Ilyen még nem volt: dráma a lakáshiteleknél

Amióta a Portfolio.hu figyelemmel követi a magyarországi lakáshitelek volumenének alakulását, egyetlen egy hónapban sem vettek még fel olyan kevés lakáshitelt a magyarok, mint ez év szeptemberében: 24 milliárd forint volt mindösszesen a felvett lakáshitelek volumene a válság előtt nem ritka 70-80 milliárddal szemben.

A Magyar Nemzeti Bank legfrissebb statisztikái rámutatnak: ennek időzítésében a forint alapú lakás-hitelek támogatásának felfüggesztése a legfőbb ludas, miközben a lakosság próbál a frank- és euróhitelekbe menekülni, ahol talál ilyet. A bankok szeptembertől elindult kedvező kamatozású forint lakáshitel konstrukciói a legfrissebb adatokon még nem érződhetnek, ráadásul ehhez szükség volna a kamatszint további csökkenésére is. Az utóbbira utaló jelek egyébként már láthatók: a lakáshitelek kamatai az egy évvel ezelőtti értékükön állnak, és válság előtti szintjükhöz közelednek. Devizahitelek terén szinte már rutinszerűen nettó törlesztő a lakosság.

Már hetedik hónapja nettó deviza-hiteltörlesztő a magyar lakosság, vagyis több hitelt törlesztenek a családok, mint amennyit felvesznek. Míg augusztusban már kisebb volt a törlesztés és a felvétel közötti különbség, mint az előző hónapokban, ez a rés szeptemberben megint csak nőtt, és elérte a 6.4 milliárd forintot. A forint alapú hitelek terén a tavasz végi élénkülés már a múlté, és azt lehet mondani, az állami lakáshitel-támogatási rendszer felfüggesztése “megtette a hatását.” Forintban mégis már május óta nettó hitelfelvételt produkál a lakosság, most például 13.3 milliárd volt a hitelfelvételi többlet. A háztartási nettó hitelfelvétel szeptemberben 6.9 milliárd forint volt, ami az elmúlt évek harmadik legkisebb értéke (a mélypont az idei év márciusa és áprilisa volt).

Nincs tehát hitelfelvételi boom, sőt, szeptemberben már rosszabb volt a helyzet, mint a nyáron. Ennek legfőbb oka nem más, mint a lakáshitelezés, megdöbbentően alacsonyan áll ugyanis a kihelyezett forinthitelek volumene. Ennél kisebb értéket az elmúlt öt évben egyedül 2008 februárjában mutattak a forint alapú lakáshitelek (ami most 7 milliárd forint). A jelenség nem véletlen: júliustól szeptember végéig nem volt olyan államilag támogatott forint lakáshitel a piacon, amelyet igényelni lehetett volna. Október 1-jétől rendkívül korlátozott feltételekkel ugyan ismét él a rendszer, ettől nem lehet csodát várni. Sokkal inkább lendíthet elvben a forinthitelezésen az alacsony kamatozású forint lakáshitelek esetleges térhódítása, a bankok ugyanis sorra dobják a piacra kedvező kamatozású új lakáshitel-konstrukcióikat. A 7%-os alap- és a vele szoros együttmozgást mutató BUBOR kamatlábak, illetve a gyakran ezekhez kapcsolt kamatozású lakáshitelek egyelőre még kevésbé csábítóak, a forint alapú lakáshitelek lavinaszerű beindulására ezért egyelőre nem, később, a monetáris politika további enyhülésével már lehet számítani.

Ugyanakkor pesszimizmusra ad okot, hogy a KSH legfrissebb adatai szerint a harmadik negyedévben látványosan elkezdte éreztetni a hatását a lakáspiacon is a globális válság. Az átadott lakások száma 23 százalékkal, az új építési engedélyek pedig 40 százalékkal estek vissza az egy évvel korábbi helyzethez képest, így jövőre nagyon kevés lakás fog épülni. Mindez nagyon nem azt vetíti előre, hogy megiramodnának a közeljövőben a lakáshitelek.

Most jön csak az igazi zuhanás

A forinthitelek visszaszorulása azzal járt, hogy egyelőre inkább a deviza alapú megoldásokat kezdte el keresni a lakosság. Ezzel magyarázható, hogy hosszú idő után először nagyobb mértékben nőtt a svájci frank alapú lakáshitelek volumene, holott ilyen konstrukciót csak néhány hitelező ajánl. Az euróhitelek növekedése kevésbé meglepő, tavaly december óta ugyanis ez a deviza tekinthető az egyetlen slágernek a lakáshitel-piacon. Érdemes azonban megjegyezni, hogy még az euró lakáshitelek szeptemberi volumene (12.9 milliárd forint) is eltörpül a válság előtt 60-70 milliárd forintos szinteken járó svájci frank lakáshitelek egykori szintjei mellett. A fentiek fényében nem véletlen tehát, hogy nőtt a devizahitelek aránya a teljes kihelyezésen belül, és március óta először ismét elérte a 80 százalékot.

A devizaarány visszaszorulását hozhatja majd a forint alapú lakáshitelek kamatainak csökkenése, ami úgy tűnik, szeptemberben végre látványosan is megindult a jegybank alapkamat-csökkentéseinek is köszönhetően. A forinthitelek teljes hitelköltség mutatója már a tavaly szeptemberi és októberi szint között, vagyis a válság kitörése körüli állapotban van (14.2%). Svájci frank alapú lakáshitelek kevés helyen érhetőek el, ám ahol igen, ott alacsony hitelköltséggel vehető fel, és a meglévő hitelek költségmutatója is alacsony (6,86%), ami vígan a válság előtti értékeknek felel meg. Az euróhitelekre ez még nem mondható el, sőt, magasabban állnak, mint az elmúlt hónapokban (10,1%).

Ezzel is magyarázható, hogy összegben ismét kezdenek felkapaszkodni a frankhitelek, bár messze vannak még attól, hogy lekörözzék a kamatozásban immár kevésbé kedvező euróhiteleket.

Bár az előző hónapokban ugyan megindult a forinthitelek arányának növekedése a bankok hitelportfóliójában, ennek azonban nincs túl sok köze a forinthitelezés felfutásának, ilyesmi ugyanis nem ment végbe. Sőt, mint utaltunk rá, a forint alapú lakáshitelezés szintje nagyon alacsony, s emiatt a devizahitelek arányának csökkenése meg is akadt. Erre a megakadásra a forint árfolyama is hatással van: csökkenti az erősebb forint a devizahitelek forintértékét a bankok mérlegében.

A betéti oldalra tekintve elmondhatjuk, hogy a lakosság bizalma erősödött szeptemberben a forintbetétek iránt, míg devizában nem takarítottak meg olyan nagy arányban, mint az elmúlt hónapokban. Ez azt mutathatja, hogy az év első feléhez viszonyítva erős forint miatt már kevésbé számítanak arra a háztartások, hogy egy nem várt forintgyengülés után többet kereshetnek a devizabetéten, mint az imitt-amott még mindig két számjegyű kamatot kínáló forint konstrukciókon.

A magyar lakosság összességében több mint 7,400 milliárd forintos betétállománnyal rendelkezik, ennek jelenleg 17%-a denominált devizában.