Túlfűtött az európai lakáspiac

Túlfűtött a lakáspiac Európa több országában, és ha nem cselekednek az érintettek, hosszú távra súlyos válságba kerülnek egyes nemzetgazdaságok ? hangzott Jean-Claude Trichet, az Európai Központi Bank (EKB) elnökének minapi segélykiáltása. Elemzők szerint Spanyol-, Francia- és Olaszország lakáspiaca és különösen Nagy-Britanniáé veszélyeztetett. Egyik országban sem segítettek a sorozatos központi kamatemelések, s ugyan mindegyikben mérséklődött a lakások drágulásának üteme, a helyi piac nem került közelebb az egyensúlyhoz és végképp nem jutott nyugvópontra.

London eközben még jobban elhúzott európai ?versenytársaitól?, ráadásul az abszolút elsőséget is megszerezte az idei második negyedév végén. A brit fővárosban ? az átlagárakat tekintve ? ma már drágábban lehet luxusingatlant venni, mint New Yorkban ? derül ki a CB Richard Ellis globális ingatlanügynökség felméréséből. A lakáspiac legfelsőbb részét árgus szemekkel figyelik a befektetők, az ugyanis mind közül a legérzékenyebb, és az egész ágazatban fontos folyamatokat indíthatnak el az ottani változások.
Természetesen New Yorkot sem kell sajnálni, ami a drágulást illeti. Tavaly rohamosan emelkedtek az árak, így a befektetők új lehetőségek után néztek. A legújabb divat: régi luxushotelek apartmanokká alakítása. Az Ötödik sugárúton lévő Stanhope hotelben is lakásokat alakítanak ki: a hatalmas, akár teljes emeletet elfoglaló ingatlanok ára várhatóan 2 és 9,7 milliárd forint között lesz. New Yorkban, különösen a belváros szívében a helyszűke miatt mindig is magasak voltak a telek- és ingatlanárak. Részben ennek köszönhető, hogy az építészek ? a befektetők igényeinek megfelelően ? felfelé terjeszkedtek.
A lassulóban lévő, telített nyugat-európai lakáspiac néhány nagyobb fejlesztőt a közép- és kelet-európai térség felé hajt. Ilyen a Magyarországon a kereskedelmi ingatlanfejlesztésben már régóta jelen lévő Immoeast Immobilien Anlagen, az osztrák Immofinanz csoport tőzsdén jegyzett ingatlanbefektető társasága. Ez a cég a napokban közölte, hogy nagy projektet indít a lengyel, a szlovák, a bolgár és a román piacon: 2000 lakást épít fel mintegy 180 millió eurós összértékben.
Az Immoeast eddig csak a Baltikumban képviseltette magát a kelet-európai lakáspiacon 800 lakóingatlan közös vállalkozás keretében történő felépítésével. Karl Petrikovics vezérigazgató hangsúlyozta, hogy a kétezer lakás felépítéséről szóló projekt csak az első lépés, a most folyó 2006/07 évi üzleti évben számos további fejlesztési tervet véglegesítenek. Az osztrák társaság ? más cégektől eltérően ? nem hosszú távú befektetőként, nem bérlakások építőjeként lép a piacra, hanem helyi ingatlanfejlesztőkkel együtt magántulajdonú lakások építésébe, forgalmazásába kapcsolódik be. Az Immoeast a megcélzott magántulajdonú lakások építése és eladása terén 20 százalékos tőkemegtérülésre számít.

