeket illetően nem lehet igazán egységes képről beszélni, a helyzet
földrajzilag változik. Annyi azonban minden területre igaz, hogy a lokációs
döntések kulcstényezői között továbbra is a piacra lépés, a tranzit lehetőségek,
és a fogyasztók állnak, miközben a költségek, a telítettség és az éleződő
verseny további terheket helyez a piaci szereplők vállára. Nyugat-Európában
továbbra is a Benelux Államok, Franciaország és Németország vezeti a
népszerűségi listát, mivel itt találhatóak Európa fő szállítmányozási kikötői és
repülőterei. A lengyel, cseh és magyar fogyasztói piac erősödésével ezen
országokat a logisztikai piac is egyre inkább felfedezi magának, azonban nem
csupán az olcsóbb lehetőségeket, alacsonyabb költségeket látják a területben,
hanem a közép-, kelet-európai helyi, retail piacokban rejlő lehetőségeket is.
Ugyanakkor a nemrég az EU-hoz csatlakozott két ország, Bulgária és Románia
egyelőre azonban csak a költségeiket minimalizáló cégek számára tűnik vonzónak.
A világgazdaság globalizációjának köszönhetően a vállalatok mindennapi
működésében egyre fontosabb szerepet játszik az “ellátási lánc menedzsment. A
vállalatok folyamatosan keresik a hatékony és kedvező ár/érték arányú
szolgáltatásokat, mely Európa-szerte mozgásban tartja az ipari és logisztikai
piacot.

Hol áll Magyarország?

Elmondhatjuk, hogy végre
valamiben jók vagyunk, hiszen a Cushman elemzéséből az derül ki, hogy a
logisztikai piac szereplői szeretik Magyarországot. Harmadik helyezésünk
elsősorban a nagyon jó minősítést elnyert út- és vasúthálózat sűrűségének,
Kelet-Európa kedvező megközelíthetőségének, a nagy telekkínálatnak, és a 10 ezer
nm fölötti nagysággal rendelkező területek jelenlétének köszönhető. Azt azonban
nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy sajnos a közúti és vasúti áruszállítás
tekintetében már nem ennyire pozitív a kép, a listán inkább a középmezőny hátsó
felébe tartozunk csupán. A bérleti díjak a régiónk országait tekintve
meglehetősen magasak, Budapestet csak a jelentős irodahiánnyal küzdő Kijev és
Szófia előzi meg a drágasági versenyben, míg a többi Kelet-Közép-Európai ország
nagyvárosainak díjai jócskán elmaradnak a hazánkban tapasztalhatótól.

Jelenleg
Magyarországon 1.25 millió nm logisztikai ingatlanterület van, de az előbb
említett szám nem tartalmazza a sajáthasználatra épített ingatlanokat. A
bérbeadásra szánt állomány a tavalyi évhez képest 23%-os növekedést
könyvelhetett el idén, s bár a kereslet is jelentősen élénkült ezen típusú
ingatlanok iránt, a kihasználatlanság a sok új átadásnak köszönhetően megugrott
egy kicsit, de vélhetően a jövőben már nem nő tovább. Jelenleg további 135 ezer
nm-es logisztikai terület áll építés alatt, ami további jelentős, 121%-os
bővülést jelenthet. A gond nem is a fejlesztések nagyságával van tehát, hanem
inkább azzal, hogy ezek mindegyike Budapestre vagy környékére koncentrálódik, s
a másodlagos városok egyelőre érintetlenek. Csehország esetében, Prágában a
budapestivel megegyező nagyságú logisztikai ingatlanterület található, de az
ország többi pontján ezen kívül még 1.1 millió nm várja a cégeket, míg
Magyarország esetében ez a szám csupán 100 ezer.

Folytatódik a kereslet élénkülés?

A logisztikai ingatlanok iránti
kereslet élénk maradt az elmúlt két év során egész Európában, tendenciaként
megfigyelhető, hogy egyre nagyobb figyelmet kap a minőség, valamint a bérleti
szerződések érvényességi ideje rövidül. Ez utóbbi jelenség ugyan főként
Nyugat-Európára jellemző, de fokozatosan egész Európára kiterjed. Erőteljes
kereslet fókuszálódik továbbra is Hollandiára, Franciaországra és Németországra,
de a Kelet-Közép-Európa-i régió fejlődésének következtében folyamatosan
növekszik ezen terület logisztikai szerepe. Kulcsfontosságú lesz azonban a
jövőre nézve az infrastruktúra fejlesztése, mert bár számos erőfeszítést tettek
az előbb említett régió országai a közlekedési hálózat fejlesztésére, az még
továbbra is meglehetősen szerény minőségűnek mondható a nyugati országokhoz
viszonyítva.

A bérlők keresik a Kelet-Közép-Európa-i régió hatalmas
ingatlankínálatát. Szlovákia és a Balti-országok folyamatosan növekvő
érdeklődést tapasztalnak, míg Romániát és Bulgáriát még relatíve fejletlennek
tarják a piaci szereplők. Törökország és Oroszország esetében is növekszik a
bérlői érdeklődés, de az elmúlt években tapasztalható jelentős gazdasági
növekedés ellenére még mindig meglehetősen fejletlen a logisztikai piacuk.

