Az ígéret földje: Románia

Románia a lehetőségek országa, az elmúlt tíz évben minden megváltozott: a gazdaság jól teljesít, a banki, pénzügyi, kommunikációs infrastruktúra kialakult, és a közlekedésben is jelentős a fejlődés. – Dr. Zsigmond Barna Pál, Arex FM Kft.

A déli Kárpátok egyik szorosát őrző törcsvári kastély (Bran híres Drakula-vára) az amerikai Forbes magazin listája alapján a legdrágább közép-európai műemlék ingatlan, értékét 140 millió dollárban határozták meg. Ami Románia egészét illeti, a szenzációkon túl a legjelentősebb szakmai elemzések minden területen jelentős előrelépésről számolnak be.

2007-ben 150%-kal több ingatlanügylet zajlott le, mint 2006-ban, és az elemzők 2008-ra is jelentős emelkedéssel számolnak. A romániai ingatlanárak már az uniós csatlakozás előtt megugrottak. Mihelyt világossá vált, hogy Románia az unió felé tart, az ingatlanpiacon jelentős növekedésbe kezdtek az árak. Általában kijelenthető, hogy ezek az elmúlt hat-hét évben minden területen többszörösükre emelkedtek.
Bukarestben gyakorlatilag minden szektorban magasabbak az ingatlanárak, mint Budapesten. Konkrét hozamokról nehéz beszélni, mert a román fővárosban jelenleg keresleti piac van. Ez a tény, valamint a kormány pozitív, gazdaságélénkítő lépései és a felfokozott hangulat együttesen eredményezik a jelenlegi kedvező helyzetet. Az árak irreálisan magasak: Bukarestben például 1000-2000 euró/négyzetméter áron lehet csak irodaház építésére alkalmas telket venni, de Kolozsvár központjában is ezer euróért kínálnak belvárosi, irodaház építésére alkalmas telket.

Középpontban a régiók

Az ország főváros-központúságát enyhíti az a tény, hogy több olyan nagyváros, illetve agglomeráció van, ahol a lakosság lélekszáma megközelíti a félmilliót. Komoly árfelhajtó tényező az a körülmény, hogy több mint 3 millió román dolgozik külföldön, és az általuk hazautalt, illetve hazavitt pénz nagy részét ingatlanvásárlásra fordítják. Az erdélyi ingatlanpiac egyik fő jellemzője, hogy Magyarországhoz képest a fővároson kívül, így Temesváron, Kolozsváron és Brassóban is létezik spekulációs célú irodaépítés. Ezekben a városokban bankok és egyes országos hálózattal rendelkező cégek nagyobb regionális központjait helyezik el, de nemzetközi vállalatok szolgáltatóközpontjai is települtek már Kolozsvárra.

Az erdélyi városokra jellemző, hogy a belvárosok köré nagy panelnegyedek települtek, ezért a városmag a megépült nagy lakótelepekhez mérten kis kiterjedésű – márpedig a legtöbb piaci szereplő itt szeretne magának üzlethelyiséget. Ez azt eredményezi, hogy a központban lévő üzlethelyiségek bérleti díja több esetben is meghaladja a magyarországi árszintet. Ugyancsak magas árak jellemzik a nagyobb városokat, ezért például Nagyvárad, Arad, Temesvár és Brassó központjában a bérleti díjak mértéke eléri a havi 60 euró/négyzetmétert.

PLÁZALÁZ

Az elmúlt két évben bevásárlóközpont- és hipermarket-építési láz tört ki az egész országban, és ez a körülmény sem eredményezte a bérleti díjak csökkenését. Erdély minden nagyvárosában legalább két nagy bevásárlóközpont épül. Kolozsváron a múlt év végén adták át a Polus Center és a Iulius Mall bevásárlóközpontokat, Marosvásárhelyen pedig a Maros Mallt és a European Retail Parkot. Ezzel egyidejűleg minden városban megjelentek a városszéli hipermarketek is. A Magyarországon jelen lévő kereskedelmi láncok mellett olyan nevek is jelen vannak a piacon, mint a Kaufland, a Real és a Carrefour.

