Továbbra is stagnál az ingatlanpiac

2008 első negyedévében az Ecostat ingatlanpiaci előrejelzése kismértékben, 2.7 százalékponttal növekedett, ami az ingatlanpiaci kilátások enyhe javulását mutatja az előző negyedévi, s az egy évvel ezelőtti felméréshez képest is. Továbbra is a lakáspiac forgalma a legalacsonyabb és ezzel összhangban az ingatlan-forgalmazók még pesszimisták, de a borúlátás mértéke az előző negyedévhez képest csökkent.

Több új lakást vettek használatba 2007. év december végéig, mint ahogyan az korábban várható volt, ezzel tovább nőtt az új építésű lakások kínálata. Az új építmények és a meglévő állomány cserélődése iránti igény fokozódik.

Az Ecostat szerint hazai ingatlanpiac fő mozgatóereje a luxusingatlanok iránt eddig is meglévő kereslet élénkülése, továbbá hogy reneszánszát éli Budapest “zöldövezete”. Mind a budai, mind a pesti oldalon újabb beruházások indulnak a természet-közeli területeken. A főváros környéki agglomerációs övezetben számos nagyobb projekt indult és indul. Közel egyensúlyinak mondható a kereslet-kínálat a budai zöldövezet és a pesti belváros lakáspiacán. A többi részpiacon még mindig jelentős a túlkínálat. Kelet-Magyarországon egyértelműen a panellakások piaci kínálata a legnagyobb. Összességében a nyugati régióban kisebb a túlkínálat mértéke, mint keleten.

Az ingatlan piaci szereplők tevékenységének aktivitását jelző mutatószámok két-három éve negyedévről negyedévre csak kismértékben változnak hol negatív, hol pozitív irányba. Lényegi és jelentős változást ezek az indexek még nem mutatnak, inkább csak korrigálják az előző negyedévi, félévi értékeket.

Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe 2007 év végén 43,9, a 2008. első negyedévében 46,6 százalék, mely 2,7 százalékponttal magasabb az előző negyedévinél. Ez összességében az ingatlanpiac stagnálását, illetve kismértékű növekedését mutatja.

A piaci szereplők várakozásai továbbra is széles sávban szóródnak, az átlag feletti dinamikát jelző csoport ebben a negyedévben az ingatlan-beruházó vállalkozások és az önkormányzatok, amelyek legnagyobb mértékűnek ítélik meg a következő fél évi ingatlan-beruházásukat és az ingatlanok felújítását. Növekedett még a vállalatok ingatlan-fejlesztési indexe is. Felmérésünk szerint a lakosság a jövőben is csak kisarányban növekvő lakásépítést és ingatlanvásárlást tervez. A leginkább pesszimisták jelenleg az ingatlan-forgalmazó cégek, amelyek kismértékű forgalomcsökkenést várnak az elkövetkező hat hónapban.

Az ingatlan-beruházó cégek pozitívan ítélik meg helyzetüket, ingatlan-konjunktúra előrejelzésük 2008. év első negyedévében 4,6 százalékponttal emelkedett. A következő fél évre vonatkozó becslések alapján a legtöbb cég az építési területek nagysága alapján továbbra is Budapesten, azon belül is a főváros zöldövezeti részein tervezi a legnagyobb volumenű ingatlanfejlesztéseket. A beruházók relatív többsége csaknem minden ingatlantípusnál visszaesést vagy stagnálást prognosztizál. Kivételt jelentenek a bevásárlóközpontok, a kereskedelmi és szolgáltatási építmények, szállodák és az ipari építmények, ahol a beruházói optimizmus folytatódik. Ezen ingatlanfajtáknál a korábbinál nagyobb mértékű ingatlanépítést feltételeznek a beruházók.

