Akár 10 százalékkal drágulhatnak az új lakások

Tovább romolhat a lakásépítők helyzete 2007-ben a magyar fizetőképes kereslet további csökkenése, és az egyre nagyobb számban megszűnő munkahelyek miatt. Ezért egyre kisebb projekteken szabad dolgozni, és a minőségi munkára kell figyelni – vélik az [origo] által megkérdezett szakemberek. A kevesebb új építkezés nyomán viszont kezd a kínálat is visszaesni. A minisztérium a bérlés lehetőségét fejlesztené.

Az ingatlanpiac gyengül. Megszorító intézkedések, csökkenő fizetőképes kereslet, manapság már nem ritka, hogy így a cégek készletre termelnek – mondta az [origo]-nak Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke.

Megjegyezte, az ingatlanpiac tehetetlensége miatt nem azonnal reagál a változó gazdasági körülményekre, hiszen egy-egy projekt kifutásának ideje 2-3 év. A csökkenő vásárlási tendencia mellett ugyanakkor egyre több a külföldi befektető, főleg a lakáspiacon.

Nőtt viszont a magyar vállalkozókat egyre nehezebb helyzetbe hozó körbetartozás. Egyre gyakrabban hívják le indokolatlanul a bankgaranciát, ami sok céget egyenesen ellehetetlenít. A magyar vállalkozók védelme nem érezhető a piacon – jelentette ki az elnökasszony.

Szerinte 2007-ben az ágazat helyzete tovább romlik, a magyar fizetőképes kereslet további csökkenése várható, hiszen egyre több munkahely szűnik meg. Ezért egyre kisebb projekteken szabad dolgozni, és a minőségi munkára kell figyelni.

Az [origo]-nak arra a kérdésére, hogy jövőre hány lakás építése várható, Varjasné Székely Éva nem kívánt konkrét becslést adni, de mint mondta, tény, hogy a megépített lakások mennyisége már most is jelentős csökkenést mutat a korábbi évekhez képest. Problémának nevezte, hogy a nemzeti fejlesztési tervben nincs szó a lakásépítésről.

A csökkenés már Budapesten is nyilvánvaló. Ugyanakkor a XI. és III. kerületi igényesen tervezett, minőségi, zöldövezeti lakóparkok sikere a minőségi trendforduló előszelét jelezheti – vélte Valkó Dávid, az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzője.

Mivel kevesebb az új építkezés, elkezdett felszívódni az elmúlt évek tömegpiaci túlkínálata. Megjelent ugyanakkor egy olyan vevői réteg, amely igényli az egyediséget, változatosságot és a kényelmet, ezért 400 ezer forint körüli négyzetméterárat sem sokall.

Egyre élesebb a beruházói verseny: a nagyobb, több lábon álló fejlesztők egyre nagyobb szeletet hasítanak ki a piacból. Folyamatos a nyugat-európai nagy lakásépítő cégek megjelenése, amelyek hosszabb távon Budapest határain kívüli aktivitást terveznek. A projektek előkészítése egyre nagyobb körültekintést igényel – hangsúlyozta Valkó Dávid.

Kifejtette: az új lakás, a minőségi javulással egyre jobb, értéktartó befektetéssé válik. Emiatt, valamint a csökkenő volumen, a növekvő telek- és építési költségek miatt várható az újépítésű lakások – bizonyos esetekben akár 10 százalékos – áremelkedése. Ez a folyamat kissé késleltetve elindulhat a használt lakások körében is.

Az új lakások piaca eközben kínálatiból keresletivé válik. A 2008-as ingatlanadóról idén már konkrétumok is megjelennek, és ezek függvényében (hol lesz az árhatár, kik fizetnek, hogyan, mennyit…) jelentős piaci változások várhatók. A gazdasági megszorítások ellenére sem várható nagy forgalmi visszaesés – jósolta az elemző.

Az [origo] azon kérdésére, hogy az OC számít-e a közvetítő segítségével gazdát cserélő ingatlanok arányának emelkedésére, Valkó Dávid igennel felelt. A cég országos felmérése szerint ma 40 százalék alatti ez az arány, így bőven van lehetőség a fejlődésre.

