Ingatlanszakma 2006 konferencia: hogyan növelhető az ingatlanok értéke?

Magyarországon az átlagos ?tömegingatlanok? inkább leértékelődni látszanak mostanában, de ennek ellenére a jól kitalált, különleges ingatlanprojektek jelentős értéktöbbletet hoznak létre a befektető és a települési környezet számára is –

– derült ki a november 9-i budapesti, mintegy száz szakember részvételével tartott Ingatlanszakma konferencián, amely meglehetősen rendhagyó megközelítési módokban is tárgyalta a kérdést: milyen módjai és eszközei lehetnek az efféle ingatlanpiaci értéknövelésnek? A rendezvényt a Springer Media Magyarország és a Magyar Ingatlanszövetség szervezte (immár harmadik alkalommal), számos más szakmai szövetség támogatásával.

Az ingatlanos mint műkincskereskedő

Réz András esztéta, reklámszakember előadásában egyenesen azt állította, hogy az ingatlanosok munkája leginkább a műkincskereskedőkéhez hasonlítható: először rá kell találniuk valamire, azután azt fejleszteniük, reklámozniuk kell, végül pedig – miután a potenciális vásárlóközönség szemében ily módon értékesebbé váltak – el kell adniuk. Ugyanakkor rámutatott, hogy a gyorsan és spontán változó divattrendeket egy ?kőhöz és téglához kötött? tárgy nehezen tudja követni – igaz, más földrészeken (a Távol-Keleten vagy Amerikában) másfajta építési kultúrákkal is találkozhatunk. Úgy vélte, nálunk is a rugalmasság – a különböző élethelyzetekre megfelelő megoldásokat nyújtó ingatlankínálat – lehet a jövő útja. Az emberek helyhez kötöttségét, alacsony mobilitási hajlandóságát, a ?jogom van ott meghalni, ahol születtem? szemléletmódot viszont hátrányként említette; úgy tűnik, legalább egy generációnyi időnek el kell telnie, amíg ez megváltozik – hangoztatta.

Rehabilitációs szemlélet, több szinergia

László Tamás építész, városépítési, városgazdasági szakmérnök viszont nem feltétlenül a változásban, hanem a meglevő természeti, települési és társadalmi adottságok kihasználásában, az ezek közötti szinergiák erősítésében látta az értéknövelés lehetőségét. Mint előadásában hangsúlyozta, az ingatlanfejlesztésben nagyon fontos (lenne) a meglévő értékek, a helyi érdekek, a helyi anyagok, termékek bevonása. Nem lehet szembemenni ?a hely szellemével?, – tette hozzá -; az ?alkalmazkodó fejlesztés? lenne az eredményes stratégia. Zárványok helyett ?integráns városi struktúrák? létrehozására van szükség – tette hozzá -, a meglévő szomszédságok bevonására a fejlesztésbe, a fejlettségi különbségek mérséklésére a régi és új között. A rekonstrukciós, rehabilitációs szemléletet kell tehát érvényesíteni akkor is, ha új tervezésről van szó – mondta a szakember. Számításba kellene venni a település – azaz végső soron az ott élő emberek, családok – idő- és energiamérlegét is, hogy az új elem inkább javítson, mint rontson ezen; e tekintetben a fejlesztés közlekedési, logisztikai vonzatai – bár rendkívül fontosak – gyakran nem kapnak kellő figyelmet.

Hogyan mérhető a komfortérzet?

