Az elmúlt 11 évben nagy üzlet volt az ingatlan, de mi történt azóta?

Új termékkel állt elő az FHB, mely nagy előrelépést jelent a magyar ingatlanpiaci statisztikák terén. A Magyarországon elsőként a tranzakciós árakat vizsgáló mutató alapján világosan látható például, hogy az elmúlt 11 és fél év során a lakásárak hazánkban évente átlagosan 13,2 százalékkal növekedtek, az elmúlt másfél évben, a növekedés megtorpanása óta azonban negyedévente 1,4 százalékkal csökkennek a lakásárak.

Az elmúlt több mint 10 évben kezelt adatbázisára támaszkodva új lakásárindexet készített az FHB, melyet most először publikálnak. Az FHB index különlegessége, hogy ez az első tranzakciós árakon alapuló mutatószám, vagyis a magyar használt lakóingatlanok tranzakciós árainak változását mutatja 1998-tól kezdődően negyedéves bontásban mostanáig. Eddig csak irigyeltük a brit statisztikákat, de most végre Magyarországon is megjelent egy valóban pontosnak tekinthető, transzparens lakásárindex, az FHB új terméke ugyanis megszűntette a statisztikákban eddig rejlő információs differenciákat. Nem kínálati árakat, nem becsléseket, hanem valós adatokat használtak fel elkészítése során, akárcsak a például szolgáló nemzetközi indexek összeállításakor.

Hogy is néz ki az index?

A vizsgált időszakban 3000 település 800 ezer lakóingatlanának adatait dolgozták fel. Az adatok forrás az FHB működése során gyűjtött saját megfigyelések, valamint az illetékhivatali, majd adóhivatali adatbázis. Az alkalmazott statisztikai eljárás lényege, hogy a lakások értéke felbontható egyes tulajdonságaik (elhelyezkedés, építésimód stb.) értékeire és jól kezelhető vele az a piaci jellemző, hogy minden negyedévben nem cserél gazdát az összes ingatlan. Az Index értékét a 2000-es év átlagával normálták, vagyis 2000-ben az átlagos Indexérték 100.

Hogyan változtak az árak?

A feldolgozott 11,5 éves időszakban a lakásállomány folyamatosan bővült, 1998-ban 4,04 millió darab volt, 2009 elejére meghaladta a 4,3 milliót, míg ezen időszak alatt a lakásárak megnégyszereződtek, az éves átlagos áremelkedés 13,2 százalék volt 1998 és 2009 között. A lakások reálértéke megduplázódott ugyanezen időszak alatt. Az árak alakulása jelenleg négy periódusra tagolható, az 1998 és 2004 közötti két periódus során az árak dinamikus emelkedése volt tapasztalható, majd ezt követte két részben szerényebb áremelkedés és 2005 óta a lakások reálértékének csökkenése.

Az FHB Lakásindex alapján elmondható, hogy a 1998-2009 közötti magyar történések csak idejükben esnek egybe a nagy külföldi ingatlanpiaci árbuborékok kialakulásával. Hazánkban a stabil emelkedést hozó években sem szálltak el a máshol megtapasztalható mértékben az árak, s ennek következtében 2008-2009 között a magyar ingatlanárak csökkenése is sokkal kisebb mértékű, mint más országokban. De nézzük a korszakokat!

1. A hőskorszak

Az első időszak 1998-tól 2000 végéig tart, ahol is meredek nominális- és reálár-emelkedésre került sor, három év alatt a lakások értéke 132%-kal növekedett, reálértéken pedig majdnem megduplázódott. Ennek hátterében a makrogazdasági helyzet kedvező alakulása állt, a lakosság rendelkezésre álló jövedelme 46 százalékkal emelkedett az időszak során, s a lakástámogatási rendszer előkészítése növelte a lakáspiaccal kapcsolatos kedvező várakozásokat, ami szintén az áremelkedést segítette elő. Bár ekkor a hitelkamatok még meglehetősen magasak 20 százalék körüliek voltak, az előbb említett javuló jövedelmi helyzet, és a kedvező kilátások a kereslet növekedésének irányába hatottak, amivel a kínálati oldal nem tartott lépést. Az igazsághoz azonban hozzátartozik, hogy nem csak a lakásárak emelkedtek ebben az időszakban jelentősen Magyarországon, az infláció is kétszámjegyű volt, a vizsgált három év alatt 30 százalékkal nőttek a fogyasztói árak.

