A régi plázák fenyegetik az újakat

Hogyan lehet két, teljesen ellentétes érdekekkel rendelkező ügyfelet egyszerre kiszolgálni, ráadásul mindezt egy egyre élesebb versenyhelyzetben? Az elmúlt évek változásai miatt többletszolgáltatások nyújtására kényszerült ingatlankezelési üzletág szereplői osztották meg tapasztalatikat az RICS Tea&Talk kerekasztal-beszélgetésén.

Az RICS Tea&Talk beszélgetések havi rendszerességgel kerülnek megrendezésre, az ingatlanszakma aktuális kérdéseit feldolgozó panelbeszélgetések formájában. A múlt heti beszélgetés résztvevői eltérően nyilatkoztak arról, hogy szerintük mi az ingatlankezelők feladata. Kákosy Zsolt MBA, MRICS, a CBRE ingatlanvagyon-kezelési üzletágának vezetője (képünkön) szerint a legfontosabb, hogy az ingatlankezelőnek jól kell ismerni az épületet, valamint az ügyfelet. Ezen felül, úgy véli, képesnek kell lennie megjósolni, hogy mit akar a bérlő és azt továbbítani a tulajdonos felé. Harasta Gábor, a Klepierre leasing menedzsere szerint a legfontosabb annak felmérése, hogy mi a bérbeadó hosszú távú célja, illetve hogy a cél eléréséhez mennyit hajlandó költeni. Rézsó István, a DTZ magyarországi ingatlanüzemeltetési üzletágának vezetője pedig azt hangsúlyozta ki, hogy a bérbeadónál van a pénz, így feladatának fontos része, hogy kommunikálja a bérlők felé a tulajdonos döntéseit. Ugyanakkor egy épület megtöltése véleménye szerint nem az ingatlankezelők feladata.

Kövesdi Szilvia, a Market Central Ferihegy vagyonkezelési vezetője szerint az ingatlankezelők első számú feladata az ügyfelek közötti érdekközvetítés, valamint az ügyfelek “oktatása”. Azt is elmondta, hogy a kiskereskedelmi szegmensben a bérleti díj szintjének megtartásáért folyamatosan fejleszteni kell, sikeres fejlesztések esetén pedig a szervízdíjak csökkentését lehet kompenzálni a bérleti díj emelésével. A fejlesztések közül az energiahatékonyságot növelő intézkedések a legnépszerűbbek, mivel a közüzemi számlák adják a legnagyobb részét az üzemeltetési költségnek. Az ilyen jellegű intézkedésekkel sosem szabad leállni: egyre többször látni, a régi plázák fejlesztésekkel “fenyegetik” az újakat, melyek sokszor úgy gondolják, nem szükséges tovább növelniük vonzerejüket.

A beszélgetés résztvevői megvitatták azt is, milyen konfliktusok adódnak abból, ha az ingatlankezelőnek egyszerre kell képviselni a tulajdonos és a bérlő érdekeit. Ennek során a szakértőknek kulcsszerepe van, hogy egyensúlyozzon az érdekek között és megtalálja az optimális megoldásokat. A résztvevők egyetértettek abban, hogy az ingatlankezelők közötti verseny egyre erősebb, a többség pedig nem tart attól, hogy szükségtelenné válnak (azaz a tulajdonos maga végzi el az ingatlankezelési feladatokat).

Mégis, a fokozott versenyhelyzetben a legtöbb ingatlankezelő nem kerülhette meg többletszolgáltatások nyújtását. Ugyanakkor nem az számít, hogy több vagy kevesebb, hanem, hogy milyen az a szolgáltatás, amit a bérlők és a tulajdonosok kapnak. A versenyben maradáshoz integrált szolgáltatásokat kell nyújtania az ingatlankezelőknek, többen olyan új szolgáltatások biztosításával álltak elő, mint IT-szoftverek, okostelefon-alkalmazások vagy éppen könyvelés. 

Szintén fontos változás, hogy míg a válság éveiben az ügyfelek azonnal pénzt akartak, nem a hosszú távú javulást választották, ma már hajlandóak lemondani az azonnal bevételről egy a jövőben magasabb cash-flow-t kínáló befektetés javára.

A díjak évek során tapasztalt csökkenése megállt és a tulajdonosok felismerték, hogy nem feltétlenül a legolcsóbb szolgáltatót kell kiválasztani, hanem azt, aki érdekeit érvényesíteni tudja és stabil, kitekintéssel rendelkező szereplő. Ez fokozottan igaz a bevásárlóközpontok esetében, ahol egy félrepozícionálás, rossz menedzsment hatásai már rövid távon is drámaian hathatnak a bérbe adottságra és az ingatlanértékre. Ezeket a válság rövid távú hatásai sem érintették és hosszú távon is maradni fog a kibővült feladatkör. Az ingatlankezelés a válság során elismert szakmává vált és kialakult a megfelelő szakember gárda is.

A nyomtatott hirdetések háttérbe szorulásával az ingatlan helyszínén elhelyezett táblák mellett megkerülhetetlen fontossággal bír napjainkban az internet. A bérlők egyre nagyobb számban igényelnek információt az ingatlanokról online, így az igényes és naprakész virtuális jelenlétre fokozott hangsúlyt kell fordítani.