Változóban van az a szemlélet, hogy az ingatlan értékét szinte kizárólag az elhelyezkedés és a méret határozza meg; egyre nagyobb súllyal esnek latba a minőségi, használhatósági paraméterek is.
Dr. Bánhidi László épületgépész professzor például egy új tudományág, a komfortelmélet eredményeit ajánlotta az ingatlanos szakemberek figyelmébe. Előadásában emlékeztetett: a zárt terek hőkomfortját a régi módszer szerint úgy kellett méretezni, hogy az adott tér középpontjában 1,5 m magasan egy előírt levegőhőmérsékletet kellett biztosítani. Az új EU-norma szerint viszont már figyelembe kell venni a levegő hőmérsékletén kívül a határoló szerkezetek közepes sugárzási hőmérsékletét, a levegő relatív nedvességtartalmát, a levegő sebességét, az adott térben végzett tevékenység metabolikus hőfejlődését, valamint a ruházat szigetelőképességét is (a szabvány ezeket a jellegzetes terekre – például kis- és nagyterű irodára – táblázatos formában közli). A módszer úgynevezett helyi diszkomforttényezőket is figyelembe vesz: a térnek adódhatnak olyan pontjai, ahol az előírások betartása ellenére várható a bent tartózkodók részéről a kedvezőtlen hőérzet. Ilyen lehet a huzathatás, a függőleges léghőmérséklet-megoszlás, a padló felületi hőmérséklete és az aszimmetrikus sugárzás. Egy-egy ingatlanprojekt során például ilyen kérdések merülhetnek fel: Milyen elégedetlenségi faktort kívánok megengedni, azaz a helyiségben tartózkodók hány százaléka lehet elégedetlen a hőkomforttal? Milyen helyi diszkomfort-tényezők hatásával kell számolni? Milyen fűtési-hűtési megoldással lehet a legkevesebb energia felhasználásával elérni a kívánt hőkomfortot? Az új módszer eszközöket ad az ingatlanszakemberek kezébe ilyen kérdések megválaszolására is – mondta a professzor.
Az épületek energiamenedzsmentjével egyébként a konferencián külön szekció foglalkozott, amelyet elsősorban épületüzemeltetéssel foglalkozó szakemberek részére tartottak. Az energiatanúsítvány bevezetésének gyakorlati következményein kívül a különböző lehetséges költségtakarékossági eszközöket (épületgépészeti szabályozás, épületfelügyelet, épületautomatika, megújuló energiaforrások alkalmazása) vizsgálták az előadók.

Többe kerül az üzemeltetés, mint az építés

Az ingatlanok használati értékét még tágabb keretek között értelmezte előadásában Karsai Tibor, a First Facility Kft. igazgatója. Mint mondta, a facility management tevékenység – azaz a létesítménygazdálkodás – sokkal többet jelent, mint az épületek hatékony üzemeltetését: a vállalatok főtevékenységének támogatását, a termelés és a munkavégzés kereteinek biztosítását a megfelelő szolgáltatásokkal, illetve azok menedzsmentjével, s így az értéknövelés a vállalat termékeiben is megjelenik. Ami pedig az épületeket illeti: a teljes életciklust tekintve sokkal többet kell a létesítmény üzemeltetésére, mint létesítésére költenünk, ezért az előbbiben is jelentős takarékossági lehetőségek (illetve pazarlási kockázatok) rejlenek. Ez azt is jelenti – hangsúlyozta a szakember -, hogy nem feltétlenül a legolcsóbb üzemeltető a legjobb, hanem az a minőségi szolgáltatást nyújtó cég, amelyik az épület adott életciklusának megfelelően kiválasztott facility management eszközök használatával értéknövelés mellett az összköltség tekintetében is költséghatékony tud lenni.

