Mit hoz a jövő a retail piacon?

Ha végig sétálunk a Blaha Lujza tértől a Jászaiig, akkor látható, hogy az üzletek egy része nem üzemel, s a közeljövőben nem is költözik másik a helyére. A nagykörúton üzlethelyiséget bérbeadók és bérlők egyaránt keményen érzik a válság hatását.

Ugyanakkor néhány új szolgáltatási egység megjelent a vonalán, bizonyítva, hogy a kávézóknak és éttermeknek jól megy. Összességében megállapítható, hogy a kiskereskedelmi ingatlanok jövőbeni kilátásai szorosan összefüggnek a bérlőik sorsával, a szegényebb, kisebb cégeknek otthont adó ingatlanok igencsak megérezhetik a válságot, ezek a cégek ugyanis már most is komoly gondokkal küzdenek, s jelentős részük nehezen bírja a ki majd a következő egy évet. Ugyanakkor például az Andrássy utat és a Belvárost egyelőre kevésbé csapta meg a válság szele.

Nagy gonban a retail piac

A kiskereskedelmi piac 2009-ben nagy kihívásokkal néz szembe, amely mind a fejlesztők és mind a bérlők számára nehéz időszakot ígér. A kiskereskedelmi fogyasztás folyamatosan csökken, 2008-ban ennek mértéke 2% volt, de jó hír lehet, hogy ennél kisebb esés várható 2009-ben. A válság hatására lassulhat az üzletnyitás a több üzlettel rendelkező láncok esetében, valamint a nemzetközi láncok tovább növelhetik részesedésüket minden részterületen. Az idén körülbelül 150 ezer négyzetméternyi új kiskereskedelmi ingatlanállomány kerül átadásra, melyből 46 ezer négyzetmétert tesz ki az ING Real Estate fejlesztésében elkészülő Allee bevásárlóközpont, a volt Budai Skála helyén. Vélhetően azonban a gazdasági nehézségek, és a korlátozott finanszírozási források rendelkezésre állása miatt, több fejlesztő beruházásainak elhalasztására kényszerülhet. Ha a következő három évet nézzük, akkor várhatóan 1 millió négyzetméternyi kiskereskedelmi ingatlanterület kerül átadásra Magyarországon, melyek fele Budapesten és az agglomerációban valósul meg.

Ki élheti túl a válságot?

Az Andrássy út nevezhető a leginkább válság-függetlennek a budapesti retail részpiacok közül Csörgő Anita, a Colliers International kiskereskedelmi üzletágának vezetője szerint. Ugyanezen a részpiacon a jelenlegi bérleti díjak bizonyos csökkenésre kerülhet sor, ez azonban nem a válságnak köszönhető, hanem arról van szó, hogy az utolsó 12 hónapban irracionálisan magasra megállapított kínálati bérleti díjak egy reálisabb szintre süllyednek vissza. Az elmúlt ötéves periódust tekintve az árak megduplázódását lehetett látni, most azonban visszakerültek a körülbelül másfél-egy évvel ezelőtti szintre, ami kedvezően hathat a tranzakciókötésekre. A nemzetközi márkák ugyanis eddig is folyamatos tárgyalásokat folytattak, s a bérleti díjak visszaszorulását követően így már ténylegesen üzletkötésekre is sor kerülhet. Az Andrássy út egy olyan kis szigetnek tekinthető, ami a gazdasági nehézségek ellenére jól fog teljesíteni valószínűleg a jövőben is. A nagy nemzetközi divatházak elsősorban márkaépítési és marketing célokat figyelembe véve helyezik el itt üzleteiket, így a a kereslet továbbra is fennmaradhat az utca üzlethelyiségei iránt. Ráadásul minél több márka jelenik meg kínálatával, annál jobban nő az Andrássy út vonzereje.

Ha a budapesti kiskereskedelmi ingatlanpiac más szegmenseit nézzük, akkor elmondható, hogy a belváros is jelentős erősödésen ment keresztül az elmúlt időszakban, a bérlőként megjelent új márkák és a megnyílt üzletek folyamatosan egymást erősítik. A az elmúlt egy-két évben megnövekedett kínálat mára túllépte a kritikus nagyságot. Ráadásul ez a közeljövőben még tovább bővülhet, mivel még az idén sor kerül a Palazzo Dorottya megnyitására is, ahol a Colliers közreműködésével helyet kap az olasz Gruppo Coin egy 2300 negyzetméter ’multibrand’ áruházban, amelyben piaci bevezetésre kerülnek a saját Oviesse és Coin Casa márkák, egy Pizza Marzano étterem és egy Escada Sport divat üzlet. 2010-ben az volt Tőzsde Palotában épülő “Váci1 a belváros divat és gasztronómiai központja” további 10.000 nm-rel bővíti a belvárosi kereskedelmi kínálatot. Az itt működő kereskedőknek egyelőre nincs okuk a panaszra, még nem érezhető jelentős forgalom-visszaesés.

