Magyar ingatlanbefektetési alapok

A rendszerváltás utáni els? évtized nem biztosított kedvez? feltételeket a magyar ingatlanalapok számára; sem az ingatlanpiac állapota, sem annak gazdasági környezete nem volt megfelel?.

A rendszerváltás utáni els? évtized nem biztosított kedvez? feltételeket a magyar ingatlanalapok számára; sem az ingatlanpiac állapota, sem annak gazdasági környezete nem volt megfelel?. Az alapok által jellemz?en vásárolt ingatlanok egyrészt nem álltak megfelel? számban rendelkezésre, másrészt a fennálló t?kepiaci viszonyok közepette befektetési szempontból versenyképtelenek voltak. Az utóbbi néhány évben azonban a helyzet jelent?sen megváltozott.

Két b? esztend?

A mai magyar ingatlanalap-piac els? jelent?s szerepl?je, az Európa Ingatlanbefektetési Alap 2001 els? felében kezdte meg m?ködését. Az azóta eltelt id?szakban az immáron kedvez?bb t?ke- és ingatlanpiaci feltételeknek köszönhet?en ez a befektetési forma meglehet?sen népszer?vé vált Magyarországon ? ma már jóval 60 milliárd forint fölött jár a nyilvános ingatlanalapok összesített nettó eszközértéke. A piacot három nagy szerepl? dominálja: az Európa mellett a Raiffeisen és az OTP alapja ért el egyenként 15 és 20 milliárd forint közötti nagyságrendet. A listát az utóbbi vezeti, a cikk írásának pillanatában 19,5 milliárdos nettó eszközértékkel.

Az elmúlt hónapokban jelent?sen lelassult az ingatlanalapok növekedése, ami nem kis részben a magyarországi kamatszint megugrásának köszönhet?. A 2003. évi 40 milliárdos gyarapodásból az utolsó negyedévre már csak 4,8 jutott. Szégyenkezésre azonban semmi ok: ez a viszonylag szerény növekedés is szép eredménynek mondható, ha figyelembe vesszük, hogy közben a nyilvános befektetési alapok összvolumene csökkent, csak az utolsó negyedévben 1 056 milliárd forintról 881 milliárdra zsugorodott. Az ellentétes irányú tendenciáknak köszönhet?en az ingatlanalapok piaci részesedése a 2003-as esztend? folyamán csaknem megháromszorozódott.

Ennek a ? remélhet?leg átmeneti ? lassulásnak az alapkezel?k bizonyos szempontból még örülhettek is. A gyors növekedés id?szakában ugyanis nemegyszer nehézséget jelentett az egészséges feltöltöttség fenntartása, vagyis nem mindig sikerült a beáramló t?két elég gyorsan alkalmas ingatlanokra költeni. El?fordult, hogy egyes alapok hónapokig 30-40%-os ingatlanhányaddal m?ködtek. A jobb híján likvid értékpapírokban felhalmozódó, befektetésre váró pénz pedig az alapok egészének hozamára nem volt jótékony hatással ? ne feledjük, ekkor még a 6-8%-os kamatszint idején járunk! Mára ez a nyomás enyhült, az ingatlanhányad jelent?sen javult. Jelenleg a három nagy alap mindegyike 70-80% körüli feltöltöttséggel rendelkezik.

TPT, PSZÁF, gyermekcip?

Az ingatlanalapok tevékenységét mindenekel?tt a T?kepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (TPT) szabályozza ? meglehet?sen sz?kszavúan. A meglév? jogi szabályozás terjedelme, részletezettsége nem egyeztethet? össze az ingatlanpiac komplexitásával. Egyéb fogódzó híján az alapkezel?k gyakran kénytelenek állásfoglalásért a PSZÁF-hoz fordulni, a Felügyelet pedig legjobb tudása szerint igyekszik id?r?l id?re következetesen irányt mutatni.

A téma itthon viszonylag új, rendkívül összetett és külföldön sem sikerült még minden szempontból üdvözít? szabályozást alkotni. Különösen az alapok ingatlanportfolióinak értékelése számít problematikus területnek. Az évszázados múltra visszatekint? angol ingatlanszakmai szövetség, az R.I.C.S. tavaly alaposan átgyúrta a tagsága számára ?kvázi-jogszabályként? funkcionáló normarendszer, a Red Book idevágó passzusait. Egyetemi kutatók és a téma feltárására felkért Lord Carsberg csapatának eredményei alapján úgy találták ugyanis, hogy a korábbi szabályozás keretei között nem volt garantálható a befektetési jegyek tulajdonosai (mindenekel?tt a nagyközönség) számára a kell?en független és hiteles tájékoztatás az alapokban található ingatlanok valós értékér?l. Talán mondanunk sem kell, az R.I.C.S. szabályrendszere korábban sem a mai magyar szabályozás szintjén állt. Azt is bizton állíthatjuk azonban, hogy a Red Book mai formája sem végleges, az új problémák felmerülésével párhuzamosan az R.I.C.S. folyton tovább fogja tökéletesíteni.

