A gazdasági bizonytalanság miatt 4,3 milliárd eurót fektettek csak be az ipari ingatlanokba

A Jones Lang LaSalle európai ipari ingatlanpiaci jelentése szerint az ipari befektetések csak 3 százalékkal növekedtek Európában 2011 első felében.

A bizonytalan gazdasági környezet és a megfelelő minőségű ingatlanok limitált mennyiség miatt az ipari ingatlanbefektetések volumene összességében stagnált az év első felében, míg májusban illetve júniusban az aktivitás rohamosan lelassult. Ez 2011 második negyedévében az elmúlt 12 hónap első jelentős csökkenését eredményezte, 12 százalékot negyedéves szinten, bár éves szinten továbbra is megmaradt az 5 százalékos növekedés.

A teljes befektetési volumen 80 százalékában, 3,5 milliárd euró értékben, cseréltek gazdát ingatlanok Nyugat-Európában az első félévben.  Ebből is jól látszik, hogy a befektetések továbbra is a főbb nyugat-európai piacokra fókuszálnak, és habár ez összességében 7 százalékos csökkenést mutat a tavalyi év azonos időszakához képest, egyes országokban ennél sokkal erősebb volt a visszaesés (Németország (-32%), az Egyesült Királyság (-24%) és Norvégia (-9%)). Dél-Európában 40 százalékkal estek vissza a befektetési volumenek, és habár ez a szuverén adósságválsággal kapcsolatos aggodalmaknak köszönhető elsősorban, ezen piacok változékony természete miatt a beruházási tevékenység jelentős ingadozása nem váratlan. Ezzel szemben Kelet-Európában 2011 első hat hónapjában fokozott aktivitás mutatkozott. Ebben a régióban (Oroszországot kivéve) bár a tranzakciók értéke még így is alacsony maradt, 2010 első feléhez képest 82 százalékkal emelkedett. Ehhez képest Oroszországban a befektetések mértéke drámai, nyolcszoros növekedést ért el 2010 első feléhez képest.

A nemzetközi befektetők (számos piacról szerzett tőkével) ereje visszatért, és 1,9 milliárd euró értékű tranzakciókban működtek közre a 2010-es 0,3 milliárd euróhoz képest. Nem meglepő módon a főbb nyugat-európai piacokra fókuszálták (különösen az Egyesült Királyságra és Németországra), ugyanakkor máshol is aktivitást mutattak, hiszen ingatlanokat vásároltak Csehországban, Oroszországban, Olaszországban és Spanyolországban is. A hazai forrású tőke dominanciája elsősorban az Egyesült Királyságban, Svédországban, Németországban és Norvégiában jellemző. A határokon átnyúló beruházási aktivitás a teljes tranzakciós volumen 70 százalékát tette ki. Mindamellett, az európai befektetők többsége az otthonához közel fektetett be – például az Egyesült Királyságban 2011 első felében befektetett összes tőke egyesült királyságbeli ingatlanokban maradt.

Chris Staveley, a Jones Lang LaSalle EMEA Befektetési részlegének igazgatója elmondta: “Az év eleji pozitív kezdés ellenére a gazdasági változékonyság egyértelműen hatással volt a teljes befektetői aktivitásra az európai ipari ingatlan szektorban. Míg a piacok például Németországban illetve Kelet-Európa bizonyos területein rugalmasnak tűnnek, ha a gazdasági bizonytalanság és a limitált termékkínálat folytatódik, a befeketetői kereslet az év hátralevő részében is korlátozott marad.” Hét egymást követő negyedév után, június végére a kiemelkedő minőségű európai raktárak hozama továbbra is 7,40%, 10 bázisponttal alacsonyabb a 10 éves átlagnál. “Annak ellenére, hogy a központi piacokon a kiemelkedő lehetőségek hiánya megakadályozza a hozamok javulását, úgy érezzük, hogy összességében a további mozgás 2011 hátralevő részében is korlátozott lesz” tette hozzá Chris Staveley.

2011 második negyedéve sorozatban a hatodik negyedév volt, mely bővülő bérlői aktivitást mutatott. 2011 első felében az összes bérelt terület nagysága elérte a 8 millió négyzetmétert, mely 6 százalékkal kevesebb volt, mint 2010 második felében, de 23 százalékkal több, mint 2010 első negyedévében. Ez a Lengyelországban és Oroszországban jelenlevő folyamatos növekedésnek tulajdonítható, mely ellensúlyozta azt a csökkenő piaci aktivitást, melyet a csehországi (-42%) és az egyesült királysági (-32%) bérlők okoztak bérlői igényeik elodázásával.

A 2011 első felében befejezett ipari ingatlan fejlesztések nagysága 2 millió négyzetméter, ez a gazdasági válság kezdete óta a legalacsonyabb volumen. Mindamellett, a fejlesztési tevékenység üteme a második negyedévben felgyorsult a ‘ build-to-suit’ tranzakciók elterjedése miatt. Az építés alatt lévő ipari területek volumene a válság óta a második negyedévben volt a legmagasabb szinten, 2011 júliusának kezdetén 4,8 millió négyzetméter volt építés alatt, 29 százalékkal több, mint 12 hónappal korábban. Nyugat-Európában folyik a legtöbb beruházás, 3,6 millió négyzetméter ipari terület van jelenleg építés alatt.

A gyorsuló fejlesztési tevékenység ellenére, 2011 első felében a kihasználatlanság mintegy 10 százalékra csökkent, ez mindössze 6 hónappal korábban 12 százalék volt. A fejlesztési volumenek minden piacon még mindig jóval elmaradnak az öt éves átlaghoz képes, kivéve Belgiumot, ahol a növekedés folytatódik, bár mértékkel. A piacon jelenlevő növekvő bizonytalanság a jövőbeni kínálat növekedését is valószínűleg alacsony szinten tartja majd.

A bérleti díjak az európai piacok többségén nyomottak és alacsonyabbak, mint az elmúlt évek során bármikor. A modern ingatlanok kínálatban kialakult hiány sok helyen 2011 első felében gyorsulásra késztette a bérleti díjak növekedést, de az év második felében ezt a pozitív trendet a növekvő gazdasági bizonytalanság ellensúlyozhatja. Ennek következtében bérleti díjak növekedés 2011 második felében a legtöbb piacon nem várható.

Alexandra Tornow, a Jones Lang LaSalle EMEA régiójának ipari és logisztikai piackutatási vezetője így kommentálta: “Az év elején sok okunk volt az optimizmusra, aktív befektetőkkel, biztos bérlői igényekkel és számos ‘build-to-suit’ fejlesztéssel. Az év során a tartós negatív gazdasági környezet azonban lelassítja az aktivitást. Miközben az óvatosság a fő jelszó, a bérlőktől várható a hálózati optimalizációra való törekvés fenntartása, s ezáltal az aktivitás kellő szinten maradhat. Ennek ellenére, amíg nincs vége a gazdasági bizonytalanságnak, sok bérlő kétszer is átgondolja, mielőtt aláír egy új bérleti szerződést.” Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle budapesti irodájának vezető elemzője szerint: „Sokáig úgy tűnt, hogy Budapesten az ipari ingatlanpiac hamarabb talpra tud állni, mint az irodapiac. Mára sajnos egyértelművé vált, hogy ezek a várakozások tévesek voltak.  A bérlői aktivitás rendkívül lelassult, az optimalizációt követően többen területeket adtak vissza. Az üresedési ráta annak ellenére sem tudott csökkeni az év során, hogy a spekulatív fejlesztéseket eltűntek a piacról. Ilyen piaci körülmények között a bérleti díjak további csökkenésére számíthatunk.”