Megszűnik a támogatott lakáshitel? Egy felröppent hír értelmezése…

Az elmúlt napokban bombaként robbant egy médiahír, miszerint az új kormányprogram megszűntetné a létező lakástámogatási rendszert (pontosabban megszűnne a forrásoldali jelzáloglevelek kamattámogatása, valamint az igényelhető SZJA kedvezmény). A hír sokakat meglepett, pedig az előzmények alapján következtetni lehetett arra, hogy szó van a lakástámogatási rendszer megváltoztatásáról, adott esetben megszüntetéséről. Az elmúlt hetekben már jelent meg (kormányközelinek mondható) szakértők tollából olyan felhívás, mely a költségvetés rendbetételét a lakástámogatás megszüntetésével kezdené (Bokros Lajos, Bauer Tamás, Csillag István és Mihályi Péter az Élet és Irodalomban publikálta reform elképzeléseit). Az alábbiak Járosi Tamás, www.ingatlanszakmai.info írása olvasható.

Az állítólag GM-ből kiszivárgott híreket az MSZP színeiben a II. kerület polgármestere, egyben a parlament lakásügyi albizottságának elnöke Horváth Csaba nyilatkozataiban már úgy finomította, hogy véleménye szerint a támogatás eltörlése elkerülhetetlen, de ennek időpontját az euro csatlakozáshoz kell igazítani.

A rendszer sorsa az alakuló kormány kezében van. A sajtóhírek alapján most inkább arra tudunk következtetni, hogy csak egy javaslat “szivárgott ki” nem pedig egy eldöntött programpont.

Mit jelentene tulajdonképpen a támogatás megváltoztatása?

A lakásvásárlásokhoz felvehető kamattámogatott hitel előnye, hogy a diszkont kincstárjegyek átlagos hozamának 60%-ának mértékében támogatja az állam a hitelfelvevőket, valamint maximálja a banki kamatfelárat.

A képlet egy egyszerű számítással a következőképpen alakulhat (maximált kamatfelárral):

(ÁKK publikált ráta 2006 május 6,49%, ezt lehet a 110%-os értéken maximum 4% kamatfelárral számítani)

6,49% x1,1+ 4% – (6,49×0,6) = 7,245%

Tehát: a 11,13 %-os kamatból az állam megtérít 3,9 %-ot, ezzel mérsékelve a hitelfelvevő költségeit.

Milyen hatásai lehetnek a kamattámogatás megszüntetésének?

Piaci szereplők már nyilatkoztak, hogy mivel a használt lakást vásárlók többsége úgy is deviza alapon veszi fel hiteleit, az új lakást vásárlóknak pedig jelen helyzetben nem nyújt költségtakarékossági alternatívát a kamattámogatott hitel, így nincs gond a piacon.

Véleményünk nagy részben ettől az állásponttól eltérő:

1. Az újlakás vásárlók hitelfelvételük előtt valóban megbizonyosodhatnak arról, hogy nincs számottevő különbség a deviza és a forint alapú támogatott hitel költségei között. Probléma csak akkor adódik, ha a forint gyengülése miatt megváltozik majd a törlesztőrészletük. Az euro bevezetéséig (legyünk optimisták) minimum 4 év van még hátra, ez alatt az időszak alatt egy 5%-os gyengülés elképzelhető, ez azt jelenti, hogy a visszafizetendő tőke is (a forintban kapott fizetésünkhöz képest) 5%-al növekszik, azaz ennyivel többet kell törlesztenünk.

2. A lakásvásárlók hitelei mellett az új építésű lakásokprojektek is szinte minden esetben olyan projekthitel segítségével jönnek létre, amely szintén élvezi a kamattámogatás előnyeit. A projekthitelek kiváltása kereskedelmi kamatú hitelekké – számításaink szerint – olyan költségnövekedést jelentene a fejlesztők számára, amely a bruttó lakásárak 2,2-2,7%-os növekedését eredményezné. A költségnövekedést a piac jelen helyzetben (tekintve az elmúlt évek folyamatos állami beavatkozását) nem tudja “lenyelni”, azaz a szokásos építőipari áremelések mellett ez a költség is a piaci árak növekedését jelentheti.

3. Tapasztalataink alapján a hitelfelvevők többsége nem jár el körültekintően és nem is ismeri a banki termékeket. Minden nagyobb állami közbeavatkozás, amely a vevők számára rosszabb feltételeket teremt (pl: telekáfa bevezetése, vagy most az SZJA kedvezmények megszüntetése) olyan közhangulatot teremthet, amely a vásárlókat hosszú időre eltántoríthatja vásárlási szándékuktól. A közhangulat, a vásárlóknak a piacba és saját jövőjükbe vetett bizalma még akkor is komoly mozgatórugója a piaci folyamatoknak, amikor ezt a valós tények, számok nem indokolnák (pl: hiába lehet ugyanolyan jó vagy jobb feltételekkel hitelt kapni mint pár évvel ezelőtt, a piac mégsem pörgött az elmúlt években annyira, a vevők nem a kamatköltségek számadatai alapján hozták meg vásárlási döntéseiket).

Reméljük, hogy a javaslat valóban abban a formában kerül elfogadásra, mint ahogyan a lakásbizottság elnöke nyilatkozta, azaz a rendszer “leépítése” az euro bevezetésével együtt történik és nem előbb. Ettől az időpontól kezdődően ugyanis valóban nincs árfolyamkockázat, tehát nyugodtabban alhatnak az euróban eladósodottak.