Drága otthonok

Az erdélyi nagyvárosok lakásárai is lényegesen magasabbak a magyarországiaknál: egy kolozsvári panel kétszer annyiba kerül, mint egy debreceni, és sokszor eléri a négyzetméterenkénti 1300 eurót, de ezret a használt lakások négyzetméteréért kisebb városokban is elkérhetnek. A lakáspiac nagyon megélénkült az elmúlt időszakban. Az infláció leszorításával, a bankrendszer fejlődésével és az ingatlan-nyilvántartás modernizálásával fejlett jelzáloghitel-rendszer alakult ki. Az utóbbi két évben nagyon sok új román és nemzetközi fejlesztő jelent meg a piacon, társasház- és lakóparképítések sorát indítva el. A piac ismét hihetetlen számokat eredményez: Kolozsváron egyszerre 6 ezer lakás épül. A magyarországi példához hasonlóan Erdélyben a lakástulajdon népszerűbb, mint a bérlet, így nem jellemző, hogy egy befektető bérbeadási céllal fektessen be új lakások építésébe: a lakások ott is eladási céllal épülnek, és mostanában hamar elkelnek.

Iparkodnak
Az ipari ingatlanok vonatkozásában az elsődleges privatizáció játszott meghatározó szerepet. Ezeket az ingatlanokat sok esetben spekulatív befektetők szerezték meg, akik most kívánnak profitot realizálni. Az ipar átrendeződésével az ipari területek másodlagos piaca is telítődött: a privatizáció után ezeket a területeket ingatlanfejlesztők vásárolták meg, és iroda-, lakás- és kereskedelmi projektek épülnek rajtuk. A logisztikai piacon Bukarest mellett jelentős központ Nagyvárad és Temesvár. Több iparipark-fejlesztés is történt, sikeresen működik például az aradi, marosvásárhelyi és a temesvári bázis. Legismertebb ügylet a piacon a Nokia gyártelepítése a Kolozsvár melletti Tetarom Ipari Parkban.

A Székelyföld
A magyarországi érdeklődés homlokterében álló Székelyföldön lassabb a fejlődés. A városokban ott is magasak az árak, és több fejlesztés is történt, de a rendkívüli természeti adottságú régióban kevés a turisztikai fejlesztés. Történtek közepes méretű fejlesztések például Tusnádfürdőn, Marosfőn vagy Bálványoson, de Szováta kivételével – ahol a Danubius vásárolt és átépített szállodákat – nincs jelentős turisztikai beruházás. Az infrastrukturális fejlesztések azt eredményezték, hogy az utak a legtöbb esetben jó állapotúak (bár a Székelyföldön még vannak rossz szakaszok), de Romániában igen fejlett a légi közlekedés, és több város is rendelkezik nemzetközi repülőtérrel. Az Erdélyt átszelő autópálya építése folyamatban van, elkészülte után gépkocsival is könnyen megközelíthető lesz a régió. A turizmusban nagy lehetőségek vannak, érdemes a területen befektetni.

Nagy vehetőségek
Külföldiek különösebb korlátozások nélkül vehetnek ingatlant Romániában, a legegyszerűbb gazdasági társaságon keresztül végrehajtani a vásárlást, mivel külföldi magánszemélyek nem vásárolhatnak telket. A cégalapítás Romániában olcsó, egyszerű és gyors, de amúgy adódnak bürokratikus akadályok, és az adórendszer is folyamatosan változik. Az ingatlan-adásvételek Romániában közjegyző előtt történnek. Magyarországi összehasonlításban minimális, 1% alatti vagyonszerzési illetéket kell fizetni, de magasabb az ingatlanadó – társaságok esetében jellemzően évi 1%. A nagyobb városokban megtelepedtek a megbízható ingatlanközvetítő irodahálózatok is, komoly adatbázisháttérrel, komplex szolgáltatásokat kínálva.