Ma kedvezőbb adózni, mint jövőre – Interjú

Milyen ingatlanadózási és illetékfizetési szabályok változnak meg 2010 januárjától? Milyen hatással lesznek ezek a változások a tetszhalott állapotban lévő befektetési piacra? Idén vagy jövőre lesz jobb adózni a hazai ingatlanpiacon?

Interjú Dr. Békés Balázzsal, a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda partnerével. Békés Balázs meghívott előadója a november 10-én megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak, Magyarország első számú ingatlanbefektetési konferenciájának.

Portfolio.hu: Mik a 2010 januárjától hatályba lépő ingatlan adó- és illetékszabályozást érintő változások legfontosabb pontjai?

Békés Balázs: 2010 januárjától az adótörvények számos ponton változnak. A részletes taglalás helyett a jogalkotó szándékát érdemes vizsgálni. Ezek két nagy csoportra oszthatók. Egyrészt a külföldieknek Magyarországon adókötelezettségük keletkezhet pusztán azon az alapon, hogy olyan céget, részesedést értékesítenek, amely mögött belföldi ingatlanvagyon áll. Másfelől, az illetékkötelezettséget kiterjesztik azon esetekre is, amikor nem az ingatlant, hanem az ingatlannal rendelkező társaság részesedését értékesítik. Mindkét szabályozási terület új, és ezért sok új és részletes szabályt követel meg, melyek használhatóságát a következő időszak gyakorlata dönti el.

Milyen hatást válthatnak ki ezek a változtatások a befektetők, fejlesztők körében?

A külföldiek társasági adókötelezettsége viszonylag könnyen elkerülhető megfelelő illetőségű tulajdonosok beiktatásával, ezért ezen új szabály viszonylag kis hatást fog gyakorolni a piacra. Az illetékkötelezettség változása ugyanakkor érdekes kettősséget fog eredményezni. A nagyon nagy értékű ingatlanok esetében a 200 millió Ft-ban maximalizált illeték az ügyletek egyszerűsödését fogja eredményezni, mivel a vevők közvetlenül fogják megvásárolni az ingatlanokat. Ezzel szemben ahol az ingatlan értékéhez képest a 4% illetve 2% még mindig magas elvonást jelent, a struktúrák bonyolultabbá és több szintűvé fognak válni annak érdekében, hogy a felek elkerüljék az illetékkötelezettséget. A tervezett változások a vállalatfelvásárlásokat és a fúziókat is bonyolultabbá fogják tenni, mivel az átalakulások általános illetékmentessége megszűnik és kizárólag a kedvezményezett átalakulások élvezik tovább a mentességet. Ez ismételten az ügyletek komplexabbá válásának irányába mutató változtatás.

Hogyan értékelik ezeket a módosításokat?

A módosítások indokoltak voltak, hiszen mind az adó, mind az illetékkötelezettség rendkívül könnyen elkerülhető volt. A társasági adó változás további vívmánya, hogy megszűnt a külföldi eladók előnye a hazai értékesítőkkel szemben, hiszem mindketten ugyanannyi nyereségadót fognak fizetni. Ugyanakkor komoly terhet fog jelenteni az illetékkötelezettség kiterjesztése minden vállalkozás számára. A szabályozás ugyanis több esetben is megköveteli, hogy az eszközök piaci értékre kerüljenek átértékelésre, illetőleg, hogy fokozatos részesedésszerzés esetében a felek figyelemmel kísérjék, hogy mikor éri el az új vevői csoport a 75%-ot.

Egyetértenek azzal az állásponttal, hogy több piaci szereplő a mostani változtatások és a választások várható győztesének erre vonatkozó kijelentései miatt inkább nem csinál most semmit, hanem kivár és majd a választások utáni új konstellációban próbál alkalmazkodni?

A befektetőket az elérhető nyereség motiválja. Az adójogi szabályok ma kedvezőbbek, mint a jövő éviek, így ezek nem indokolják a beruházási döntések elhalasztását. Az esetleges hatalmi változások pedig változást hoznak, mely bizonyos szereplők részére előnyt, mások részére hátrányt jelenthetnek, így ezen befektetők döntéseit az befolyásolhatja, hogy melyik csoportba tartoznak.