Megoldást jelenthet az értékeléssel kapcsolatos problémára, ha a magyar alapok nem elégszenek meg a hazai jogszabályok maradéktalan betartásával, hanem olyan értékbecsl?ket választanak, akik az R.I.C.S. el?írásait is követik, de legalábbis nemzetközi hátterük valószín?síti a szakmai és etikai megfelel?séget. Becsületükre legyen mondva: így cselekedtek. Erre nem más készteti ?ket, mint saját hitelességük meg?rzésének igénye, és az a remény, hogy az így fenntartható befektet?i bizalom az alapokba b?ven áramló t?kében, végs? soron pedig alapkezel?i profitban fog megtestesülni.

Felületes dolog lenne természetesen, ha a magyar jogi környezetet elintéznénk a gyermekcip? közhelyes emlegetésével. A honi szabályozásnak vannak olyan sajátosságai is, amelyek a magyar ingatlanalapokat bizonyos szempontból az ingatlanpiac egészen újfajta szerepl?ivé tették. Ennek illusztrációjára érdemes az alapokat saját piaci környezetükben szemlélni.

Verseny minden fronton

A magyar ingatlanalapok jelenleg több szempontból is kiélezett versenyhelyzetben m?ködnek. Harcban állnak egyrészt a befektet?k pénzéért: mint fentebb láttuk, egy éppen csökken? méret? piaci tortából igyekeznek minél nagyobb szeletet kihasítani, miközben a kockázatmentesnek mondott értékpapírok is szignifikánsan 10% fölötti hozamokat kínálnak. Bár a három nagy pozícióját egyel?re nem fenyegeti veszély, a közvetlen versenyz?k száma is fokozatosan növekszik; az ingatlanalapok részpiacának újabb szeleteire is egyre többen pályáznak.

Kemény küzdelem folyik másrészr?l a befektetési szempontból megfelel? ingatlanokért is. Az alapok tradicionálisan alacsony kockázatú, jó min?ség? és elhelyezkedés?, megbízható bérl?knek hosszabb távra bérbeadott ingatlanokat keresnek, és a piacon ezek száma továbbra sem túl nagy. A meglév?kre pedig nem csupán a hazai befektet?k vadásznak: félelmetes mennyiség? t?ke tornyosul nyugati határainkon arra várva, hogy kihasználja a német, amerikai, osztrák vagy ír szinthez képest még igen vonzó magyarországi hozamokat, illetve az európai integráció folyamata, a gazdasági konvergencia által ígért t?kenövekedést. Az újabban nagy számban érkez? ír magánszemélyekt?l a magyar mércével óriási amerikai alapokig igen sokan tartják szemüket a magyar ingatlanpiacon.

Mint a feltöltöttségi adatokból látszik, az ingatlanokért folyó versenyben a hazai alapok nem szerepeltek rosszul. Sajátos feltételrendszerben m?ködnek, ami a befektet?i térben egy meghatározott, mindenki másétól eltér? pozícióba helyezi ?ket. Bizonyos ingatlanok kifejezetten nekik valók, míg mások szóba sem jöhetnek. Ez a feltételrendszer részben jogi természet?, részben az alapok méretéb?l és hátteréb?l ered.

Kifejezetten jól tudnak élni például a 2%-os illetékfizetési kötelezettség adta lehet?séggel. Olyan helyzetekben, ahol az ingatlan adásvétele nem projektcég részesedési tranzakció útján történik, a 10%-os illeték számos vev?t elriaszt. Ellenkez? esetben viszont az alapok vannak hátrányban, hiszen nekik a törvény nem teszi lehet?vé, hogy társaságokat vásároljanak. Az eladó viszont igen gyakran ragaszkodik a projektcéges eladáshoz, mert jelent?s adóteherrel (valójában csak kés?bbre halasztható társasági adó el?rehozásával) járna számára, ha közvetlenül magát az ingatlant értékesítené.

