Unióból könnyebb magyar ingatlant venni

Mára sokat szelídült a külföldiek ingatlanszerzésének jogi szabályozása, bár a főszabály még mindig az, hogy nem elég szerződést kötni, ezen felül engedélyt kell kérni a közigazgatási hivataltól is. Az uniós polgárok helyzete könnyebb. Sok esetben nincs szükségük engedélyre, jogosultak az állami lakástámogatásokra, mezőgazdasági vállalkozás céljára pedig termőföldet is szerezhetnek.

A külföldi magánszemélyek és cégek a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi, illetve megyei közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezhetik meg. Engedély kell a lakás, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (üzlet, garázs, ipari terület), illetve a beépítetlen-, vagy lakóházzal, hétvégi házzal beépített telek és a tanya vásárlásához is. Amennyiben azonban az üzlet- garázs, ipari terület, iroda, vagy út külön helyrajzi számon található és uniós állampolgár kívánja azt megszerezni, nem kell a közigazgatási hivatal engedélye. A csere, az ajándékozás, valamint a tartási és az életjáradéki szerződés is engedélyköteles.

Amennyiben olyan ingatlant kívánnak megvásárolni, amely műemlék vagy műemlék jellegű, illetve védett régészeti és történeti jelentőségű ingatlan, vagy védett természeti területen fekvő épület, a közigazgatási hivatal szakhatósági véleményt is kér az engedély kiadásához.

A jogszabályok ugyan nem támasztanak formai és tartalmi követelményeket a kérelemre vonatkozóan, azonban ahhoz, hogy az elbírálható legyen, tartalmaznia kell a külföldi nevét elnevezését), lakcímét (székhelyét), magyarországi tartozódási helyét, a megszerezni kívánt ingatlan nyilvántartási adatait (helyrajzi szám, pontos cím). Emellett a vevőnek nyilatkozni kell arról, hogy az ingatlant milyen célra kívánja megszerezni, ha pedig lakást vásárol, akkor arról is, hogy évente mennyi időt szándékozik az ingatlanban tartózkodni. A külföldinek be kell jelentenie, hogy van-e meghatalmazottja Magyarországon, és arról is be kell számolnia, miként fog a helyi adó fizetési kötelezettségének eleget tenni, továbbá, hogy rendelkezik-e már magyarországi ingatlannal és azt milyen célra használja. Hozzájárulást kell adni ahhoz, hogy a Közigazgatási Hivatal ellenőrizhesse, hogy a külföldi nincs kitiltva az országból és nem áll beutazási illetve tartózkodási tilalom hatálya alatt sem. Ez utóbbi hozzájárulás nem szükséges akkor, ha a külföldi állampolgár ajándékba kapja az ingatlant vagy tartózkodási engedélye, vagy diplomata igazolványa van – ezek másolatát azonban csatolni kell a kérelemhez.

A kérelemhez mellékelni kell:

* a meghatalmazást (általában az adásvételi szerződést készítő ügyvéd kezdeményezi az engedélyezési eljárást is)
* az 50 000 forint eljárási illeték megfizetéséről szóló igazolást
* a külföldi honosságát igazoló iratot (útlevél vagy személyi igazolvány másolat, amit magyar közjegyző vagy külföldi magyar konzulátus hitelesített)
* az ingatlanszerzésre irányuló szerződést (ez nem csak szerződés, hanem egyéb okirat is lehet, például végelszámolás során a vagyonfelosztásról szóló taggyűlési határozat, vagy árverési jegyzőkönyv)

A hivatal vezetője a kérelem elbírálása során – az ingatlan fekvése szerint illetékes települési (fővárosi kerületi) önkormányzat polgármesterének nyilatkozata alapján – megvizsgálja, hogy ingatlanszerzés az önkormányzati érdekekek sérelmét jelentheti-e vagy sem. A polgármester arról is nyilatkozik, hogy nyilvántartásuk szerint az ingatlan műemlék vagy műemlék jellegű, valamint védett régészeti és történeti jelentőségű vagy a védett természeti területen fekvő épület, ilyenkor ugyanis szakhatósági véleményt is be kell szerezni. Önkormányzati érdeksérelem fennállása esetén a hivatal vezetője megtagadhatja az engedély megadását. Ez azt jelenti, hogy amennyiben polgármester úgy nyilatkozik, hogy nem javasolja az engedély megadását, a hivatal vezetője még dönthet úgy, hogy mégis engedélyezi a tulajdonszerzést. A kilencvenes években, amikor egy-egy falut szinte megleptek a külföldi ingatlanvásárlók, nemegyszer utasították el amiatt a kérelmet, mert a polgármester önkormányzati érdeksérelmet látott abban, hogy felvásárolják az egész települést. Mára már nem jellemző, hogy ilyen indokkal utasítanának el szerződéseket. Az engedély azonban akkor is megtagadható, ha a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, illetve a magyar jogi személyeknek a belföldiekkel azonos elbírálást.

Amennyiben a kérelem nem sért önkormányzati érdeket, az engedélyt mindenképpen meg kell adni, feltéve hogy a tulajdonjogot kisajátítással szerezték meg, vagy ha a külföldi már meglévő magyarországi lakását másikra cseréli, illetve ha a közös tulajdon megszüntetése a cél, vagy a külföldi munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik.

