Megfázott az ingatlanpiac is, de mikor jön a gyógyulás?

Tavaly már lassuló ingatlanpiac volt, amikor beütött a koronavírus-járvány, így előbbre jött a várt ciklusváltás. A forgalom visszaesése és az árszint korrekciója jelenleg Budapestet, illetve a nagyobb városokat érinti leginkább. Bár az Otthonteremtési Program 2021-től induló elemei mindenképpen pozitív hatással lesznek a piac összes területére, egyelőre még megjósolhatatlan, hogy már jövőre egyértelműen elindulhat-e a kilábalás a válságból – derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből.

A NAV idei első három negyedéves lakás-adásvételi adatait feldolgozó elemzés éves szinten, országosan 4,2%-os drágulást mutat. A KSH adatai szerint az első negyedévben 18%-os, míg a második három hónapban egyharmados forgalmi csökkenés látszik most, a tavalyi hasonló időszakkal összevetve. Ezen belül is Budapesten jelentősebb a visszaesés. Így nem meglepő, hogy a megyei jogú városok és a kisebb városok Budapestnél jobban drágultak, sőt a fővárosban negyedéves szinten már árcsökkenés látszik.

„A lakótelepi lakások átlagára az egyéb, tégla építésű lakásokhoz hasonlóan 4%-kal nőtt. Megtört tehát a többéves trend, miszerint a lakótelepi drágulás üteme meghaladja a többi ingatlantípusét. Mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 339 ezer Ft/m2-t” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A megyék közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az élen olcsóbb megyék, Heves, Békés és Tolna állnak 20-27% közötti árnövekedéssel. Budapesttel (645 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva, Győr-Moson-Sopront megelőzve jelenleg Pest megye a legdrágább, 406 ezer Ft/m2 átlagárral. A harmadik helyezett Hajdú-Bihart követő Veszprém megye pedig két helyezést lépett előre. Rajtuk kívül még Vas, Fejér és Csongrád-Csanád haladja meg a 300 ezres limitet. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 110 ezer Ft/m2 átlagárral. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 401 ezer – Budapesttel nem számolva 285 ezer – forint volt négyzetméterenként.

Idén eddig a legolcsóbb nagyvárosunk, Salgótarján drágult legnagyobb ütemben, 16%-kal. Nógrád megye székhelye már tavaly is dobogós volt, így itt bő másfél év alatt közel 40%-kal nőtt az átlagár. Salgótarján mellett Békéscsaba, Szolnok és Szekszárd is olyan, még ma is az olcsóbbak közé tartozó nagyvárosunk, ahol immár több éve tartóan látványos értéknövekedés megy végbe. A rangsor végén viszont három drágább városunk áll: Kecskemét mindössze 1, Veszprém és Debrecen pedig 3-4%-kal drágult egy év alatt. A legdrágább Debrecen (419 ezer Ft/m2) mellett mostanra Székesfehérvár, Veszprém és Győr is átlépték a 400 ezres árszintet.

Budapesten belül idén eddig a XXII. kerületben nőtt legjobban (20%-kal) az átlagár, amelyet az ugyancsak külvárosi XX. kerület követ, de a legcsekélyebb forgalmú, hagyományosan a legolcsóbb XXIII. kerület is ott van az élbolyban. Ugyanakkor ezek közé a második legdrágább XII., illetve a legforgalmasabb XIII. kerületek ékelődnek. „A koronavírus hatásaként a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) mélyrepülésével tovább erősödő piaci tendenciát mutatja, hogy 2019 után ismét az I. és az V. kerületek szerepelnek a lista végén.

A korábban az áremelkedés ütemében évekig éllovas, egyik fő befektetési helyszín V. kerületben hajszálnyival, a budai presztízskerületben pedig 2%-kal csökkent egy év alatt az átlagár. Ez mindenképpen beszédes, hiszen utoljára 2014-ben állt negatív előjel bármelyik fővárosi kerület árváltozás mutatója előtt” – ismertette az adatokat Valkó Dávid.

Ennek ellenére továbbra is bőven a főváros V. kerülete vezeti a budapesti árrangsort, 941 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől a második legdrágább – a három helyezést javítva az I. kerülettel helyet cserélő – XII. kerület átlagára 120 ezer forinttal marad el. A 800 ezres szint fölé még a II. és a VI. kerületek jutottak. A lista végén továbbra is Pest peremi városrészek találhatók. A hagyományosan legolcsóbb XXIII. kerület az egyetlen, ahol az átlagár-szint 400 ezer Ft/m2 alatt marad.

Egy év alatt közel 38%-kal drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1204-es irányítószám-körzet, azaz a XX. kerület központi része.

Emellett a 1125-ös (XII. kerület, Istenhegy-Kútvölgy-Virányos) és a 1171-es (XVII. kerület, Rákoscsaba-Rákoskert) körzet haladja még meg a 30%-ot. A legnagyobb áremelkedést elkönyvelő térségek nagyjából fele peremi elhelyezkedésű, illetve kertvárosi övezet. Ugyanakkor az itt sorolt körzetek forgalma jellemzően csekély.

Az ötvenes nagyságrendű adásvételt elérő városrészek közül a 1139-es (XIII. kerület, Angyalföld Dunához közelebbi része) és a 1117-es (a XI. kerület központi és Dunához közel eső része) drágult legjobban, 14%-kal. Mindkettőnél torzító tényező viszont több nagy beruházás átlagnál drágább új lakásainak eladása. A hagyományosan legdrágább V. kerületi körzeteket a 1065-ös irányítószám (VI. kerület, Belső-Terézváros egy része) idén letaszította a trónról; egyedül itt lépi át néhány ezer forinttal az egymilliós szintet az átlagos négyzetméterár.