Az ingatlantulajdon értékpapírosítása

Az ingatlanok értékéről egészen közvetlen, pénzügyi értelemben beszélt Iványi György bankszakember Az ingatlantulajdon értékpapírosítása című előadásában. Mint rámutatott, a nyilvános tulajdonlás célja a vállalkozás likviditásának javítása, a tőkebevonás gyors, hatékony lehetőségeinek megteremtése, a kockázatok megosztása és a ?kijáratok? (azaz a tulajdon értékesítési lehetőségének) mindenkori nyitva tartása. A kizárólag ingatlanokat tulajdonló és kezelő alapok (REIF), valamint a hasonló adózási elbánást élvező ingatlantársaságok (REIT) csak a huszadik században – utóbbiak a század végén – alakultak ki. Az ingatlantulajdont megtestesítő értékpapírok kibocsátása, tartása számos országban – így Magyarországon is – adózási előnyökkel is jár (bár szeptember elsejétől, mint ismeretes, a hozam után a befektetési jegyek tulajdonosainak már személyi jövedelemadót kell fizetniük). Hazai sajátosság viszont, hogy visszavásárlási kötelezettséget ír elő a jogszabály az ingatlanalapoknak, amelyek emiatt – a likviditás őrzése érdekében – a pénz jelentős részét (mintegy felét) nem ingatlanban, hanem állampapírokban, bankbetétekben tartják, s így versenyhátrányba kerülhetnek azokkal a külföldi ingatlanalapokkal szemben, amelyekre nem vonatkoznak ilyen szabályok.

Értékelhetetlen ingatlanok?

Elekes András, az ING Real Estate Hungary igazgatója a társaság két olyan budapesti ?landmark?-projektjét mutatta be, amelyben az értéknövelés az üzleti filozófia középpontjában áll: a Dózsa György úti ING-székházat, valamint a Vörösmarty téren épülő többfunkciós épületet.
Az ingatlanértékelés problémakörével foglalkozó szekcióülés, illetve kerekasztal-beszélgetés is Elekes András faggatásával kezdődött: vajon hogyan állapítható meg reálisan például egy olyan penthouse-lakás értéke, amelyeket a Vörösmarty téri épület legfelső szintjén árulnak – mint kiderült – szerkezetkész állapotban egymillió forint feletti négyzetméteráron? (Ezen kívül a teraszért és a garázshelyekért – meg persze a végleges kialakításért – külön kell fizetni; egyébként már mind a nyolc ilyen lakás gazdára talált.) Az érték korrekt meghatározásának nehézsége az ingatlan egyediségében rejlik: nehéz más hasonló adottságú ingatlanokkal összevetést tenni, ha egyszer nemigen található hasonló adottságú ingatlan a piacon.
Még nehezebb a dolga az értékelőnek akkor, ha olyan ingatlan értékét kell meghatároznia, amelyre gyakorlatilag egyáltalán nincs fizetőképes kereslet. Barts Balázs, a Mol vagyongazdálkodási igazgatója említett erre példát a beszélgetésen: egy vidéki település felhagyott olajnyerő helyének közelében álló, szükségtelenné vált irodaház vajon mennyit ér? Mint mondta, az ilyenekre mindig irreálisan magas értékeket állapítanak meg a szakemberek, s így nem lehet ezeket értékesíteni, a vállalat nyakán maradnak. Ennél az is jobb lenne, ha az értékelő beismerné, hogy ahol nincs ingatlanpiac, ott nem lehet megállapítani a piaci értéket. Egy ilyen szakvélemény is hasznos lenne a Mol számára, hiszen lehetővé válna, hogy az ingatlantól a könyv szerinti érték alatti áron megszabaduljanak – tett hozzá.
A jelenlevő értékelő szakemberek egyetértettek azzal, hogy tevékenységüknek vannak korlátai, amelyeket figyelembe kell venni, és nem lehet mindenhol mechanikusan alkalmazni az értéktérképeken és egyéb módszereken alapuló becslési eljárásokat. Az értékelői felelősség kérdése kapcsán felmerült az is, hogy az értékelővel adott esetben olyan komplex tanácsadó szerződést is lehet kötni, amely a megbízottat felhatalmazza a vevő megkeresésére és az ingatlan értékesítésének lebonyolítására is. Ebben az esetben nyilvánvalóbbá válik, hogy reális árat kell közölnie a szakembernek. De ha nem ilyen típusú szerződés születik, akkor is érdemes visszajelzést adni az értékelőnek, ha használhatatlannak tűnő becslést adott – hangzott el a beszélgetésen, amelyet Máté Miklós, a Maisz értékelői albizottságának elnöke vezetett.