Ha jó a vonat kapcsolat, magasabb a lakásár

A főváros és a környező települések között meglévő vasúti kapcsolat számos előnnyel járhat. A bevezető utak túlterheltsége miatt gyakran előforduló dugók kikerülhetőek, így az utazás gyorsabb és kényelmesebb lehet, az idő rövidülhet. Míg a buszsáv hiánya miatt a dugók okozta menetidő meghosszabbodás a távolsági és BKV buszokat is érinti, a vasúti közlekedésnél azonban nem kell ilyenre számítani, így vonaton gyorsabban érhető el a főváros. Az utóbbi időben a budapesti elővárosi közlekedés komfortjában előrelépéseket hoztak az új járművek és a javított szolgáltatások. Mindez növeli a jól működő vasúti kapcsolattal rendelkező települések ingatlanainak értékét.

Az FHB összefoglalója szerint a vasút előnyös tulajdonságai miatt az adott települések lakáspiacára is pozitív hatással lehet, a lakásvásárlók számára is kedveltebb célpontok lehetnek, a nagyobb kereslet pedig az árakat is felfelé hajthatja. A továbbiakban több vasútvonalat vizsgáltunk meg, ezen belül is olyan települések lakáspiacait, melyek a budapesti agglomerációban helyezkednek el. Elsőként a Győr-Budapest közötti vasúti vonal mentén találhatóakat vetettük össze olyan települések piacaival, melyek szintén az adott térségben helyezkednek el, de nem rendelkeznek vasúti kapcsolattal. Megnéztük továbbá a székesfehérvári vonal esetében a vonattal elérhető települések fajlagos lakásárainak alakulását a vonattal nem rendelkezőkhöz képest.

Az eredmények azt mutatják, hogy a vasúti kapcsolat magasabb fajlagos árakat eredményezhet. A győri vonalon a vizsgált települések esetében például 2009 és 2016 között végig nagyobbak voltak a fajlagos mediánárak a vonattal elérhető helységekben. Bár a válság utolsó évében ez a prémium már nagyon lecsökkent, a válság óta tartó felívelés a vasúti kapcsolattal rendelkező településeket sokkal jobban érintette, míg itt az árak valósággal kilőttek, addig azokon a településeken melyeket a vasút elkerül inkább a stagnálás volt jellemző.

A 2014-2016-as tranzakciók alapján számolt medián fajlagos árak a vasúti kapcsolattal rendelkező települések esetében 35 százalékkal magasabbak voltak. A jelentős árprémium azonban vélhetően azért csak részben köszönhető a vasúti összeköttetésnek, a vasút menti települések, mint például Biatorbágy, egyéb infrastruktúrájukban is többet nyújtanak a kisebb településeknél. Ezen kívül pedig a lakások minősége is eltérő lehet a két csoportnál, a kisebb településeken az alacsonyabb minőség eleve alacsonyabb árakat eredményez, ami felfelé torzítja a vasúti vonal prémiumát.

A győri vonalhoz hasonló eredményeket kaptunk a Székesfehérvár-Budapest közötti vasúti vonal esetében is, melynek a Martonvásárig tartó szakaszát elemeztük. A vizsgált településeken 2009 és 2016 között végig nagyobbak voltak a fajlagos lakás-átlagárak a vonattal elérhető helységeken. A válság éveiben ugyan némileg közeledtek egymáshoz a fizetendő összegek, a 2014-ben kezdődött felívelés ugyanakkor a vasúti kapcsolattal rendelkező települések prémiumát növelte jelentősen, bár az elmúlt évben a vasúti kapcsolattal nem rendelkező települések is kiemelkedő lakásár-növekedést produkáltak. Ez azonban elsősorban Diósd teljesítményének köszönhető, ahol értékesebb ingatlanok cseréltek gazdát, míg e település nélkül elmondható, hogy tovább nőtt a különbség árazásban a vasúti kapcsolattal rendelkező és nem rendelkező települések között.

A két településtípus-csoport medián fajlagos lakásárai között a különbség 2015-2016-ban 25 százalék körül mozgott. A vonattal rendelkező települések prémiuma ugyanakkor még nagyobb, ha a vonattal megközelíthetetlen települések közül kivesszük a korábban már említett magas árazású Diósdot. A két csoport között ez esetben több mint 100 százalékos az átlagárak eltérése.

A vasút jelentős prémiuma a lakásárakban a váci és az esztergomi vonal esetében szintén tetten érthető volt a fővárosi agglomerációban, a két helyszínen azonban a kötöttpályás közlekedési kapcsolattal nem rendelkező településen a kevés tranzakció nem tette lehetővé a medián átlagárak közötti különbség pontos mértékének meghatározását. Ugyanakkor már a kevés adásvétel is jelzi, hogy a vasúti kapcsolat hiánya jelentősen csökkenti az adott települések lakáspiaci vonzerejét, a kisebb kereslet pedig alacsonyabb árakat eredményezhet.