Az [origo] egyebek mellett arról érdeklődött az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium önkormányzati és lakásügyi szakállamtitkárságán, hogy remélhető-e a piaci szereplők által szorgalmazott ingatlanszakmai törvény megalkotása.

Csider László, a lakásügyi titkárság vezetője arról tájékoztatott, hogy folyik a lakáskódex előkészítése, ami a lakásüggyel kapcsolatos törvények rendszerbe foglalását jelenti. Ez egyesítené és összehangolná a lakástörvény, a lakásszövetkezeti törvény és a társasházi törvény rendelkezéseit.

Csider László ezenkívül a lakásügyi titkárság előtt álló stratégiai jelentőségű feladatnak nevezte a pályázati rendszer felülvizsgálatát. A panelprogram tapasztalatainak elemzése után növelni kell annak hatékonyságát, és össze kell hangolni az EU pályázati rendszerével.

További fontos cél annak a – koncepcióváltást jelentő – elvnek az érvényre juttatása, hogy az állam ne a lakásszerzést, hanem a lakhatást támogassa. A lakbértámogatás jogosultságának szélesítése azért lenne fontos, mert így a tulajdonlás vagy bérlés kérdése a családok számára összehasonlítható alternatíva lehet.

A bérlakásszektor fejlesztését szolgálja, az egészében még nem elfogadott bérlakásprogram első eleme: a Magyar Fejlesztési Bank önkormányzatoknak nyújtott, 25 éves futamidejű, alacsony kamatozású hitele, amelyet az önkormányzatok bármilyen bérlakásteremtő programra felhasználhatnak. A hitelprogram tavasz óta létezik, vélhetően mostantól fog igazán beindulni.

Ugyancsak a bérlakásépítés ösztönzése szempontjából kellene kiszélesíteni a lakbértámogatásra jogosultak körét. Amennyiben a mostaninál szélesebb rétegek számára lenne elérhető, az biztos keresletet teremtene a vállalkozói vagy önkormányzati hátterű beruházásoknak – fejtette ki Csider László, hozzátéve, hogy ez ügyben a kormány konkrét programja még nem ismert, de a szociális tárca is foglalkozik a témával.

A szokásosnál feltehetően több lakáshitel fog bedőlni az elkövetkező időszakban, ezért hasznos volna egy bérlakásalap létrehozása is, amely árverezések esetén léphetne közbe, kilakoltatás helyett hosszú távú bérleti szerződést kínálva az addigi tulajdonosnak – említette Csider László.

A lakáslízing látványos fejlődés előtt áll

Idén fennmaradt a kereslet az új lakásokra, egyebek mellett a kamatadó hatására, illetve amiatt, hogy a fejlesztési költségek növekedése miatt hamarosan áremelkedés várható – állapította meg Lévai Gábor, a Magyar Lízingszövetség főtitkára.

Az irodapiacról szólva elmondta: ezen a területen nem látszik visszaesés, továbbra is erős a kereslet. A kínálat folyamatosan élénkül, stagnáló díjak mellett emelkedik az üresedési ráta. A jövő év feltehetően a fejlesztési aktivitás csúcspontja lesz, fókuszban a Váci úttal, a millenniumi városnegyeddel és a Hungária körúttal.

A főtitkár szerint az üzlethelyiségek piacán valószínű a legnagyobb verseny, valamennyi méretkategóriában. A strip mallok sikeres piaci bevezetése után bővülésre lehet számítani, és újabb hagyományos bevásárlóközpontokra is készülhetnek. A “vissza a Belvárosba” folyamat eredményeképpen azonban a főváros központi részein tartósan erős kereslet mellett, esetenként kiemelkedő árszint érhető el.

Lévai Gábor hozzátette, 2007-ben már egyértelműen érezhető lesz a megszorítások hatása. Ez kedvez az olyan finanszírozási lehetőségeknek, mint a lakáslízing, ami a magyar piac egyedi “találmányának” nevezhető, hiszen Európában, ebben a formában sehol sem létezik. A látványos fejlődés mellett szól az is, hogy több piaci szereplő csak 2006 második felében jelent meg.