A fent említett, illetékkel kapcsolatos kedvezmény mellett más tényez?k is el?segítik a magyar ingatlanalapok sikerét. Többen közülük tágabb, az országban régóta aktív cégcsoportokhoz tartoznak, ahol lehet?ség van a csoporton belüli (befektet?, fejleszt?, közvetít?, tanácsadó szervezetek közötti) szinergiák kiaknázására.

A nagyobb alapok amellett, hogy kihasználják ezeket az el?nyöket, igyekeznek olyan piaci szegmenseket megcélozni, ahol visszafogottabb a befektet?i verseny. Ennek egyik dimenziója a méret. A legjelent?sebb külföldi alapok 15, de inkább 20 millió euró alatt hatékonysági okokból nem szívesen vásárolnak. A magyar alapok idáig ritkán mennek el, az 1-3 milliárd forintos nagyságrendet kedvelik igazán. Ennek oka nem csak abban keresend?, hogy az alap méretének 20%-ánál nagyobb érték? ingatlant nem vásárolhatnak, legalább ennyire abban is, hogy ez az értéksáv a befektet?k egy jelent?s hányada számára irreleváns, így a gyengébb verseny esetenként kedvez?bb árakat eredményez. Hasonlóképpen el?nyt élveznek a hazai alapok abban, hogy ismerik a vidéki Magyarország piaci viszonyait, tudnak és mernek a f?városon kívül is befektetni. A külföldiek erre gyakran nem vállalkoznak.

Tanulságok és kérd?jelek

Az ingatlanalapok eddigi története egy tanulási folyamatnak tekinthet?, amely természetesen még közel sem ért véget. Az alapok m?ködtetésében részt vev? szakemberek jellemz?en vagy az (értékpapíros) alapkezelésben, vagy az ingatlanpiacon szereztek jártasságot, kevesen rendelkeznek mindkét területen komoly tapasztalattal. Az ingatlanosnak meg kell ismerkednie az alapkezel?i logikával, a behatárolt mozgástérrel, a nagyközönség pénzének menedzselési szabályaival. Az értékpapírpiacon edz?dött alapkezel?nek ugyanakkor meg kell tapasztalnia az ingatlanpiac komplexitását, tökéletlenségeit, ritmusát. Jó esetben mindkét típusból akad az alapkezel? csapatában, de legalábbis a tanácsadói között.
Ahogy gy?lnek a tapasztalatok, az ingatlanalapok m?ködése új piaci problémákra világít rá, amelyek korábban is léteztek, csak különböz? okok miatt nem kerültek felszínre. Ilyen például a már említett adóteher a projektcégek adásvétele esetén, amely nagyon is releváns kérdés, csak eddig sokan átsiklottak fölötte. De ilyen a devizakockázat is, amelyet a befektet?k futnak amiatt, hogy a magyar gazdaságban az ingatlanpiac euró alapon m?ködik, vagyis a bérleti díjakat legtöbbször a helyit?l eltér? devizában határozzák meg. A rejtett kockázatok felszínre kerülése üdvözlend?, különösen akkor, ha már a kezelésükre is ismerünk megnyugtató módszert.

Az alapokról a fentiekben mint homogén halmazról beszéltem, holott stratégiájuk, piaci magatartásuk gyakran nagyon is eltér?. Ez a gyakorlatban a kifejezetten konzervatív, mindig stabil pénzáramlásra alapozó portfolióépítést?l a vállalkozó szellem?, ingatlanfejlesztési, értékteremtési lehet?ségeket keres?, magasabb hozamért magasabb kockázatot vállaló alapkezelésig terjed. Mindezzel nincs semmi baj; mindkett?nek, és a köztük húzódó köztes stratégiáknak is van létjogosultsága. Igen fontos azonban, hogy ezeket a stratégiákat, és mindenekel?tt a bennük rejl? kockázatokat, tisztán és világosan a befektet?k tudomására hozzuk, hogy befektetési döntéseiket ezek tudatában hozhassák meg. Transzparenciában mind a hazai, mind a nemzetközi porondon akad még fejl?dnivaló.

Az elmúlt években a magyar ingatlanalapok polgárjogot nyertek a t?kepiacon. Az akadályokat eddig sikeresen vették, ami ígéretes a jöv?re nézve is. A siker a verseny ellenére közös érdek, hiszen egy látványos kudarc a szektor egészébe vetett bizalmat is fenyegetné, miközben éppen a kisbefektet?k irányába való nyitás az egyik aktuális cél.