Magyar lakáspiac: mit tanít az árakról a történelem?

Hat éve emelkedik masszívan a lakáspiac, azaz a hazai lakások ára. Jogosan merül fel sokakban a kérdés: fenntartható a töretlen emelkedés, vagy innen már csak zuhanás következhet? A válasz keresése során sok tanulsággal szolgálhat nekünk a múlt. Az elmúlt 30 év eseményeit megvizsgálva lényegesen másként ítélhetjük meg a közeljövőt is.
Az alábbi ábrán az elmúlt 30 év hazai lakáspiac árváltozása követhető nyomon a KSH és az MNB adatai alapján.

A számok mögé nézve a legfőbb megállapításaink az adott időszak hitelpiaci és gazdaságfejlődési dinamikáját is figyelembe véve az alábbiak:

• A rendszerváltást követően egészen 1998-ig is folyamatos emelkedést láthatunk, de ebben az időszakban igen erős volt az infláció az országban.
• 1998 őszén az orosz válság hozza el azt a pillanatot, ahol a hazai befektetők megtapasztalják; a tőzsdén is lehet veszíteni. A hazai börze aranykorának végével hatalmas vagyonok áramlanak át az ingatlanpiacra, mely minőségében új árdinamikát eredményez. A következő öt évben az árak évente átlagosan 21%-kal emelkednek. (Ekkor, 1998-ban jön el az a pillanat, amikor már egy átlagos budapesti használt lakásért 80 000 Ft-ot is elkérnek négyzetméterenként.)
• A 2000-es évek elején az orosz államcsőd által erősen sújtott magyar gazdaság magára talál és éves szinten 4-5%-os GDP növekedés korszaka következik. (És nem mellesleg tömegszerűvé válik a bankok lakáshitel nyújtása a magánszemélyeknek.)
• Ezt a hullámot erősíti tovább nem sokkal később a támogatott forinthitelek megjelenése.
• Pár évvel később a támogatott forinthitelek jelentős költségvetési kiadásait mérsékelni kívánja a kormány és szigorít a feltételeken. (Ez fontos: nem kerül kivezetésre a támogatott forinthitel, csupán a feltételrendszer szigorodik.)
• Pont ezen szigorodásnak köszönhető, hogy a bankok lehetőséget látnak a devizahitelezés elindításában (nem gondolva arra, hogy a történelmi mértékű gazdasági válság miatt összeomolhat a forintárfolyam). A devizában, leginkább svájci frankban nyújtott lakáshitelek pedig új tüzelőanyagot jelentenek a piacnak és az áremelkedés folytatódik.
• Az 1990-től tartó nominális áremelkedés 2008 végén zárul le, amikor a Lehmann Brothers csődje egy hatalmas nemzetközi pénzügyi válságot indít el. A magyar lakáspiacon a következő 6 év a csökkenő árakról szól. Annak ellenére azonban, hogy az 1929 óta nem tapasztalt nemzetközi válságot hazánkban egy halmozottan szerencsétlen devizahitelezés (változó kamatozással fűszerezve) tetézi, a lakásárak nem zuhannak, csupán mérsékelten esnek két évig, majd a következő négy évet lassú lemorzsolódás jellemzi.
• A trendforduló 2014/2015-ben jön el. Elsőként az éveken át visszatartott kereslet megjelenése és a fokozatosan beinduló befektetői vásárlások indítják be lassan az ingatlanpiacot, majd 2015-től már a kormányzat és az MNB is a hitelezés élénkülését erőlteti, mondván, enélkül a hazai gazdaság nehezebben tud növekedni. 2015-ben lezárul egy korszak, a devizahitelek forintosításra kerülnek (mely utólag is kifejezetten jó döntés), majd bevezetésre kerül a lakásvásárlások új támogatási eleme, a Családok Otthonteremtési Kedvezménye, a CSOK.
