Ismét park lehet a lakópark

Kedvező tendenciák érhetők tetten a lakóparkok piacán. Az utóbbi időben egyre fontosabbá vált a minőség, így az elkövetkező években ez a fogalom talán visszaszerezheti a renoméját. A kereslet élénk, az árak tartják magukat.

A kilencvenes évek elején épült néhány luxuslakópark presztízsét irigyelték és orozták el azok a fejlesztők, akik – a potenciális vásárlók naivitását kihasználva – ugyanígy kezdték hívni a lakóparkra valójában a legkevésbé sem hasonlító beruházásukat.

Holott a kifejezés jelentése elvileg világos: olyan körülkerített, beléptetőrendszerrel ellátott területet takar, amelyen egy-három szintes társasházak vagy különálló házak sorakoznak. Általában biztonsági, illetve portaszolgálat, valamint különféle közös sport- és vendéglátó-létesítmények szolgálják a lakók kényelmét, egészen a saját borospincéig.

Az extra szolgáltatások árazására több módszer is kialakult: egyes helyeken a vételárban már szerepelnek, másutt csak a közös költségben jelentkeznek, amely így 300-400 forint is lehet négyzetméterenként. Előfordul, hogy külső vendégek becsábításával próbálják fenntartani ezeket a létesítményeket.

Nos, ehhez képest Magyarországon marketingokok miatt gyakran lakóparkként népszerűsítenek bármely több lépcsőházból álló, minimális zöldterülettel bíró beruházást – de arra is van példa, hogy egy egyszerű társasházat neveznek így.

Ettől függetlenül továbbra is nagy a vásárlói érdeklődés. A Duna House ingatlanközvetítő hálózat adatai szerint a vevők nagyjából fele kimondottan ilyen megoldásban gondolkodik, és többségük sokkal tudatosabb és tájékozottabb, mint akár néhány éve – mondta az [origo] érdeklődésére Murányi Ákos, a DH elemzési vezetője.

Amint az egész lakáspiacon, úgy ebben a szegmensben is némi túlkínálat alakult ki mostanra, a lakóparkok árai mégis jól tartják magukat. A főváros határain kívül azonban kellemes meglepetések érhetik az érdeklődőt, Szigetszentmiklóson például 240 ezer forintos négyzetméterár formájában – ennyiért új építésű lakást a városon belül alig-alig találni.

Murányi Ákos megjegyezte, egy kedvező árú lakásokat kínáló lakópark nem okvetlenül lesz sikeres. Kétségkívül úgy tűnik, folytatódik a lakópark-építési “boom”, mivel – a megszorítások ellenére – van kereslet, ha kissé mérsékeltebb is. Ma már azonban egyre nehezebben eladható az a projekt, amely nem nyújt valamiféle pluszt – és ezen nem feltétlenül a luxuslakóparkok hotelszerű szolgáltatásait kell érteni.

Az egyik legfontosabb szempont a jó elhelyezkedés és infrastruktúra. A főváros környékén lévő parkok egyik lehetséges hátrányát éppen a közlekedési viszonyok jelentik, bár akik csendre és nyugalomra vágynak, mindenképpen az agglomerációban keresgélnek. Budapesttől távolabb pedig leginkább a panelből vagy a rossz állapotú társasházból szabadulni akarókat célozzák meg a fejlesztők.

Egyértelműen kitapintható a tendenciák változása a lakóparkok piacán. Mintha lassan visszakanyarodnánk a kilencvenes évek gyakorlatához – osztotta meg észrevételét az [origo]-val Valkó Dávid, az Otthon Centrum ingatlanértékesítési hálózat vezető elemzője.

Az elmúlt években ugyanis a tömegtermékek domináltak: gyakorta foghíjtelkeken, zsúfolt városi környezetben húztak fel lakóparknak már csak emiatt is bajosan nevezhető, ráadásul szegényes szolgáltatásokat felvonultató, mégis efféleképp reklámozott épületeket.

Manapság azonban – így Valkó Dávid – egyre nagyobb tömegben jelenik meg az a vásárló, aki már nem elégszik meg a szómágiával. A fényűzést nem tudja vagy nem akarja megfizetni, de valóban minőségi otthont szeretne magának – neki készülnek egyebek között a 400 ezer forintos négyzetméteráron hirdetett lakóparki lakások.

Hogy e réteg valóban tekintélyes, fényesen bizonyítja a fejlesztői aktivitás, például a XI. kerület sasadi és madárhegyi részén, valamint az értékesítési statisztika az ottani Sasad Liget és Sasad Resort esetében. Az OC tapasztalatai szerint a színvonalas projektek lakásai közül egységnyi idő alatt akár öt-hatszor annyit lehet eladni, mint amennyi egy átlagos ház esetében megszokott.

Mindez természetesen annak a számlájára is írható, hogy az idei év második felében a lassuló piacot valamelyest felpörgette a kamatadó bevezetése, illetve a jövő évi jelentős áremelkedéstől való félelem. (E várakozás egyébként jogos, hiszen a beruházási költségek biztosra vehető növekedését a cégek nyilván továbbhárítják majd az ügyfelekre.)

A szakértők szerint addig nem kell tartani nagy visszaeséstől, amíg az említett réteg vásárlási kedve el nem enyészik. Valószínű ugyanakkor, hogy a piac tovább fog “tisztulni”, egyfelől azáltal, hogy a minőség mind fontosabb lesz, másrészt pedig a bizonytalan lábakon álló vállalkozások eltűnése révén.

A jövőről szólva Valkó Dávid elmondta, vélhetően továbbra is a főváros budai oldalához kötődik majd a klasszikus lakópark mint fogalom. Azon belül nagy fejlődés előtt állhat a III. kerület, ahol számos alkalmas terület vár beépítésre. Ugyancsak nagy a területi potenciál a XXII. kerületben, ám a központtól való jelentős távolság és gyakran nehézkes megközelíthetőség miatt ez a városrész egyelőre kevésbé vonzó.

A jó adottságú helyszínek előbb-utóbb felértékelődnek, mert általánosságban megállapítható: Budapesten rohamosan fogynak az ilyen területek. Némelyik, eddig fővárosiként elkönyvelt fejlesztő már a vidék felé kacsingat, ott is megjelentek a nagy volumenű, ezért viszonylag olcsó projektek – jellemzően egyre inkább a központhoz közel, mintsem a külvárosban.