A számok mögött egészen más történik: óvatosabbá váltak a cégek a budapesti irodapiacon

Erősen indult 2026, de néhány hónap alatt teljesen megváltozott a piac. Az első féléves adatok alapján nem omlott össze a budapesti irodapiac, viszont a vállalatok szemmel láthatóan visszafogták új irodabérlési terveiket. Egyre több cég inkább meghosszabbítja meglévő szerződését, mintsem új helyre költözzön.

Első ránézésre a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) első féléves számai kiegyensúlyozott piacot mutatnak. A teljes bérlői kereslet 2026 első hat hónapjában elérte a 215 ezer négyzetmétert, ami gyakorlatilag megegyezik az egy évvel korábbi szinttel. Ha azonban a két negyedévet külön vizsgáljuk, egészen más kép rajzolódik ki.

Az év eleji lendület gyorsan elfogyott

Az első negyedév kifejezetten erősen indult: a budapesti irodapiacon 130 250 négyzetméter keresletet regisztráltak, ami 40 százalékkal haladta meg az előző év azonos időszakát. A BRF szerint ebben jelentős szerepet játszottak az állami szektorhoz köthető ügyletek is.

Ehhez képest a második negyedév már jóval visszafogottabb képet mutatott. A teljes kereslet 84 790 négyzetméterre csökkent, ami éves összevetésben 29 százalékos visszaesést jelentett.

Önmagában ez még nem lenne különleges, hiszen a negyedéves teljesítmények természetes módon ingadoznak. Ami igazán figyelemre méltó, hogy nem a piac tűnt el, hanem a vállalatok viselkedése változott meg.

A cégek már nem költöznek, inkább maradnak

Talán ez az első félév legfontosabb üzenete.

Míg az első negyedévben a szerződéshosszabbítások a teljes kereslet 47 százalékát adták, addig három hónappal később ez az arány már 62 százalékra emelkedett. Ezzel párhuzamosan az új bérleti szerződések aránya visszaszorult, előbérletből pedig mindössze egyetlen tranzakció született a második negyedévben.

Ez arra utal, hogy a cégek jelenleg nem új irodák után kutatnak, hanem inkább a meglévő telephelyük megtartására törekednek. Egy költözés jelentős költséggel és szervezési feladattal jár, ezért bizonytalanabb gazdasági környezetben sok vállalat számára biztonságosabb döntés a meglévő szerződés meghosszabbítása.

Van még egy adat, ami sokat elárul

A piac hangulatát talán még jobban mutatja a nettó abszorpció alakulása, vagyis az, hogy összességében nőtt vagy csökkent a ténylegesen használt irodaterület.

Az első negyedévben ez még plusz 50 770 négyzetméter volt, vagyis több iroda talált bérlőre, mint amennyi felszabadult. Három hónappal később azonban már mínusz 8 465 négyzetmétert mutatott a mérleg.

Ez már nem egyszerű statisztikai ingadozás, hanem annak a jele, hogy a második negyedévben több iroda szabadult fel, mint amennyit új bérlők elfoglaltak.

A fejlesztők is kivárnak

A kínálati oldalon is érezhető volt a lassulás.

Az első negyedévben még két új irodaépület készült el a BudaPart fejlesztésében, összesen 42 810 négyzetméter bérbeadható területtel.

A második negyedévben azonban egyetlen új modern irodaház sem készült el, ráadásul egy közel 9 ezer négyzetméteres épület ki is került a modern irodaállományból, mert más funkciót kapott.

Ez arra utal, hogy a fejlesztők is óvatosabban reagálnak a jelenlegi piaci környezetre.

Egyelőre stabil, de megváltozott a piac

Az üresedési ráta továbbra is stabil képet mutat: az első negyedévi 12 százalékról mindössze 12,2 százalékra emelkedett, vagyis érdemi változás nem történt. A legkeresettebb városrészek továbbra is Buda központi részei, míg a legmagasabb üresedés változatlanul az agglomerációban mérhető.

A két negyedév adatai alapján ugyanakkor egyértelműen kirajzolódik egy új tendencia. Az év eleji kiugró aktivitást követően a vállalatok sokkal megfontoltabb döntéseket hoznak. Nem látszik tömeges kivonulás az irodapiacról, de egyre kevesebb a költözés, visszaesett az új bérleti szerződések száma, miközben a meglévő szerződések meghosszabbítása vált meghatározóvá.

A 2026-os első félév így nem a kereslet összeomlásáról szólt, hanem arról, hogy a budapesti irodapiac egy növekedési szakaszból egy kiváró, optimalizáló időszakba lépett át. Ha ez a tendencia a második félévben is folytatódik, akkor a piacot várhatóan nem a nagy költözések, hanem a meglévő bérlők megtartásáért folyó verseny határozza majd meg.

Forrás: Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF), 2026. első és második negyedéves irodapiaci jelentések.

Ne maradj le a legújabb irodapiaci trendekről, és tudd meg, hol érdemes befektetni vagy irodát bérelni! Kattints most és nézd meg, mi vár rád az irodapiacon 2026-ban!