Pang a belvárosi ingatlanpiac – félrevezetőek az optimista nyilatkozatok

Aki mostanában belefutott néhány nagyobb ingatlanos cég elemzésébe, mely a belvárosi ingatlanpiaci lehetőségeket taglalta, azt hiheti, hogy a válság után végre beindult a mozgás a főváros szívében, s akár még bérbeadási céllal is megéri ingatlant vásárolni a belső kerületekben. A helyzet azonban közel sem ilyen reménykeltő – hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője.

Dübörög a belvárosi ingatlanpiac, jönnek a külföldi befektetők, akár húszmillió forintos lakást is megéri vásárolni, mert olyan hozamot biztosít kiadás esetén, ami jobb a banki kamatoknál – olvashatjuk az ingatlanos cégek közleményei között böngészve. Ezek után persze megfogalmazódhat az olvasóban a kérdés, hogy a belvárosi piacon netán már elérkezett a fordulópont, s érdemes lenne lépni? Mielőtt azonban döntenénk, érdemes utána járni, hogy az ingatlanosok szerint ténylegesen mi a helyzet a pesti belváros belső kerületeiben.

Meg fog lepődni

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője röviden összefoglalva úgy véli, hogy Budapestnek talán a legrosszabbul teljesítő része most a belvárosi ingatlanpiac, ahol olyannyira nagy a mozdulatlanság, hogy egyre több, korábban a belvárosban dolgozó közvetítő próbálja áttenni a tevékenységét a külső kerületekbe.

Ennek oka egyszerű: a vevők mindenhol a legfeljebb 15-17 millió forintos, 50-70 négyzetméteres ingatlanokat keresik, ami a belvárosi lakások esetén nem jellemző. Sok közöttük ugyanis a nagy alapterületű lakás, melyek a relatíve magas négyzetméterárak miatt átesnek az ársáv felső értékén. A kisebb méretű lakások vagy előnytelen kialakításúak, vagy pedig újszerűek, esetleg újépítésűek, tehát nem kifejezetten olcsók (például a Corvin városnegyedben). Ami viszont megfelelő méretű és olcsó is, az jellemzően rossz környéken és házban található, például a VII. vagy a VIII. kerület egyes részein.

Nem kellenek a drága lakások

A belvárosban az alsó, és a felső árkategóriába tartozó ingatlanokra egyaránt gyenge  a kereslet, a kettő között viszont szerény a kínálat – mutatott rá a Balla Ingatlanirodák vezetője. Talán meglepő, de alig keresik a drága, nagyméretű, jó elhelyezkedésű ingatlanokat, ritkán jelennek meg ilyen egyedi vevői igények a vásárlók részéről, holott azt gondolnánk, hogy a tehetősebbeknek továbbra is van pénze és persze igényei is.

Változatlanul nem jelentkeznek a külföldi vásárlók sem a pesti piacon, és ezzel együtt hiányoznak a mostanában sokat emlegetett orosz vevők is. Annak ellenére, hogy egy-egy forrás az orosz vevők növekvő jelenlétéről számol be, ez a valóságban egyáltalán nem tapasztalható, nincsenek jelen nagyobb számban az ingatlanpiacon, mint bármely más külföldi nemzet tagjai. Legalábbis Budapesten, mert az viszont tény, hogy egyes hazai fürdővárosokban továbbra is említésre méltó számban vásárolnak ingatlanokat.

Kiadásra sem éri meg

Jellemzően tehát hazai vásárlók vesznek a pesti belvárosban ingatlant, de ők sem befektetőként, hanem elsődleges lakáscéljaikat kielégítése céljából, magyarul: otthonnak keresnek lakást. Ez nem is meglepő, hiszen egy a közelmúltban megjelent elemzés megállapításaival ellentétben egy kiadásra vásárolt lakás esetén a hozam mindössze két-három százalék – semmiképpen nem négy-öt, amiről néha hallhatunk -, ha figyelembe vesszük a bérbeadás költségeit, az üresen állást, és az időszakonként szükséges ráfordításokat. Ez pedig a legkevésbé sem kecsegtető a befektetők számára, érezhetően nem is ösztönzi őket vásárlásra – tette hozzá Balla Ákos.

Ugyancsak nem érzékelhető kereslet mostanában a vállalkozások részéről belvárosi – tipikusan nagyméretű – úgynevezett lakásirodák iránt, mivel az elmúlt évben egy vissza nem térítendő támogatással kombinált hitel révén sok cégnek lehetősége nyílt az általa bérelt iroda megvásárlására, amivel jelentős számban éltek is. Ez azonban mára lecsengett, tehát míg korábban ez a jelenség élénkítette valamelyest a piacot, most már ez sem hat.

Az árak esésére nem számítanak

Az árak csökkenésére viszont nem lehet számítani, nem mutatkozik nagyobb nyomás a bedőlt hitelesek részéről – akik minden áron szabadulni akarnának ingatlanaiktól -, mint Budapest bármely más részén. A hitelfedezeti értékekkel ezen a piaci területen nincs különösebb gond, jellemzően a lakás értéke még meghaladja a hitelből hátramaradt tartozás összegét. Ez sokkal inkább az agglomerációs ingatlanpiac sajátossága – jegyezte meg a Budapesten és Pest megyében is aktívan jelen levő Balla Ingatlanirodák tulajdonosa. Nem számítanak tehát most már árnyomásra ilyen irányból sem.

És hogyan alakulnak most az árak azok számára, akik lakást szeretnének vásárolni? Íme, táblázatunk megmutatja, hogy melyik belvárosi kerületben milyen átlagárakra számíthat:

Forrás: ballaingatlan.hu