Az IFK javaslatai a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok alakulására

Messze vagyunk az eredeti álmoktól; attól, hogy Magyarország a régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) létrejöttétől.

A törvény tavaly nyári életbelépése óta egyetlen egy SZIT nem alakult. Ingatlan adómentesség, a befektetői csoportok tulajdonrészére vonatkozó szabályok enyhítése, átmeneti szabályozás alkalmazása a közkézhányad minimális szintjének meghatározására, menedzsmentre és osztalék kifizetésre vonatkozó adminisztratív előírások módosítása – néhány az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) javaslatai közül annak érdekében, hogy a gyakorlatban is vonzóvá váljon ez a társasági forma.A szabályozott ingatlanbefektetési társaságoktól szóló 2011. évi CII. törvény szerint a SZIT egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A törvény előírja a SZIT-ek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a rájuk vonatkozó speciális kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat. A törvény azonban napjainkig kizárólag papíron létezik.

„Tudomásunk szerint, jelenleg sem tervezi senki ilyen társasági formának az alapítását. Túl azon, hogy a jelenlegi piaci helyzetben nem igazán vonzó ingatlanba fektetni, az ilyen típusú befektetéseknek csak hosszú távon lehet sikeres felfutása. Mivel a kezdeményezésnek összességében pozitív hatása lehetne az ingatlanpiacra, az ingatlanfejlesztői szakma végiggondolta, hogy miért nem alapított senki ilyen társaságot, és milyen módosítások segíthetnék a jövőben ezt a folyamatot.” – mondta Kocsány János, az IFK alelnöke.

Az IFK javaslatai a törvény megváltoztatására

Adóelőny garantálása hosszútávon:nyilvánvaló, hogy bármilyen vonzó adóelőnyöket kínál a SZIT törvény, egy kedvezőtlen gazdasági, valamint gyorsan és kiszámíthatatlanul változó szabályozási környezetben nem lehet hosszú távú üzleti terveket készíteni. Az objektív körülmények, a gazdasági válság lassan múló hatásai, illetve a fellendülés halvány jelei sem kedveznek ilyen típusú társaságok alapításának. Az IFK javaslata ennek kiküszöbölésére az, hogy a jogszabály garantálja az adóelőnyt a SZIT-nek az alakulást követő 10 évre vonatkozóan.

Átmeneti időszak a biztosítók és hitelintézetek tulajdonrészének maximalizálására: a jelenlegi törvényben nem szerencsés, hogy a biztosítók és hitelintézetek tulajdonszerzését maximálják tíz százalékban. A részvények szabad tőzsdei forgalmában sem a menedzsmentnek, sem a többi részvényesnek nincs ráhatása ezen tulajdonszerzésekre, vagyis ez a korlátozás ellentmond a befektetési piaci verseny általános szabályainak, korlátozva ezzel a piaci árszint elérését. Az sem mellékes, hogy a pénzügyi befektetők jelenléte egyfajta ellenőrzést és biztonságot jelent a kisbefektetőknek. Mivel ezzel el lehet veszíteni a SZIT státuszt, itt is átmeneti időszakot kellene beiktatni, amely alatt orvosolni lehetne a problémát. Az IFK szerint egy SZIT számára az első tíz évben garantálni kellene az adómentességet, így a státusz elvesztésével kapcsolatos kockázatok lecsökkennének. A tízéves időszak ellentételezhetné a gyorsan és sokszor kiszámíthatatlanul változó szabályozási környezet, a gazdasági válság hatásait is.

Átmeneti időszak a közkézhányad minimalizálására:ugyanígy a közkézhányad minimális szinten való meghatározása a jelenlegi törvényben átmeneti szabályozás nélkül azt eredményezheti, hogy a tulajdonosi szerkezet megváltozása pillanatában a SZIT azonnal elveszti státuszát, ami nem kívánt árfolyamesést és spekulációt eredményezhet egy olyan részvény esetében, melynek árfolyama a kötelező osztalékfizetés miatt kifejezetten stabilnak feltételezhető.

Az IFK szerintfontos lenne, ha a törvény rendelkezne egy átmeneti időszakról a közkézhányad minimalizálására. Az Egyesület javasolja, hogy a SZIT a tulajdonrész minimumok és maximumok esetére az első időszakban kaphasson mentességeket, és határozzon meg két év türelmi időt a korrekcióra, mely bevett gyakorlat a nyugati tőzsdéken is a közkézhányad fenntartására. Tisztán felmérhető kockázati elemnek kellene lenni, hogy milyen szankcióval kell számolni adózási szempontból a SZIT status elvesztése esetén. További megfontolást igényel a törvényhozó részéről olyan megbízhatósági elemek beépítése a törvénybe, mely a kisbefektetőket megnyugtatja és meggyőzi őket a részvények megvásárlásáról.

Az Induló tőke meghatározása: A minimális tőkenagyság elfogadható; ebből az összegből ma két-három közepes méretű irodaépület vásárolható, amely a stabil gazdálkodás alapját képezheti, illetve néhány más típusú, eltérő kockázatokkal rendelkező ingatlan. Alacsonyabb tőke esetén arányosan nőne a menedzsment költség, illetve kisebb számú ingatlan esetén a kockázat megosztás nem működne olyan hatékonyan.

Enyhébb előírások a menedzsment végzettségére vonatkozóan: a törvény előírja, hogy a SZIT-ben lévő IT és operatív menedzsment minden tagjának pénzügyi/gazdasági/jogi végzettséggel kell rendelkeznie. Az IFK úgy véli, hogy ez túlzott követelménynek minősül, ha az ingatlanfejlesztés az alaptevékenység,, a társasági jog erre vonatkozó szabályait kellene itt is alkalmazni.

Osztalék kifizetésre szánt idő meghosszabbítása: a törvény a számviteli beszámoló jóváhagyásától számított 15 napon belüli osztalék kifizetést ír elő. A jelenlegi szabályozás, valamint KELER eljárásrend szerint az osztalékfizetés azonban ennél több időt igényel, ezért a szakma javaslata az lenne, hogy a mérlegelfogadást követő 150. nap legyen a fizetési határidő.

Azt is figyelembe kellene venni a törvényben, hogy a nyereségesség nem jelenti, hogy a társaság az adott időpontban rendelkezik az osztalék kifizetéséhez szükséges készpénzzel.

„Az ingatlanpiaci válsággal általában bizalomvesztés tapasztalható ebben a befektetési formában. A befektetők legnagyobb problémája, hogy adott helyzetben korlátozottan, vagy egyáltalán nem tudnak hozzájutni tőkéjükhöz. A magánszemélyeknek, azaz a kisbefektetőknek éppen ezért, világosan kell látniuk, hogy milyen előnyeik származnak az ilyen típusú befektetés esetén, összehasonlítva más befektetési formákkal, például az ingatlan alapokkal” – tette hozzá Kocsány János.