Mégis recesszió jön a lakáspiacon?

A legutóbbi amerikai ingatlanpiaci adatok egyértelműen az ingatlanpiac további lassulását mutatják, melynek hatására a korábban határozottan a soft landing-szcenárió mellett kardoskodó elemzők és piaci szereplők egyre inkább az ingatlanpiac recessziójáról beszélnek. A lakóingatlanárak az Egyesült Államokban év/év alapon a stagnálás szintjére jutottak, az eladatlan lakások, házak készlete pedig 11 éves csúcson van. Júliusban mintegy 40 százalékkal több lakóingatlanon lógott az “eladó” tábla, mint egy évvel ezelőtt. Az ingatlanpiac radikális visszaesése jelentősen visszafoghatja a lakossági fogyasztást, mely a gazdasági növekedés erőteljes lassulásához vezethet.

Az Egyesült Államok ingatlanpiacára vonatkozó összes legutóbbi adat és index lassulást mutat, a következő sorokban összefoglaljuk a legfontosabbakat.

Csökkenő eladások, stagnáló árak
– Lakóingatlan eladások év/év alapon 11%-kal csökkentek júliusban 6.33 millió darabra. Mindez 4.1%-os visszaesést jelent az előző hónaphot képest.
– Újépítésű ingatlanok esetében az eladások mintegy 22%-kal estek 1.072 millió darabra.
– Az értékesített lakóingatlanok medián ára júliusban mindössze 0.8%-kal volt magasabb a tavalyi árnál, míg az újépítésű ingatlanok esetében az emelkedés 0.3%-ra mérséklődött.

Csúcson az eladatlan ingatlanok száma
– Az eladatlan lakóingatlanok száma júliusra 4.428 millió darabra emelkedett, ami év/év alapon 37%-os növekedésnek felel meg. Mindebből 3.86 milliót a használt, 568 ezret pedig az újépítésű ingatlanok tesznek ki.
– A készletekre vonatkozó másik mutató, mely “hónaposítva” prezentálja az eladatlan otthonokat 6.5 hónapra emelkedett, mely 11 éves csúcsot jelent.

Negatív hangulat…
– A kiadott építési engedélyek száma a tavalyi évhez képest 23%-kal csökkent, hasonló mértékű visszaesésre legutoljára 1991-ben volt példa az Egyesült Államokban.
– A University of Michigan otthon vásárló-indexe 112 pontra esett vissza, mely az 1990-es mélypontnak felel meg. Az egyetem másik felmérése szerint a potenciális vásárlók kevesebb, mint 20%-a gondolja azt, hogy az árak a reális, “megfizethető” szintre csökkentek.

Az amerikai ingatlanpiac kilátásai tehát egyértelműen negatívak. Az eladatlan lakások növekvő száma és a potenciális vevők kivárása arra enged minket következtetni, hogy a piac lassulása tovább folytatódhat. A Merrill Lynch elemzése szerint a 90-es évek tapasztalata az, hogy az árak akkor érik el a mélypontjukat, ha az előzőekben már említett University of Michigan felmérésben megkérdezettek közel fele gondolja azt, hogy az árak reálisak, ill. megfizethetőek a lakáspiacon. A jelenlegi 20%-ot figyelembe véve az ingatlanpiac recessziója közel sem ért még véget.

A legtöbb amerikai elemző ezidáig “soft-landing”-nek írta le az USA ingatlanpiacának lassulását, a Merrill Lynch legújabb tanulmányában azonban már jóval radikálisabb recessziót vár, mely komolyan visszahúzhatja majd a lakossági fogyasztást 2007-ben, tovább lassítva ezzel az amerikai gazdaság növekedését. A Merryl Linch módosította is jövő évre vonatkozó GDP-bővülés várakozásait a korábbi 2.3%-ról 1.8%-ra.

Nem szabad ugyanis elfelejtenünk, hogy az elmúlt négy évben a lakásépítések átlagosan 0.4 százalékpontot tettek hozzá a GDP éves növekedéséhez, s így a szektor lejtmenete a gazdasági növekedés mérséklődéséhez járulhat hozzá. A gazdasági növekedés szempontjából fontos még, hogy milyen szoros korreláció van a lakossági fogyasztás és a NAHB (lakásépítők országos szövetsége) Housing Market Index-e között, mely utóbbi 1995-ben mutatott a jelenlegihez hasonló alacsony értéket. A Merrll Lynch tehát egyértelműen pesszimistább az ingatlanpiaccal kapcsolatban, mint korábban.