Filléres irodák és üzlethelyiségek

Sosem látott mélységbe zuhantak az irodák és az üzlethelyiségek bérleti díjai a válság után: a korábbi, szinte kőbe vésett árszínvonal egyelőre a történelemkönyvek lapjaira került, a bérlőre váró üres üzlethelyiségek és irodaterületek tulajdonosai pedig sokszor egymás alá licitálnak árban. Itt az idő üzletet nyitni?

Az üzleti ingatlanok piacán végigsöprő árcsökkenés jelentősen mérsékelte az újonnan induló vállalkozások indulási és havi fix költségeit – legalábbis azokéit, amelyeknek a tevékenység végzéséhez üzlethelyiségre vagy irodára is szükségük van. Az irodapiacon a korábban szinte iparági sztenderdnek számító 14-15 eurós négyzetméterenkénti bérleti díj néhány extrém esetben 5-6 euróig süllyedt, az üzlethelyiségek esetében pedig a korábban egyáltalán nem példa nélküli milliós tarifák zsugorodtak töredékükre.

Mindenki mozog

Az elszálló forintárfolyam hatására és a vállalkozások bevételeinek csökkenésével egyidejűleg érdekes körforgás kezdődött el az üzleti ingatlanok piacán: a bérleti díjakat fizetni nem tudó cégek – hacsak nem tudtak díjcsökkentésben megállapodni – “A”-ból akciós “A”, vagy “B” kategóriás házakba költöztek. Előfordult az is, hogy a korábban belvárosi irodát fenntartó vállalkozás egyik napról a másikra egy külvárosban bérelt lakásban folytatta tovább működését; 80-90 ezer Ft környékén ma is válogatni lehet a cégközpontnak is alkalmas kiadó lakások között.

Időközben a fejlesztők is léptek. Előbb megjelentek – a szakmában sokak által vállalhatatlannak és felháborítónak tartott – 9 eurós akciós irodabérleti díjak, majd ezt is elsöpörte az idő: Budapest forgalmas csomópontja közelében nagybetűs plakáton hirdetnek 5 eurós négyzetméterenkénti tarifát, ami egy-két éve a fantasztikus képtelenségek birodalmába tartozott volna.

Az akciós “A” kategóriás épületek irodáit olykor olcsóbban kínálták, mint néhány felújítást már régen látott “B” kategóriás épületet vagy éppen egyes irodaként kiadott lakásokat: nem csoda, ha az árzuhanás hatására a vállalkozások egy része ismét megindult az irodaházak felé. A túltöltöttségtől azonban az újonnan épült irodaházak egy része még így is igen messze áll: nem ritka a mindössze 10-20%-os kihasználtság.

Üzlethelyiség önköltségi áron

Hasonló tendenciák figyelhetők meg az üzlethelyiségek piacán is, ahol ugyancsak ritkán látott árakkal találkozhat az, aki most foglalkozik a bérlés gondolatával. A forgalmas közlekedési csomópon­tokon, frekventált környékeken lévő üzletek jó része ugyan továbbra sem küzd kiadási problémával, de a második vonalba tartozó mellékutcák, kevésbé felkapott főutak igencsak kedvező árakkal várják az új üzleti partnereket: a VII-VIII. kerületben például már 60 ezer Ft-tól bérelhető 50 négyzetméteres üzlethelyiség, 100-150 ezer Ft környékén pedig már válogatni is lehet.

Nem reménytelen a helyzet a főváros budai oldalán sem: egy Moszkva térhez közeli, forgalmas utcában többen is már-már önköltségi ár alatt kínálnak üzlethelyiségeket: egy 20 négyzetméteres egykori ingatlanirodáért például csak az önkormányzat által kért bérleti díjat kérte a jog tulajdonosa. Az üzletek bérbeadásával foglalkozó közvetítők elmondása szerint a többség először magasról indít, majd az érdeklődés hiánya láttán sokan már a fedezeti pont környékén is odaadják az ingatlant: “Ha már hasznot nem hoz, legalább veszteséget se termeljen!” felkiáltással.

Új színfolt mind a fővárosi, mind a vidéki piacon a társbérlet. Ha a lakóingatlanok piacán nagyon rosszul hangzó kifejezés teljesen még nem nyert is teret az üzleti piacon, egyre többen próbálkoznak vele, így próbálva megtermelni a bérleti díj egy részét. Ez a modell tapasztalatok szerint leginkább csak akkor működőképes, ha a tér fizikailag is elválasztható, esetleg két külön bejárat alakítható ki, vagy ha a két bérlő profilja nagyjából hasonló.

Megint a helyszín dönt el mindent

A bérlőknek igen kedvező piaci helyzet ellenére az iroda- és üzleti piacon jártas szakértők felhívták a figyelmet arra, hogy a kedvező ajánlatok közül is válogatni kell, hiszen a helyszín rossz megválasztása komolyan árthat a vállalkozás eredményességének. Mivel a hatalmas területeket bérlő multicégek – már csak a költözési költségek miatt is – ritkán mozdulnak meg (a szerződés újratárgyalása az utóbbi időben sokkal jellemzőbb volt), az akciókból leginkább a mobilabb kis- és középvállalkozások tudnak hasznot húzni.

A legjobb helyzetben azok a cégek vannak, ahol az üzletmenet nem vagy csak minimálisan épül a bejövő ügyfélforgalomra. Nekik (figyelembe véve az irodaház üzemeltetési, illetve az üzlet rezsiköltségét) a minőségi szint megtartása mellett gyakorlatilag szinte bármely ajánlat megfelelő lehet – jelzi egy közelmúltban indult, főleg a “B” kategóriás piacra fókuszáló üzleti ingatlanügynökség értékesítője.

De hiába az alacsony bérleti díj, ha nincs megfelelő ügyfélforgalom, ami a vállalkozást eltartsa: vagyis a rosszul kiválasztott üzlethelyiséggel a tapasztalatok szerint nagyot lehet bukni. Sok új vállalkozás indítója esik abba a hibába, hogy az üzlet kiválasztásakor csak az árat nézi, és nem végez például forgalomszámlálást. Pedig mit sem ér az olcsóság, ha a környéken alig jár valaki, vagy az üzlet kiesik a fő közlekedési útvonalakból.

A forgalmas helyen lévő boltoknak továbbra is megkérik az árát, bár az utóbbi időben már a bevásárlóközpontok egy részében is kedvezőbb pozíciókból tud tárgyalni a leendő bérlő – állítja forrásunk.

Az árrobbanásra még várni kell

A mostani felállás szerint még jó néhány hónapig nem várható, hogy az iroda– és üzlethelyiségek bérleti díjai magasra szökjenek: elég ránézni az újonnan épült irodaházak kihasználtsági mutatóira vagy éppen a városszerte üresen álló üzlethelyiségekre. Keményebb feltételeket egyelőre csak a legjobb helyen lévő ingatlanok tulajdonosai diktálhatnak, a többieknek továbbra is az összezsugorodott tortán kell osztozkodniuk, vagyis a bérlők kedvező alkupozíciója a következő időszakban aligha fog romlani.