Meg kell tagadni az engedélyezést, ha az ingatlan termőföldnek minősül, az ingatlanszerzés a közérdekbe vagy az önkormányzat érdekébe ütközik, illetve a kérelmező (képviselője) nem tett eleget az esetleges hiánypótlási felhívásnak.

Fontos szabály, hogy a fenti indokok sem elegendőek a megtagadásra, ha önálló vállalkozóként Magyarországon letelepedő külföldi magánszemély szerez olyan ingatlant, ami közvetlenül szükséges annak a gazdasági tevékenységnek a folytatásához, amelyre letelepedett. Amennyiben azonban később megszünteti vállalkozói tevékenységét, egy éven belül köteles az ingatlant elidegeníteni, vagy tulajdonjogának fenntartását kérelmezni a hivatal vezetőjénél.

Nem kell engedély

Azok a külföldi állampolgárok, akiket menekültként vagy bevándoroltként ismertek el, engedély nélkül szerezhetnek ingatlant. Szintén nem kell engedélyt kérni örökléskor, ezért nemegyszer bújtak ki úgy az eljárás alól, hogy a külföldi haszonélvezeti jogot szerez, míg papíron más lesz a tulajdonos. A szerződéshez azonban rögtön öröklési szerződést is készítenek, amelyben a haszonélvező lesz a leendő örökös. Elkerülhető az engedélyezési procedúra akkor is, ha a külföldi állampolgár gazdasági társaságot alapít, amely így Magyarországon bejegyzett, magyarországi székhelyű cég lesz és belföldinek minősül. Kizárólag az ingatlanszerzés miatt azonban nemigen érdemes céget alapítani.

A csatlakozási szerződés öt éves átmeneti időszakot biztosított arra, hogy megszüntessük a tagállami állampolgárok termőföldnek nem minősülő ingatlanszerzésének korlátozását. Ugyanez vonatkozik az unióban bejegyzett cégekre is. Az átmeneti időszak alatt az uniós polgárok a belföldi személyekkel azonos feltételekkel szerezhetik meg a tulajdonjogát annak a lakásnak, lakás céljára szolgáló épületnek, vagy építési teleknek, ahol életvitelszerűen kívánnak tartózkodni (elsődleges lakóhely). Ez azt jelenti, hogy ehhez nem kell engedélyt kérni, de az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásakor nyilatkozni kell arról, hogy elsődleges lakóhelyként használják majd az ingatlant

A másodlagos lakóhelynek minősülő ingatlan megszerzéséhez sem kell engedélyhez folyamodni, ha az uniós polgár legalább négy éve folyamatosan és jogszerűen Magyarországon tartózkodik. Ezt a területi idegenrendészeti hatóság által kiállított hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni, amit az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemhez kell csatolni.Tekintettel arra, hogy az elsődleges lakóhely csak természetes személyeknél értelmezhető, az uniós székhelyű gazdasági társaságok, jogi személyiség nélküli szervezetk csak másodlagos lakóhelyet szerezhetnek.

Amennyiben az uniós állampolgár olyan üzlet, garázs, ipari terület, iroda, út tulajdonjogát kívánja megszerezni, amely külön helyrajzi számon található, nem kell a közigazgatási hivatal engedélye. Ezeknél az ingatlanoknál ugyanis sem az elsődleges, sem a másodlagos lakóhely fogalma nem értelmezhető.

Az európai uniós polgárok is igénybe vehetik a magyar lakástámogatásokat, ha Magyarországon vállalnak munkát és érvényes tartózkodási engedéllyel rendelkeznek. A támogatás mindaddig jár, amíg az érintettek foglalkoztatási jogviszonya fennáll Magyarországon. Ha ez megszűnik, akkor a kedvezményes kölcsön fél év türelmi idő után piaci kamatozású hitellé változik át.

Termőföld

Főszabályként külföldi természetes és jogi személy termőföld tulajdonjogát továbbra sem szerezheti meg Magyarországon. Uniós csatlakozásunk annyi változást hozott, hogy a teljes korlátozást csak hét évig tarthatjuk fenn. A korlátozás ellenére is termőföldtulajdonhoz juthat azonban az az uniós állampolgár, aki önálló mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, legalább három éve folyamatosan jogszerűen tartózkodik hazánkban és mezőgazdasággal foglalkozik. A feltételek meglétét hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni és bizonyítania kell azt is, hogy a tulajdonszerzést megelőző három évben folyamatosan mezőgazdasági tevékenységet folytatott Magyarországon. Ehhez a földművelésügyi hivatalt kell felkeresni, és igazolást kérni.

Az uniós polgárnak a jövőre nézve kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy önálló vállalkozó mezőgazdasági termelőként letelepszik Magyarországon, továbbá köteleznie kell magát arra, hogy a termőföldet más célra nem hasznosítja, kivéve a mezőgazdasági termeléshez szükséges lakó és gazdasági épület létesítését. A kötelezettségvállalásról teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban kell nyilatkozni.

A földhivataloknak tájékoztatniuk kell a földművelésügyi hivatalokat a tulajdonszerzésről, a tulajdonjog bejegyzéséről, a földművelésügyi hivatal pedig jogosult ellenőrizni a tulajdonszerzési feltételek fennállását és bírságot is kiszabhat.