Stagnáló belváros, üresedő Andrássy

Erős szegmentálódási folyamat tapasztalható a belvárosi kiskereskedelmi ingatlanpiacon Budapesten – tartalmazza az ECORYS Magyarország legújabb elemzése, mely az elmúlt egy év piaci folyamatait mutatja be a Váci utca, Andrássy út, Nagykörút, Belváros Főutcája projekt és a hozzájuk kapcsolódó másodlagos bevásárló utcák esetében.

Kisebb mozgások figyelhetők meg egyes kiemelt kiskereskedelmi helyszíneken, a Váci utcában több nemzetközi lánchoz tartozó üzlet cserélt gazdát, az üresedés a Váci utca déli részén nőtt, mintegy 6-ról 12%-ra, a központi részen nem változott a 4 %-os arány. A Nagykörúton változó irányú mozgások mentek végbe. A Teréz körúton stagnált az üres helységek 8%-os aránya, az Erzsébet körúton azonban jelentősen javult a tavalyi 16%-ról idén 8%-ra csökkent. Az egyébként hullámzó teljesítményt mutató József körút Blaha Lujza térhez közeli részén 14-ről 17%-ra romlott az üres üzletek aránya.

Mindeközben a belváros új főutcájában is pozitív változások mentek végbe, a Bécsi utcában több üzlet nyílt meg, így az üresedési ráta a felére csökkent, illetve a Petőfi Sándor utca is javított pozícióján és az üres üzletek aránya 10%-ra csökkent.

Az úgynevezett másodlagos bevásárló utcák általában is kevésbé népszerűek a bérlők között, így az üresedési ráta is természetesen magasabb ezeken a helyszíneken. A belváros északi részén 2009-hez képest az üres üzletek arány nem változott jelentősen, jelenleg is 30%-hoz közeli értéket mutat. A Váci utca mellékutcáiban legrosszabbul a Haris köz teljesít 32%-al, illetve a Millennium Center emeleti része 43%-al, míg a legnépszerűbb szakaszok továbbra is a Deák Ferenc utca (Fashion Street), a Régi Posta utca és az említett Millennium Center fölszinti része 4-10%-os üresedéssel.

Míg március óta a főutca déli szakaszán, a Kecskeméti és Károlyi Mihály utcákban nem változott az üres helységek aránya (28-32%), addig a Képíró és a Papnövelde utcában jelentősen nőtt a kiadott üzletek aránya, bár ez csak néhány üzlet bérlőre találását jelenti. Összességében ez a szakasz a tavalyi felméréshez képest 1 százalékpontot javított a kihasználtság terén (29,2%-ról 28,1%-ra).

Ezzel egy időben azonban igen kedvezőtlen folyamatok indultak el a főváros kiemelt sugárútján, az Andrássy úton. Míg a Nagykörúton vagy a Váci utcában – az éppen uralkodó konjunktúrától függően – az üresedési arányok jellemzően 5-10%-osak voltak, addig az Andrássy úton 2006-ot követően a kihasználtság fokozatosan csökkent és 2010 augusztusára meghaladta a 21%-ot.

Az Andrássy úton az elmúlt évben 12 üzlet zárt be, 3 üzlet kisebb egységbe költözött, és 3 új üzlethelység nyílt a Párizsi Nagy Áruháznak köszönhetően. A bezárt üzletek között számos vendéglátóhely is található, míg az új beköltözők az elmúlt évben legnagyobb részben magas presztízsű ruhaüzletek voltak.

Az emelkedő üresedési ráta mögött strukturális változások is megfigyelhetők, melyek azonban egészséges piaci viszonyok között nem okoznak 10-15%-nál jelentősebb arányt. Kettős folyamatot lehet megfigyelni, mely egyrészt a világ luxusmárkáinak megjelenésével jár és egymás után nyílnak meg világszínvonalú üzletek és áruházak sugárúton.

A folyamat másik részéként az üzlettulajdonosok megemelik a bérleti díjakat, melyet a régi hagyományos bérlők már nem tudnak megfizetni és kiköltöznek, illetve az üzletek gazdát cserélnek és az új tulajdonos luxus bérlők megjelenésére vár. A kereslet azonban messze nem követi az üzlethelyiség kínálatot, így a következő időszakban is tartósan magas üresedésre számítunk az Andrássy úton.

Az ECORYS előrejelzése szerint a kiskereskedelmi forgalom 2011-ben már növekedésnek indulhat, így a kiskereskedelmi ingatlanok piaca a belvárosban erősödni fog, míg az Andrássy úton a kedvező változásokra még várni kell.