2. A költségvetési expanzió időszaka

2001 eleje és 2003 vége között tovább folytatódott a lakásárak emelkedése, bár az előzőekhez képest mérsékeltebben, a növekedés mértéke 60 százalékos volt, ami évente átlagosan 11%-os reálérték emelkedésnek felel meg. 2000 végén átmenetileg megtorpant a növekedés, de a 2001-ben bevezetett lakástámogatási rendszer újabb lökést adott a piac számára. Ráadásul a költségvetési élénkítés hatására a jövedelmek is jelentősen bővültek, a 3 év alatt 36 százalékkal, reálértéken 15 százalékkal. A kedvezményes hitelezés miatt megnövekedett kereslet ekkor már élénkülő kínálattal találta szemben magát, 2001-től növekszik ugyanis az újlakás-építések száma. A támogatási rendszer a költségvetés számára 2003-ra már fenntarthatatlanná vált, ekkor következtek be az első szigorító intézkedések, mely a lakásárakat is befolyásolta. Az időszak végén tapasztalható kis 6%-os megugrásban tükröződik az előre hozott vásárlások árfelhajtó hatása.

3. A hitelboom korszak

A támogatási rendszer éreztette hatását a lakáspiacon, az árakemelkedés meredek növekedése megtört, s a következő néhány évben a korábbinál már jóval mérsékeltebb, évi 4% körüli növekedési ütem volt tapasztalható, vagyis az áremelkedés ekkor még lépést tartott az inflációval. Az országos lakásárak többi 18 százalékkal emelkedtek 2004 és 2008 között. A támogatások szigorítása ellenére a hitelezési verseny képes volt néhány évig fenntartani a keresletet, az előző időszakhoz hasonló mennyiségű hitel áramlott ki évente, a támogatások megszűnését követően az alacsonyabb kamatozású devizahitelek váltak népszerűvé, és megkezdődött a lakosság devizában történő eladósodása. A bőséges hitelkínálat az évente alig 1%-kal emelkedő jövedelmek mellett is fenntartotta a keresletet, ezért 2008 elejéig nem csökkentek a lakásárak. Bár ekkor a klasszikus makrogazdasági tényezők már látszólag nem támogatták a lakások további drágulását, a hitelek világszintű bősége elfedte ezeket a hatásokat. Részben ennek is köszönhetően világszintű lakáspiaci felfutás eredményeként, különösen Budapesten, masszív külföldi kereslet jelent meg. Hosszú időszak áremelkedése készült aztán megtörni 2007 végén, amikor hirtelen egy irányba kezdtek mutatni a lakáspiac szempontjából legfontosabbnak tartott tényezők: telítődött a kínálat, csökkent a kereslet, laposodott, majd csökkent a rendelkezésre álló jövedelem, és egyre több hír jött a külföldön addig tapasztalt ingatlanboom megtorpanásáról.

4. A kifulladás

Az FHB Lakásárindex eddigi historikus idősorában a maximumérték 2008 első negyedévére esik, amikortól kezdve elkezdődött a lakásárak lemorzsolódása. Az ekkor mért legmagasabb árszinthez képest az országos árak 8,6%-kal voltak alacsonyabbak három hónap múlva, 2008 második negyedévében. A lakásárak lemorzsolódása a korábbinál alacsonyabb forgalom mellett következett be, ami nem annyira az átadott új lakások csökkenésében, mint inkább a használtlakás-forgalom csökkenésében érhető tetten.

A lakásárak csökkenésének hátterében több tényező áll. Az időszak során a lakosság rendelkezésre álló jövedelme reálértéken 3%-kal csökkent, s 2008 harmadik negyedévétől jelentősen szűkült a hitelkínálat is, amely mellett szigorodtak a hitelek kondíciói is, míg a kamatok emelkedtek. Csökkent a lakások iránti kereslet, de nem csak hazai, a külföldiek lényegében eltűntek a piacról. De ilyen irányba hathatott a lakásválaszték funkcionálisan minimalizált, szerényebb minőségűvé válása is.

Bár a kínálati árakban nem tapasztalható jelentős csökkenés, érezhetően nőtt az első tulajdonos által tulajdonolt viszonylag új használt lakások kínálata, az áralku mértéke megduplázódott, és ez lefelé hajtotta a tranzakciós árakat. Többen a jövedelmi nehézségek és a pénzügyi feltételek miatt inkább a bérlés felé fordultak a potenciális vásárlók. Mindezek hatására az elmúlt másfél év során negyedévente átlagosan 1,4%-kal csökkentek a lakásárak, reálértékükből éves szinten átlagosan 9,5%-ot veszítettek.