Folyamatosan
erősödik azonban a fővárosok mellett a másodlagos városok (megyeszékhelyek)
iránti bérlői érdeklődés, melyek esetében jelentős költségmegtakarítást érhetnek
el az ezeket választó cégek. A jelenség Közép-Európában és Nyugat-Európában
egyaránt megfigyelhető, ez utóbbi esetében főként annak köszönhetően, hogy az
elsődleges helyek esetében jelentős hiány mutatkozik logisztikai ingatlanokból,
valamint minél nagyobb egy város, annál nagyobb dugók nehezítik a közlekedést.
Nyugat-Európában, Franciaországban, Németországban, Spanyolországban,
Hollandiában és Nagy-Britanniában egyaránt növekszik a kereslet a kulcsvárosokon
kívüli területek iránt is, s ugyanez a helyzet Lengyelországban, Csehországban
és Magyarországon, ahol megfelelő összeköttetési lehetőségek, munkaerőbázis és
munkaerőköltségek számítanak a fő döntési faktoroknak a választás során.

Fejlesztések parkoló-pályán

Az elmúlt néhány évben megnövekedett az
elérhető logisztikai területek nagysága. Ugyanakkor mivel a kereslet elsősorban
a magasabb minőség iránt nagy, néhány piacon komoly bajban vannak a kevésbé jó
minőséget kínálók, így Hollandiában, és Skandináviában. A piacon megfigyelhető
másik jelenség, hogy bár korábban a spekulatív fejlesztések száma a legtöbb
területen a kereslettel párhuzamosan emelkedett, a globális hitelválság
következtében a fejlesztési aktivitás csökkent. A legtöbb piacon a fejlesztők
óvatosabbak lettek, viselkedésüket a kivárás jellemzi, korábbi terveik egy
részét parkoló-pályára helyezték, és az előbérleti megállapodásokra várnak. Az
új ingatlanátadások száma meglehetősen alacsony szinten van mostanság, különösen
azon piacokon, ahol magas a kiadatlan ingatlanok aránya, mint Franciaországban
és Olaszországban. A Közép-Kelet-európai régióban a visszafogottság valamelyest
lassabban válik uralkodóvá, melynek következtében itt számos spekulatív projekt
van még most is folyamatban.

Stabil bérleti díj szint

Az
elmúlt két év során a bérleti díjak szintje viszonylag stabilnak mutatkozott,
bár azért akad néhány olyan területe, ahol jelentős növekedést tapasztalhattak a
piaci szereplők, ezek között van, Törökország és Lengyelország is. Ha a
2005-2008 közötti időszakot nézzük, akkor elmondható, hogy a Közép-Kelet-európai
piac jelentősen túlszárnyalta a nyugatit, míg az előbb említett régióban a
bérleti díjak a vizsgált időszak alatt évente 0.9%-kal növekedtek, addig
Nyugat-Európa esetében ugyanekkora mértékű csökkenésről lehet beszámolni,
Lisszabonban és Frankfurtban estek az árak, s Belgium valamint Hollandia fontos
városainak “A” kategóriás piacán is csupán egy minimális növekedésről lehetett
beszélni. Az előbbiek ellenére, az öt legdrágább ipari ingatlan helyszín –
London (Heathrow), Dublin, Barcelona, Stockholm és Amsterdam (Schiphol)
Nyugat-Európában található.

A
kiemelt fontosságú városokban nagyon erős a kereslet a szabad földterületek
iránt , ami megnövelte a földterületek árait, ezzel egy időben, az
alapélelmiszerek drágulásával párhuzamosan az építési költségek is
megemelkedtek. Az emelkedő árakat sokan azzal próbálják meg ellensúlyozni, hogy
inkább másodlagos városokat választják célpontjuknak.

Bizonytalan
jövő

A logisztikai piac jövőjére elsősorban a bizonytalanság a
jellemző. A KKE-európai régiós logisztikai piac korábban megfigyelhető
növekedése vélhetően lassulni fog a következőkben, a hitelválság európai
begyűrűzése miatt. Az általános gazdasági lassulás eredményeként a bérlők
továbbra is a költségeik csökkentését célozzák, bár a minőségi elvárásaikból nem
kívánnak engedni. Ez utóbbi következtében a kevésbé drága helyszínek iránti
érdeklődés továbbra is folytatódik, de csak addig a határig hajlandóak elmenni a
cégek, amíg a megfelelő közlekedési lehetőség biztosított.

Előbbiek
tükrében jól látható, hogy kiemelkedően fontos a kke-európai térség esetében az
infrastruktúra további fejlesztése, mivel ez perdöntő lehet a logisztikai
szektor további fejlődését illetően. Ami a szektor jövőjét illeti, vélhetően az
előbb említett régióiban a bérbeadások számát a kiegyensúlyozottság jellemzi
majd. A Balti-országok, Oroszország és Törökország továbbra is potenciális
befektetési lehetőségeket hordoz magában, s az előbb említett országok köre még
tovább tágulhat Ázsiával és a Közel-Kelettel. Ezek az országok azonban egyelőre
még nagyon nagy kockázatot hordoznak magukban, de hosszú távon természetesen
ennek meg lehet a jutalma.