Az ingatlan-forgalmazó vállalkozások az év első negyedévében 1,4 százalékos várható forgalomcsökkenést jeleznek. A lakosság ingatlanvásárlásával kapcsolatban egyértelműen borúlátóbbak, mint három hónappal ezelőtt. A lakossági kereslet bővülésére leginkább az építési telkek esetében számítanak a forgalmazók. A keresletcsökkenést várók aránya az üdülők, nyaralók; az üdülőtelkek és a panellakások piacán a legmagasabb. A nem lakossági ingatlanvásárlással kapcsolatos várakozások ennél pesszimistábbak. A forgalmazó cégek bíznak abban, hogy a következő 6 hónap során több építési telket vesznek a vállalatok, önkormányzatok és más nem lakossági piaci szereplők, mint korábban. A kereskedelmi és szolgáltató épületetek, valamint az új lakások piacán kereslet élénkülésre, más piaci szegmensekben kevésbé számítanak keresletnövekedésre.

A lakosság ingatlanpiaci konjunktúra-indexe 2008 első negyedévében az ingatlanpiac szereplői közül a legszerényebb mértékben 1,1 százalékponttal növekedett az előző negyedévi értékhez képest. E kisarányú növekedés magyarázata, hogy a lakosság ingatlanok iránti kereslete az új és a használt lakások piacán túllendült a mélyponton. A következő néhány negyedévben az ingatlanpiac stabilizálódására, majd lassú élénkülésére lehet számítani.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe egy év után újra emelkedett 4,75 százalékponttal, de még mindig nem érte el a 2007. év közepén mért optimistának tűnő értéket. A felmérés eredménye a következő időszakra kismértékű felújítási és beruházási lehetőségeket mutat a közműépítés, az ingatlanok állagmegóvó beruházásai, valamint az új épületek építése terén. A vélemények azt tükrözik, hogy 2008-ban kismértékben növekvő anyagi eszköz folyósítását várják a polgármesteri hivatalok a központi költségvetéstől.

A vállalkozások 2008 első három hónapjában korrigálták az elmúlt fél év negatív várakozásait és 3,53 százalékponttal emelkedett ingatlan-fejlesztési indexük értéke. E növekedés nem azt jelenti, hogy alapvetően megváltozik a vállalatok ingatlan-fejlesztésének mértéke, hanem csak azt jelzi, hogy valamivel csökkennek negatív várakozásaik. A vállalkozások ingatlanfejlesztési szándékai továbbra is alacsonyak, érdemi változással középtávon csak kismértékben számolhatunk.

Az ingatlanpiac szereplői 2008. évre az előre jelzett (6%) inflációnál magasabb 7,2-9,5 százalékos árnövekedést prognosztizálnak. Legmagasabb áremelkedést az építőanyag-áraknál (9,5%), az építési-szerelési tevékenységeknél (8,4%), a munkaerő-költségeknél (7,5%) várnak. A telekárak és a tervezési díjak is 7,2-7,2 százalékkal lehetnek magasabbak ebben az évben, mint voltak a tavalyi évben.

A kész ingatlanok csoportjában a kínálati ár növekedésére számítók 5-10 százalékos átlagos drágulást prognosztizálnak az egyes ingatlanfajták körében (az előző negyedévben 6-10%). A kínálati ár legnagyobb mértékben, 9,6 százalékkal az új logisztikai ingatlanok piacán nő majd Az árnövekedést vélelmezők közül továbbra is legkevésbé a használt lakóépületek és a “B” kategóriás irodák körében számítanak drágulásra, a várakozások átlaga 5,1 százalék.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor minden ingatlantípus bérlése terén jellemzően stagnálást, illetve növekedést vélelmeznek a szakértők. Díjcsökkenést jóval kisebb arányban várnak az ingatlanforgalmazók. A kínálati árakhoz hasonlóan az új ingatlanok bérleti díja esetében nagyobb arányban számítanak árnövekedésre az ingatlanforgalmazók, mint az adott célú használt ingatlanoknál. A legtöbb forgalmazó az új kereskedelmi és az új logisztikai ingatlanoknál, valamint az “A” kategóriás irodák esetében vár bérleti-díj emelkedést. Ezen ingatlantípusnál a válaszadók 40-50 százaléka számít a bérleti díjak emelkedésére, átlagosan 8-10 százalékos mértékben. Legkisebb, 10 százalékos arányban a használt ipari építmények bérleti díjának növekedését vélelmezik az ingatlanforgalmazók. Ebben a piaci szegmensben a bérleti díj növekedését prognosztizálók átlagosan 10 százalékos díjemelésre számítanak.