Magyarországon nem lehet túlfűtöttségről beszélni, az áremelkedés üteme már korántsem olyan mértékű, mint az ezredforduló legelején volt. Kettős folyamatot élünk meg: egyrészt az új építésű lakásoknál a kevésbé frekventált helyen épülők ára stagnált az elmúlt hónapokban, és ez még egy jó darabig így is marad. Csökkenésre csak valamilyen külső ok ? például a tervezett ingatlanadó túlzott mértéke ? miatt lehet számítani. Inkább az a jellemző, hogy a kiemelt területeken, illetve a luxuskategóriában átlagosan nyolc-tíz százalékkal növekedtek az árak, van, ahol még ennél is többel. Egy XIII. kerületi, Duna-parti projektnél például 295 ezerről ?csak? 340 ezer forintra emelkedett az ár, s kirívó eset egy Király utcai ingatlan, amely 400 ezerről 600 ezer forintra emelkedett négyzetméterenként ? mondta Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. A használt otthonoknál öt-tíz százalékos csökkenést figyelt meg a szakember az év első nyolc hónapjában. Becslése szerint ez a trend nem változik a következő egy-másfél évben.
Hasonló megfigyelésekről számolt be Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. Mint mondta: a legfelsőbb kategóriában, a valódi luxust nyújtóban ma már egyáltalán nem ritka az egymillió forintot meghaladó négyzetméterár. Ez a részpiac még fejlődés előtt áll, ezért várható, hogy itt további drágulás lesz ? fűzte hozzá. Ebben a kategóriában a legjellemzőbb árfelhajtó tényező a telek területe, elhelyezkedése és panorámája. Ugyanakkor hozzátette: egyes régi társasházi lakások ára megközelíti egy-egy luxusvilla árát. Ezek különlegessége sokszor a nagy tetőterasz, a különleges belsőépítészeti megoldások vagy a luxusfelszereltség ? kandalló, szauna vagy jakuzzi ? beépítése és nemes burkolatok használata. De nem ritka, hogy a méretük is felnyomja az árat, például, amikor egy régi ház egész szintjét egyben árulják. Ilyet találtunk 275 millióért ? 471 m2 ? és 160 millióért ? 260 m2 ? a Terézvárosban. A hagyományosan drága II. és XII. kerület mellett vannak ilyen kategóriájú ingatlanok az I., V. és VI. kerületben is.
Egyik szakember sem tart attól, hogy megtorpanna a lakáspiac egésze. Inkább azt hangsúlyozták, hogy a nem befektetési célpontnak számító új projektek esetében hosszabbodik majd az értékesítési időszak. Zelei Zoltán, a több lakóparkot építő Elephant Holding értékesítési vezetője szerint tovább morzsolódik a fejlesztők nettó haszna, s bizonyosan lesznek olyan szereplők, akik kidőlnek a sorból, mert nem képesek ?lenyelni? a növekvő adóterheket, alapanyag- és szolgáltatásárakat.

Szeptembertől becsengettek az albérleteknél is
Az iskolai év kezdete mindig élénkülést hoz az albérletek piacán: Budapesten jelenleg 60?80 ezer forint, míg a vidéki egyetemi városokban 45?65 ezer forint között van az átlagár ? közölte az Engel Group ingatlancsoport.
A cég szerint az iskolakezdés táján egyre inkább fellendül az új ingatlanok piaca is ? különösen azokban a városokban, ahol a lakbér és az új ingatlan vásárlásakor felvett hitel havi törlesztőrészleteinek különbsége nem túl nagy. Főként az első éves hallgatók esetében jellemző, hogy a szülők befektetési céllal az albérlet helyett inkább lakást vásárolnak gyermeküknek, amelyet aztán a tanulmányok végeztével értékesítenek.
A fővárosi piacon külön kategóriát jelentenek a külföldi diákok, akik Budapesten korábban szinte kizárólag az V., VI. és VII. kerületben kerestek maguknak lakást. Manapság azonban már az egyetemi városrésztől távolabb eső, például a III. kerületi lakóparkokban is keresnek megfelelő ingatlant. A III. kerületi lakóparkokban leginkább a 100?150 ezer forintos árkategóriában kínált kiadó lakások után érdeklődnek a diákok.
Vidéken is főleg az egyetemi városokban élénk az albérleti piac, de ott az árak jóval alacsonyabbak, mint a fővárosban. Pécsett vagy Győrben a kertvárosi és lakótelepi részeken egy másfél-kétszobás bútorozott lakást 30?45 ezer forintért kínálnak.