Dunát lehet rekeszteni az eladó lakásokkal

Kell a zöld, a jó közlekedés, a minőség és az intimitás a lakáspiacon. Az ingatlanirodáknak jól kell kiválasztaniuk a beruházás helyét, így lehet biztos a siker

Budapest-szerte építkezések zajlanak, akármerre jár az ember, munkagépekkel találkozik – olvasható a Portfolio.hu elemzésében. Hol kisebb, hol nagyobb házak épülnek, egy biztos: amibe belekezdtek a fejlesztők, be is fejezik, újabb és újabb lakások százait dobva a piacra. A beruházóknak tehát érdemes alaposan körbenézniük, hogy olyan telekre bukkanjanak, amely biztosan megfelel az egyre kifinomultabb vevői igényeknek. Szakemberek szerint az új lakások piacán tapasztalható túlkínálatra tekintettel a kedvező árú, jó elhelyezkedésű, barátságos környezettel rendelkező és valamilyen egyedi ötletet nyújtó beruházásoknak van a legnagyobb esélyük a sikerre.

A fejlesztők részéről egyáltalán nem érzékelhető visszafogottság, annak ellenére sem, hogy a készülő és az elkészült lakásokat egyaránt nehéz eladni, szögezte le Beák Attila. A Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szerint ezzel együtt egyre kijjebb tolódnak a belvárosi beruházások, és a zöldövezetet is mindinkább potenciális fejlesztési területként tartják számon a projektjüknek helyet kereső vállalkozások. Ami korábban tabu volt, ma már nem az; megszaporodtak a Duna-parti építkezések is, de más, korábban elkerült környékeken is hozzákezdtek a fejlesztésekhez. Egyre több helyen bukkannak fel új építésű ingatlanok a Balaton partján is, ami világos jele annak, hogy a fejlesztők ma már bíznak a magyar tenger varázsában és vonzerejében. Úgy tűnik, igazolódik a várakozásuk, hiszen az épülő otthonok előbb-utóbb el is kelnek.
Javul a minőség

A túlkínálat országszerte rányomja bélyegét az ingatlanpiacra, és ez nem kizárólag a hosszadalmasabb értékesítésben mérhető. A következmények közé sorolható, hogy műszakilag javult a projektek színvonala. A fejlesztők látják, hogy könnyebben meg tudják győzni a potenciális vásárlókat, ha a korábbinál jobban ügyelnek a kivitelezésre, illetve az anyagok kiválasztására – sorolta az ingatlaniroda vezetője. Bizonyos esetekben – a projekt pozicionálásának megfelelő minőségben – a beépített berendezések mennyiségét is növelik.

A minőség fontos szempont lett a fejlesztések tervezése és megvalósítása során Murányi Ákos szerint is. A Duna House vezető elemzője elmondta: ma már sok vevő műszaki szakértővel együtt érkezik a lakást átvenni, és az illető részletesen ellenőrzi az elkészült ingatlant. Változás a korábbi évekhez képest, hogy népszerűségüket vesztették a hosszú időn át oly vonzó többletszolgáltatások, és – magas fenntartásuk kiadásai miatt – ma már kevésbé csábítják a vásárlókat az irdatlan közös költséget eredményező pluszok, így az uszoda, a szauna vagy éppen a konditerem.

Nincs könnyű helyzetben az a beruházó, amely rossz közlekedésű vagy nagyon forgalmas főút mellett szeretne lakásokat értékesíteni, mert aki teheti, menekül ezektől. A vevők jó része ma már elvárja a megfelelő infrastruktúrát, és rendkívüli mértékben rontja az eladás esélyeit, ha csak kilométerekre van élelmiszerbolt, óvoda, iskola. Nem árt szem előtt tartani azt sem, hogy a lakásvásárlást komolyan fontolgatók mostanában jóval tájékozottabbak, több beruházást összehasonlítanak, mielőtt döntenének, tisztában vannak tehát a konkurensek áraival, minőségével is.
XI., III. vs. XIII., XIV.

A legkedveltebb területek listáját továbbra is ugyanazok a kerületek vezetik, amelyek korábban is a legnépszerűbbek voltak. Budán sok fejlesztés készült el és van most is folyamatban a XI. és a III. kerületben. Ennek magyarázata, hogy ezek a városrészek a vásárlók körében különösen népszerűek, hiszen elérhető árakkal találkoznak, ami a budai oldalon nem mindig jellemző. A Duna jobb partjának exkluzívabb területein inkább kisebb lakásszámú projektek találhatók, legyen szó az I., a II. vagy éppen a XII. kerületről, hiszen ezeket a magasabb árakat megfizetni képes vevőkörnek kívánják értékesíteni.

A pesti oldalon változatlanul a XIII. és XIV. kerület viszi el a pálmát, ami egyfelől a városközponthoz közeli elhelyezkedésükkel magyarázható, másfelől a versenyképes árakkal – igaz, egyik kerület sem tartozik a legolcsóbbak közé a fővárosi piacon. Murányi szerint van fantázia a IX. kerületben is, ahol a folyamatosan megújuló környezet és az ugyancsak kedvező árak ösztönöznek sokakat arra, hogy ide költözzenek. Még mindig viszonylag alacsony áron érhetőek el a megújulás előtt és alatt álló VIII. kerület projektjeiben épített lakások. Ha nem is ennyire olcsóak a kőbányai ingatlanok, a kedvező árak csalogatják a vevőket a X. kerületbe is. A jó tömegközlekedési lehetőségek rendkívül keresetté tehetnek egy itteni beruházást. A XVI. és XVII. kerület lakópark nevet viselő beruházásait főként a családosok kedvelik.

Érdekes, hogy a fővároson belül akár egy-két utcányi különbség is gyökeresen eltérő keresletet és árakat eredményezhet. Erre jó példa a VI. kerület, ahol az Andrássy út és a környező utcák között akár négyzetméterenként 200 ezer forint is lehet a különbség, holott a házak csak pár percre vannak egymástól.
Nem kell tömegszállás

Figyelemre méltó tendencia, hogy egyre inkább a kevés lakást magukba foglaló társasházakat részesítik előnyben. Ha a család vagy a pár anyagi lehetőségei megengedik, biztosan ilyet választanak, amire ma már lehetőség is jócskán van, hiszen bőséges a kínálat a kategóriában. Természetesen a kisebb és jobb lakás magasabb négyzetméterárral jár együtt: egy ilyen otthonért akár 400-600 ezer forintot is elkérhet a fejlesztő. Miközben a budai exkluzív kerületekben elsősorban az ilyen kis lakásszámú fejlesztések iránt van kereslet, addig Dél-Budán és Óbudán szép számmal akadnak több száz lakásos projektek is, s így van ez a pesti oldalon is.

A legtöbben – főként a magas árak miatt – lemondanak arról, hogy négy-hat lakásos házban keressenek maguknak otthont, bár felismerték a lakásszám fontosságát. Ezért különösen kedveltek a 30-40 családnak otthont adó projektek. Korábban az alacsony árak miatt slágernek számítottak a garzonlakások, de a vásárlók rájöttek, hogy ezek meglehetősen szűk életteret biztosítanak. Egy lakónak megfelelnek, de családot alapítani nehéz bennük. Így mára eltolódott a kereslet a másfél, illetve az egy plusz két fél szobás lakások irányába. Gyarapszik azok száma is, akik a nagyobb alapterületű, 60-70 négyzetméteres lakások iránt érdeklődnek.