Vírushatás: csökkenő bérleti hozam, rövidülő elméleti lakáshoz jutási idő

A már 2019-ben elkezdődött, de a koronavírus hatására idén felerősödő forgalomcsökkenés miatt idén a tavalyi 157 ezer után 130 ezer körül, 2021-ben pedig nagyjából 140 ezer környékén alakulhat majd az adásvételek száma.

Fontos, hogy a főváros és a megyeszékhelyek lakáspiaci súlya folyamatosan csökken, miközben a kisebb városok és a községek együttes piaci részaránya növekszik. Ebben fő szerepe lehet a MÁP+ befektetési kereslet elszívó hatásának, valamint a falusi CSOK tavalyi bevezetésének.

Bár a lakásárak emelkedése ideiglenesen megtorpant, a bérleti díjak – vélhetően tartós – csökkenése a bérleti hozamokat tovább erodálta idén. A fővárosban jelenleg a Pest peremi kerületekben (pl. XXI., XX., XIX. és XV.) realizálható még a MÁP+ által biztosítottnál magasabb, 5-6% közötti nettó bérleti hozam. A belvárosban és a budai oldal nagy részén pedig már csak átlagosan 4% körüli, vagy valamivel az alatti hozamszint érhető el. A vidéki nagyvárosok közül Miskolcon és Pécsett a legmagasabb, 6-7% közötti a hozamszint. A lakás, mint befektetési eszköz vásárlásakor ezért egyre inkább a hosszabb távú értéknövekedési potenciál kell, hogy domináljon a bérleti megtérüléssel szemben.

Az, hogy az áremelkedés eddigi meredek üteme idén megtört, önmagában kedvező előjel a lakásvásárlás előtt állóknak. Az elméleti lakáshoz jutási idővel, illetve annak alakulásával jól szemléltethetjük, hogy a lakásárak és a jövedelmek függvényében hogyan változik az egyszeri lakásvásárlók lehetősége. Példánkban két teljes átlagjövedelemmel, illetve ezek rendszeres, havi szintű 30%-os megtakarításával kalkulálunk, arra keresve a választ, hogy melyik megyében hány évbe telne így hitel és bármiféle támogatás nélkül összespórolni egy 60 m2-es lakást. Azzal, hogy az országos átlagos lakásár az idei első félévben a tavalyi teljes évvel összehasonlítva 2,5%-kal csökkent, miközben a nettó átlagjövedelem ugyanilyen viszonylatban 7,4%-kal nőtt, rögtön majdnem másfél évvel, 14-ről 12,7 évre csökkent az elméleti lakáshoz jutási idő 2019 teljes év és 2020 első féléve között.

Ez a mutatószám az elmúlt hat évben végig emelkedett, így a mostani csökkenés mindenképpen fordulót jelent, ugyanakkor egyelőre nehéz megjósolni, hogy mennyire lesz tartós ez a trend. Az egyes területi egységeket külön vizsgálva, a legnagyobb mértékben a fővárosban csökkent az elméleti lakáshoz jutási idő, 2019-hez képest 0,9 évvel, ugyanakkor a legmagasabb lakásár/jövedelem mutató miatt még mindig messze a budapesti átlagbérből kell a legtöbbet (16,4 évet) spórolni egy fővárosi lakás megvásárlásához. Nagy ütemű áremelkedésével pedig Békés megyében romlott leginkább (0,7 évvel) a helyzet a tavalyi évhez képest. A legolcsóbb Nógrád megyében kevesebb, mint harmad annyi ideig (mindössze 4,7 évig) kell spórolni, mint a fővárosban. Ez nem csoda, hiszen míg a nógrádi lakóingatlan átlagár hatoda a budapestinek, a jövedelemszint majdnem eléri a fővárosi 60%-át.

Országos szinten a 2021 januárjától bejelentett Otthonteremtési Program elemei (5%-os újlakás-áfa, mely CSOK esetén visszaigényelhető; illetékmentes vásárlás CSOK-kal; lakásfelújítási költség felének – maximum 3 millió Ft erejéig – támogatása gyermeket nevelőknek; CSOK felvétel lehetősége tetőtérben önálló lakás kialakítására; közjegyzői díjak maximalizálása) élénkülést hozhatnak jövő évtől. „Ezen belül is az új lakások áfacsökkentésének lehet új vevőket a piacra vonzó, forgalomélénkítő hatása, míg az illetékmentesség inkább csak az eddig hezitálókat győzi meg arról, hogy mégis most vásároljanak ingatlant. A felújítási támogatás a felújítandó lakások piacát élénkítheti valamelyest, illetve hozzájárul a lakásállomány minőségi javulásához. Mivel a támogatási elemek jellemzően CSOK-hoz illetve gyermekneveléshez kötöttek, elsősorban a nagyobb lakások, házak piaca mozdulhat meg érezhetően” – vetíti előre Valkó Dávid. Az árszintváltozás viszont majd csak akkor mozdulhat ismét egyértelműen emelkedő irányba, miután a forgalom tartósan növekedésnek indult. Az, hogy erről már jövőre beszélhetünk-e, egyelőre bizonytalan.

Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése itt érhető el.