Soha nem látott kereslet az ipari ingatlanok iránt

A globális gazdasági helyzet ellenére a modern ipari ingatlanok bérbeadási mutatói növekedtek. 2011-ben Közép-Európában került bérbeadásra a legtöbb ipari ingatlan terület, mely 1998 óta, amióta a Cushman & Wakefield nyilvántartást vezet, a legmagasabb mért érték. A bérbeadott terület mértéke mindenkori csúcsot döntött és elérte a 3,2 millió négyzetmétert, mely az eddigi történelmi csúcsot a 2008-ban mért 2,8 millió négyzetmétert is felülmúlta.

 Ferdinand Hlobil a Cushman & Wakefield közép- európai ipari ingatlan bérbeadásért felelős vezetője elmondta: “Közép- Európában a minőségi logisztikai és gyártó területek iránti kereslet a piacba vetett bizalmon alapszik. Két, három évvel ez előtt a világ összes piacát terjeszkedések és a gyártó központok költöztetésének elmaradásai befolyásolták és a körülmények a leghatékonyabb megoldások megkeresésére ösztönözték a vállalatokat.” “A közép- európai régió egyfajta piaci stabilitást mutatott, melyet olyan további előnyök támogatnak, mint a relatíve olcsó munkaerő, Nyugat- Európa közelsége és a vevői piac jelenléte, mely várhatóan tovább fejlődik.” fűzte hozzá Ferdinand Hlobil. A bérbeadások legnagyobb része Lengyelországban történt, ez a teljes régió bérbeadásának közel 60 százalékát tette ki a tavalyi évben. A Cseh Köztársaság kivételével minden országban növekvő érdeklődés volt tapasztalható, a legnagyobb éves növekedés Szlovákiában történt, ahol a bérbeadások mértéke csaknem a duplájára emelkedett 2010-hez képest.

Tarró Emília, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ipari ingatlanokért felelős vezetője elmondta: “Magyarországon 2011 nagyon aktív év volt. Több, mint 320,000 négyzetméter bérbeadást regisztráltunk a budapesti agglomerációban. Bár ez a valaha regisztrált legmagasabb bérbeadás, jobban meg kell vizsgálnunk ezt a számot. A bérbeadások többsége (54%) szerződéshosszabbítás volt és hozzávetőlegesen 150,000 négyzetméter új terület került bérbeadásra az év során. Ennek hatására a nettó piaci felszívás a negatív tartományba esett és a kihasználatlansági mutató is magasabb lett, 19,52 százalékról 20,8 százalékra emelkedett. 2012-ben a szabadon lévő modern, minőségi területek csökkenése és a reális bérleti díjak és a minőségi területek iránti kereslet, valamint az új fejlesztések hiányának hatására a Magyar ipari ingatlanpiacon várhatóan csökken majd a kihasználatlanság.”

Új fejlesztések

A tavalyi év fejlesztései egyenletes növekedést mutattak; bár az összes újonnan fejlesztett terület mértéke továbbra is elmarad a kiemelkedő évekhez képest. Míg 2008-ban közel 2,5 millió négyzetméter került megépítésre, a tavalyi évben ez az eredmény csupán alig több, mint 800,000 négyzetméterre rúgott. Szlovákia ebben a tekintetben is kiemelkedő eredményeket mutatott, hiszen itt tízszer annyi új terület épült (60,000 sq m), mint 2010-ben (5,000 sq m). Magyarországon 2011 során nem adtak át új spekulatív fejlesztésű ipari épületet. Mindössze egy, úgynevezett “built-to-suit”fejlesztésű épület került átadásra (10,000 négyzetméter).

Bérleti díjak és változásaik

A bérleti díjak változásai nem voltak jelentősek az elmúlt 12 hónapban, napjainkban az alap bérleti díj 3,5 és 3,7 euró/ négyzetméter között mozog havonta. A legvonzóbb helyszíneken a bérleti díjak gyorsabban növekedhetnek, ahogy az üres területek mértéke csökken. Ez szintén leginkább Szlovákiára jellemző, ahol a kihasználatlan területek aránya 5 százalék alá esett. Azokon a területeken, ahol a kihasználatlansági mutató magas, a bérlők kielégítőbb kedvezményekre számíthatnak a fejlesztők részéről.

Kihasználatlansági mutató

A kihasználatlansági mutató második éve csökken a régióban és 2011 végére elért egy átlagos 10 százalék körüli értéket. Ez egy szilárd kihasználatlanságnak számít, kiegyensúlyozott kínálattal és kereslettel. “Mindezek mellett átlagos értékekről beszélhetünk a régió vonatkozásában. Az országok alapjában véve különböznek egymástól” folytatta Hlobil: “Egy több, mint 10 százalékos csökkenés stimulálhatja az új fejlesztéseket. A fejlesztők erre a jelre várnak, bár a kérdés továbbra is ezen új projektek esetében a banki finanszírozás.” Míg Magyarországon az összes terület ötöde áll üresen, addig Szlovákiában ez a mutató már több, mint 2 éve csupán 5 százalék. Romániában a kihasználatlansági mutató éves szinten jelentősen, 10 százalékkal csökkent és jelenleg kevesebb, mint 5 százalék. A Cseh Köztársaság is hasonló értékek felé tendál.

Kilátások 2012-re

“Ebben az évben ismét egyenletes növekedésre számítunk a fejlesztések terén, melyet leginkább a vonzó területek alacsony kihasználatlansága stimulál. A kínálat tekintetében a kiskereskedelmi láncok várhatóan tovább növelik raktáraik hatékonyságát, hogy kedvezőbben biztosíthassák egységeik ellátását. A gyártócsarnokok iránti kereslet is várhatóan tovább növekszik, legfőképpen a Német gazdasághoz köthető autógyártás tekintetében. A piac teljesítménye várhatóan a tavalyi évhez hasonló marad” összegezte Hlobil.