• 2015-ben a hitelezés minőségileg új környezetben indul újra: az MNB központilag szabályozza, hogy egy lakáshitel felvételnél az ingatlan értékéhez képest mekkora lehet a hitel összege (ez a hitelfedezeti mutató, angol rövidítése az LTV), valamint az igazolt jövedelem hány százalékáig terjedhet a havi hiteltörlesztés összege (jövedelem arányos törlesztés, az úgynevezett JTM mutató). Európa egyik legszigorúbb keretrendszere mellett indulhat újra növekedésnek a bankok lakáshitelezése.
• Ebben az időben indul meg – a nemzetközi folyamatokkal összhangban – az MNB erőteljes alapkamat csökkentése is, melynek végső stádiuma a 0,6%-os alapkamat. Az MNB tevékenysége révén nem csak az alapkamat, hanem a hitelezés szempontjából minden fontos kamatszint erős csökkenésnek indul.
• Előzőek eredménye, hogy 2017-2018 után már az egykori svájci frank hiteleknél kedvezőbb kamatszinten lehetett felvenni forint hiteleket fix (!!!) kamatozás mellett.
• Alacsony infláció (akkor még), befektetési oldalon szemmel nem látható kamatszint, az Airbnb révén virágzó ingatlankiadási piac egyöntetűen az ingatlanok felé tolta a szabadon befektethető pénzek jelentős részét.
• 2019-ben egy kisebb olajos hordó gurult be az egyébként is izzásban lévő piacra: megjelent a Babaváró hitel, melynek diszkrét báját, speciális vonzerejét az adja, hogy a felvett hitel kamatmentes és 75%-ban önerőként felhasználható ingatlanvásárláshoz. A 10 millió Ft-os Babaváró hitel így azonnal 7,5 millió Ft önerőt jelentett minden olyan párnak, akiknek szándékukban áll(t) a jövőben gyermeket vállalni. (A részletekre is érzékeny, elemző vénával rendelkező olvasó ezen a ponton észreveheti, hogy a Babaváró önerőként való felhasználhatósága nagyon sokat könnyít az MNB korábbi szigorú hitelezési feltételrendszerén.)
• 2020 tavaszán hazánkba is megérkezik a COVID első hulláma. A kiszámíthatatlan környezet 5-7%-os árcsökkenést hoz a lakáspiacon. Ez azonban csak egy átmeneti állapot. Amint a COVID járvány jellemzői többé-kevésbé ismertté válnak, azonnal újraindul az áremelkedés a lakáspiacon.
• 2021 elején, a 3. COVID hullámban (mely a legtöbb megbetegedéssel és halálozással jár) már nyoma sincs az árcsökkenésnek; az év elejétől elérhető felújítási támogatás, az új támogatott felújítási hitel, az illetékmentesség és a visszatérő kedvezményes ÁFA-szint újra robbanásszerű áremelkedést generál.
• Ha figyelünk a történelmi párhuzamokra, akkor megállapítható, hogy az 1998-2003 közötti időszak és a 2015-2021 közötti időszak ingatlanpiaci áremelkedése egyaránt 12%-kal múlta felül az inflációt. Érdemes mindezt pénzügyi kontextusba helyezni: 12%-kal az inflációt meghaladó áremelkedés jelentősen meghaladja a részvénypiacok átlagos (infláció feletti) hozamszintjét.
• El is érkeztünk napjainkig a grafikonon. Az ingatlanpiacon az új izgalmakat a Zöld Otthonteremtési Program és az energiahatékony új építésű lakásokra elérhető zöld-hitel okozza majd hamarosan. (Ez utóbbi összege akár 70 millió Ft is lehet!!) A zöld-hitel októbertől lesz elérhető, és kapcsolódik majd hozzá egy 0%-os CSOK-hitel is. (Ez gyermekszámtól függően 10 millió Ft, illetve 15 millió Ft kamatmentes plusz forrást jelenthet a lakásvásárláshoz.)
  Ha megnéznéd, hogy a bankok milyen kamattal adnának számodra jelenleg lakáshitelt, akkor ezt gyorsan ellenőrizheted Magyarország legkomplexebb lakáshitel kalkulátorával, vagy használhatod az alábbi egyszerűsített kalkulátort is: