Luxusingatlanok Budapesten – Mit, hol, mennyiért?

Ha valaki luxuslakásról beszél, óhatatlanul a többségnek a budai hegyekben található lakások és házak jutnak eszébe – pedig luxusingatlanok nemcsak ott találhatóak. Noha egyelőre ez a piaci szegmens még viszonylag csak egy szűk vásárlóréteget érint, érdemes tudni, hogy a főváros egyes részein mennyire és miben térnek el egymástól az úgynevezett luxuslakások árai – ebben ad segítséget a Duna House legfrissebb elemzése.

Luxus alatt az ingatlanpiacon általában egy-egy lakás vagy ház olyan tulajdonságainak együttesét érthetjük, melyek mindegyike az átlag feletti nivójúvá teszi az adott ingatlant. Ilyen tulajdonságok lehetnek a kivitelezéshez használt anyagok minősége – ebben a kategóriában ma már szinte kizárólag prémium anyagokat használnak, az “átlagos” építőanyagokból készült ingatlanok iránt ennyi pénzért nincs kereslet. Fontosak mindazok, az átlaglakásban nem elérhető szolgáltatások, melyek az ilyen típusú ingatlanok jellemző tartozékai: dupla vagy még nagyobb garázs, bel- illetve kültéri úszómedence, szauna, szolárium, automatizált berendezések (távvezérelhető fútés, világítás, stb.) – a lista természetesen igény szerint bővíthető.

Talán mégis az egyik legfontosabb ezen a piacon magának az ingatlannak az elhelyezkedése és az ezzel kapcsolatos adottságai: a városra, vagy a Dunára való panoráma, a csendes, zöld környezet, a nagyméretű teraszok, a jó levegő – szintén mind olyan tulajdonságok, melyek rendszerint hozzátartoznak a “luxuslakás” fogalmához. De mégis, mennyibe kerül mindez?

A 100 millió forintnál drágább ingatlanok kínálatában körülnézve szembetűnő, hogy – igazolva a prekoncepciókat – nagyobb részük a II., III. és a XII. kerületben helyezkedik el, itt sem mindegy azonban, hogy hol és milyen minőségben épültek fel ezek az ingatlanok.

Pontosan 100 millió forintért például választhatjuk a Máriaremetén található, nemrég felújított, gondozott, szép kerttel rendelkező 200 m2 alapterületű családi házat, vagy a XII. kerületben Mártonhegyen, a 167 négyzetméteres luxuslakást, melynek teraszáról gyakorlatilag az egész várost látni. Ez utóbbi ingatlan három fürdőszobával is rendelkezik, négyzetméterára közel 600.000 forint. Ebben a kategóriában még nincs úszómedence és szauna, de kétséget kizárólag mindkét ingatlan messze kielégíti az igényeket.

Egy árkategóriával feljebb, 150 millió forintért a XI. kerületi Kelenvölgyben például egy 7 szobás, 350 négyzetméter alapterületű ikerházfelet kínálnak, szintén kellemes környezetben. Ugyanezért az összegért Csillaghegyen egy teljes családi házat lehet vásárolni, 6 szobával és szintén gondozott, teljesen automata öntőzrendszerrel ellátott kerttel. Némivel több pénzért a II/a kerületben egy teljes villaház kínálja magát – 300 négyzetméter alapterülettel, márvány burkolatokkal, kilátással a budai hegyekre – mindezt három szinten, 7 szobában. Közel ennyiért kapható a Várban is belső kétszintes, tetőtéri luxuslakás – ezen a környéken egy új építésű lakás négyzetméteréért akár 1.000.000 forintot is elkérhetnek.

Nem lehet probléma akkor sem, ha valaki teljesen új építésű luxuslakást keres mondjuk a Városmajorban – a belső kétszintes, hatszobás lakás négyzetméteréért majdnem 800.000 forintot kérnek – a 290 négyzetméter alapterületű lakás induló ára így 230 millió forint.

Azoknak, akik ennél is igényesebbet, exkluzívabbat keresnek, szintén van miből válogatni, a II. kerületben, a Gugger-hegyen egy minden extrával (úszómedence, szauna, őrház, fűthető terasz, kameraszoba, stb.) ellátott, lélegzetelállító kilátással rendelkező épület ára 450 millió forint – egy négyzetméterért 750 ezer forintot kell fizetni. Pasaréten egy 800 m2-es, több generáció számára is alkalmas, szintén minden igényt kielégítő 14 szobás luxusvilléárt 660 millió forintot kérnek.

Hasonló árkategóriában elsősorban az V. kerületben találunk lakásokat – azonban a Duna meletti, a folyóra való kilátással rendelkező ingatlanokért is bőven kérhetnek a tulajdonosok 100 millió forintnál is többet.

A Szabadság tér környékén 110 millió forintért szerepel a kínálatban több, közel 200 m2 alapterületű, rendkívül igényesen felújított nagypolgári ingatlan – a kb. 600 ezer forintos négyzetméterárért 4-5 szobát kapunk, rendkívül exkluzív kivitelű kandallóval. Hasonló összegért a VII. kerület megújuló részén egy új építésű társasház 336 négyzetméteres lakását lehet megvásárolni, exkluzív anyagokkal, burkolatokkal. A Párizsi utcában 250 négyzetméteres ingatlant kínálnak, az épület legfelső szintjén, jacuzzival, gőzkabinnal, közel 180 millió forintért, míg az Operával szemben egy 260 négyzetméteres igényesen rekonstruált lakástért 160 millió forintot kérnek.

A dunai kilátás szintén komoly árbefolyásoló tényező, a pesti rakparton egy 6 szobás lakásért majdnem 180 millió forintot kell fizetni, általában jellemző, hogy az itt található lakások meglehetősen drágák, akár eladásról, akár kiadásról van szó.

A külső kerületekben is szép számmal találhatóak luxusszinvonalú ingatlanok: a XVI. kerületben 130-250 millió forint között mozognak az árak – ezért a pénzért 2-600 négyzetméter alapterületű, szinte minden kényelmi berendezéssel felszerelt villák közül lehet válogatni. A XVII. kerületben a jellemző árszint ebben a szegmensben 110-150 millió forint környékén állapodott meg, itt is jellemzően nagyobb, 4-600 négyzetméteres villákról van szó, melyeket részben irodának, cégközpontnak is használnak.

A központtól távol eső területeken a budai hegyvidéki “elit” részekhez képest semmivel sem – talán csak a kilátásban – elmaradó ingatlanokból lehet kb. fele-harmadakkora négyzetméteráron válogatni, ezeken a területeken a 100 millió feletti árkategóriában a jellemző négyzetméterár 250-350 ezer forint között alakul – az érdeklődés azonban jelen pillanatban meglehetősen mérsékelt, főleg a hazai vevőkre számítanak az értékesítők.

Mit vesznek és kik veszik?

Tapasztalatok szerint nem igaz már az a feltevés, hogy a magas árfekvésű luxuslakások iránt elsősorban a külföldi vásárlók érdeklődnek – ma már szinte minden vásárlói csoportból vannak érdeklődők az exkluzív ingatlanokra. A kereslet ebben a szegmensben meglehetősen speciális: a többség az újonnan vagy a közelmúltban épített, minden igényt kielégítő ingatlanokat keresi – ekkora összegért meglehetősen nagy elvárásokkal, ha például a lakás elosztása, vagy mondjuk az uszoda elhelyezkedése nem megfelelő, könnyen elállhatnak a vásárlástól.

A luxusingatlanok értékesítési folyamata is speciálisabb, mint egy átlagos belvárosi lakásé – a szűkebb fizetőképes kereslet, valamint az összetett igények miatt előfordulhat, hogy egy-egy ingatlant csak hosszabb idő, akár egy év alatt sikerül csak eladni, melyben szerepet játszik az is, hogy a tulajdonosok sokszor a piaci árszinthez képes jóval magasabb árat határoznak meg, illetve nem tudják megfelelő módon hirdetni az eladó ingatlant. Ezzel kapcsolatban a Duna House szakemberei – nem feltétlenül csak a luxusingatlanok esetében – az úgynevezett kizárólagos értékesítési megbízás megkötését ajánlják, melynek segítségével jóval hatékonyabbá válhat az ilyen típusú ingatlanok értékesítése is.