Jó alkupozícióban a lakásvásárlók

Az előző évekhez képest igazi megaberuházások fejeződnek be az idén a fővárosi lakáspiacon. Az egy-egy projektben épülő lakások száma az előző évi másfélszeresére nőtt, főleg a drága telkek miatt. Több két-háromszáz lakásos projekt fejeződik be Újbudán, Angyalföldön és Pesterzsébeten. A nagy beruházók összesen több mint tízezer lakást adnak át az év végéig, ami drasztikusan növelheti az üres lakások számát.

Az idén is nehéz év elé néznek a lakásépítők, és kedvező alkupozícióra számíthatnak a lakásvásárlók – derül ki a Budapesti Lakásprojekt Adatbázisból. A fővárosban jelenleg értékesítés alatt álló (épülő vagy tervezett), négylakásosnál nagyobb lakóprojektek adatait gyűjtő honlap összegzése szerint mintegy tízezer új lakás készül el, ráadásul számos nagy megaprojekt is befejeződik

A beruházásonkénti több száz lakás értékesítése különösen nehéz feladat elé állíthatja az ingatlanforgalmazókat, és kényes helyzetbe hozhatja a beruházókat. Míg az elmúlt két évben egy-egy projekt átlagosan 57-60 lakást jelentett, addig az idén a beruházásonkénti átlagos lakásszám 83-ra emelkedett.

Maguknak a lakásoknak az alapterülete viszont nem növekszik – derül ki az Otthon Centrum (OC) idei első lakáspiaci monitorának adataiból. Az átlagos alapterület 2003-ban még a 80 négyzetméterhez közelített, tavaly pedig már alig volt nagyobb 60 négyzetméternél (ebben a KSH-adatban valamennyi fővárosi új lakás mérete szerepel).
Drága telkek, nagy kockázat

A megaprojektek elsősorban azzal magyarázhatók, hogy az utóbbi években drasztikusan drágultak a telkek – mondta az Index kérdésére Racsek István, az idei legnagyobb lakásszámú projektet, a Nádorliget III-at építő cég műszaki igazgatója. A telekárak néhány éve már nem linerális mértékben, hanem progresszívan emelkednek, így az építkezők a beépíthetőség szabta korlátokon belül megpróbálják maximálisan kihasználni a rendelkezésükre álló területet.

A nagy lakásszámú beruházások egyrészt csökkentették a fejlesztések fajlagos költségeit, másrészt fokozták a beruházók kockázatát. Ha ugyanis egy-egy több száz otthonra kiterjedő projekt bukik be, az az egész beruházót magával sodorhatja (bár a tőkehiányos és körbetartozásoktól sújtott szektorban már egy néhány tucat lakásos projekt bedőlése is a beruházó csődjéhez vezethet).

Márpedig az OC felmérése szerint erre reális az esély. Ma átlagosan havi 3-4 lakás eladásával lehet számolni, ami a pár évvel ezelőtti szint megfeleződését jelenti. A lakáspiaci monitor szerint a beruházóknak így azzal kell számolniuk, hogy az otthonok 15-20 százalékát már csak az építkezést követően tudják eladni.

Ennek ellenére legalább százlakásos projektből 2006-ban a tervek szerint nem kevesebb, mint 34 fog befejeződni, ezekből 14 legalább kétszáz lakásos. Ebben az évben összesen 117 projekt – vagy annak valamelyik beruházási üteme – ér véget, tehát a legalább százlakásos programok az összes átadás csaknem harmadát teszik ki. Százlakásos vagy annál nagyobb fejlesztésben várhatóan 4542 új otthont készítenek el, ami az idén elkészülő lakások csaknem fele.

Átmeneti visszaesés

A beruházók azért is mernek nagyobb lakásszámú projektben gondolkozni, mert arra számítanak, hogy a lakáspiaci kereslet visszaesése csak átmeneti lesz – vélekedik a Sissy Lakóparkot építő Tusnád Kft. vezetője. Csörögi János arra számít, hogy az új lakások túlkínálata az olcsóbb otthonok iránti érdeklődés növekedését eredményezi. Márpedig olcsóbban nagyobb beruházásokban – főként a külső kerületekben – lehet lakást építeni.

Ez Csörögi tapasztalata is: a szinte peremkerületnek számító Pesterzsébeten lévő lakásaikat “a piaci ár alsó szegmensében” tudják kínálni, így egyelőre nem érzik a vásárlói kedv jelentős csökkenését. A lakástámogatási rendszerben várható szigorítástól némileg tarthat – a vevőik mintegy fele ugyanis a Fészekrakó program segítségével vásárol nálunk -, de szerinte a szigorítás sem vezet a kereslet tartós csökkenéséhez.
Tágra nyílt szemekkel figyel

Miközben a zömmel külföldi tulajdonban lévő beruházók valóban több száz lakásos projektek sorát valósítják meg, a magyar tulajdonú lakásépítő vállalkozások visszafogták a fejlesztéseiket – mondta az ezeket a vállalkozásokat tömörítő Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) elnöke. “Tágra nyílt szemekkel figyelem ezeket a több száz lakásos projekteket, és nem tudok másra gondolni, mint arra, hogy főleg külföldi vevőkre számíthatnak” – fogalmazott Varjasné Székely Éva.

A szakember – aki egy, a fővárosi ingatlanpiacon 1989 óta jelen lévő céget vezet – másoktól eltérően nem számít arra, hogy a belföldi kereslet nagymértékű visszaesése csak átmeneti lenne. Szerinte túl nagy a kínálat. A fizetőképes kereslet elsősorban a lakástámogatási rendszer utóbbi években többször bekövetkezett szigorítása miatt esett vissza, vagyis az újabb támogatáscsökkentés még nehezebb helyzetbe hozhatja a nagyobb projektek mögött álló befektetőket.