Szegény cégek, vesztes területek

Kicsit más a helyzet azonban az előbbieken kívüli kiskereskedelmi területekkel, amelyekre negatívabban hathat majd a válság. Ez talán nem lesz akkora sokk, mivel a kiskereskedelmi forgalom Magyarországon már négy – öt éve csökkenő tendenciát mutat, vagyis a folyamat már jóval korábban elindult. Csörgő Anita véleménye szerint, a Nagykörúton valóban megfigyelhető egy erőteljes változás az üzletek képét illetően, ez azonban nem most indult, hiszen a nemzetközi divatmárkák már korábban eltűntek erről a területről, ma többségében magyar kereskedők, vagy kevésbé ismert márkákat forgalmazó üzletek, szolgáltatók, gyorséttermek és kávézók szerepelnek a körút üzletkínálatában. Véleménye szerint, mivel a nehézségek elsősorban a leggyengébb lábakon állókat veszélyezteti, a körúton tovább szűkülhet a kínálat a kevésbé tőkeerős cégek eltűnése miatt, másik tendenciaként a használt ruha üzletek száma növekedhet. Viszont a lebonyolított nagy átmenő forgalomnak köszönhetően itt erősödhet a szolgáltatók szerepe.

Az előzőekkel összecseng Kelecsényi Réka véleménye is, aki szintén elképzelhetőnek tartja, hogy több bérlő a forgalom-visszaesés miatt nem tud hosszabb távon fenntartható eredményt produkálni, viszont a jó ár/érték aránnyal bíró, népszerű és megszokott márkák továbbra is sikereket arathatnak a piacon és jelentős forgalom-növekedést produkálhatnak. Véleménye szerint kisebb, lokális bérlők esetében képzelhető el inkább, hogy elhagyják üzleteiket. (ilyenek zömében a körúton találhatók) Közöttük ugyanis több olyan is található, akik nem készültek fel kellőképpen a válságra és az átmeneti forgalom-visszaesés kezelésére, melynek következtében nem tudják finanszírozni üzletüket az átmeneti nehéz időszakban. Ugyanakkor a multinacionális vállalatok ezzel szemben, jóval hosszabb távra terveznek, nagyobb pénzügyi és humán tőkével rendelkeznek, ami segíthet áthidalni ezt az időszakot.

Olcsóbban bérelhetnek az üzletek?

Amint azt Csörgő Anita elmondta, a jelenlegi helyzetben a bérleti díjak csökkenésére kell számítani valamennyi piaci területen. A nagykörút esetében egyértelműen ezt idézheti elő, hogy a rosszabb helyzetbe került cégek, nem csak nem akarnak, de nem is tudnak többet fizetni, illetve a diszkont ruházati üzletek nagyobb térhódítása is lejjebb nyomhatja az árakat. Erre a bevásárló központok esetében is számítani lehet, mivel főként a lejáró szerződések esetében a korábban megemelkedett díjak visszacsökkenésére kerülhet sor.

Kelecsényi Réka véleménye szerint, a bérleti díjak a forint/euró árfolyamának gyengülése következtében is nagy terhet jelentenek a bérlőknek, hiszen a legtöbb esetben a bérleti díjak euróban vannak fixálva azonban forintban fizetik. Ezt is figyelembe véve pár hónapos áthidaló megoldásként a bevásárlóközpont tulajdonosok adhatnak a bérlőknek bérleti díj kedvezményt, azonban hosszabb távon nem várható a bérleti díj csökkenése, a DTZ tanácsadója szerint, az árak inkább stagnálni fognak.

A jövőben vélhetően a kereskedők kevesebb új üzletet nyitnak majd és ezeket alaposabban megvizsgálnak fogják alávetni, valamint több új kiskereskedelmi ingatlan-projekt sem valósul meg a következő 2-3 évben, illetve a már elindultak kivitelezése lelassulhat – mondta el Csörgő Anita.