Vége a vadkeletnek az ingatlanpiacon – Forradalmi változások 2010-től

2010. január elsejétől forradalmian átalakulhat a kereskedelmi ingatlanok adásvétele Magyarországon. Az adótörvények között az Országgyűlés ugyanis elfogadta azt, hogy egy ingatlan után akkor is meg kell fizetni az visszterhes vagyonátruházási illetéket, ha nem az ingatlant, hanem a céget adják-veszik. Cserébe igen jelentős mértékben csökken az illeték mértéke.

Jelenleg vadkelet

A kereskedelmi ingatlanok (irodák, bevásárlóközpontok, raktárak, stb…) adás-vétele jelen pillanatban nem túl transzparens a magyar hatóságok előtt. Csaknem az összes ingatlan egy erre alapított cégben van, amelyet egy külföldi cég tulajdonol. Az ingatlanok adásvétele úgy zajlik, hogy vagy a magyar vagy a külföldi cég cserél gazdát. Más nem is képzelhető el, hiszen a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke 10%, így a vevőnek elképesztő mértékű többletterhet kellene magára vállalnia, amelyet a cégadásvétellel megkerül.

A cégek adásvétele azonban sokkal bonyolultabb, mint az ingatlanoké. Bár sokan kritizálják a földhivatalokat, el kell ismerni, hogy az ingatlan nyilvántartással és bejegyzéssel az állam megfelelő jogbiztonságot nyújt. Ezzel szemben a cégek adás-vétel sokkal összetettebb, rengeteg jogi költség és teljes átvilágítás van. Ennek a költségeit azonban össze sem lehet hasonlítani a 10%-os általános vagyonszerzési illeték mértékével. (Jelenleg egy 50 millió eurós tranzakció után 5 millió euró illetéket kellene fizetni. Az 50 millió eurós nagy tranzakciót takar, de semmiképpen sem hatalmas, ennél már rengeteg nagyobb adás-vételt látott a piac. Nem véletlen, hogy senki sem fizet, a 10%-os illeték abnormális.) Nem csoda, hogy aki tehette, az kibújt alóla.

Új szabályozás – csökkenő terhek

Az aktuális kormányzat nagyon helyesen felmérte, hogy miközben az elmúlt 10 évben felépült több millió négyzetméter kereskedelmi ingatlan, s tranzakció is volt rengeteg, az állam alig látott belőle illetékbevételt. Ezért jelentősen csökkentette az illeték mértékét.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után ingatlanonként 1 milliárd forintig 10%-ról, 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. (A fenti példában szereplő 50 millió eurós ingatlan után az 5 millió euró be nem fizetett illeték helyett 200 millió ténylegesen befizetett illeték gyarapítja az államkasszát.)

A kiskapuk becsukása

Bár a fenti ingatlan esetében az illeték mértéke 1,5%-ra jön ki, sok esetben még így is elgondolkozhatnak, hogy a törvény által felkínált kedvezmény ellenére, továbbra is cégek adásvétele történjen. Ezt elkerülendő az új szabályozás kiterjeszti az illetékek hatókörét az ingatlannal rendelkező társaságok – vagyis az ingatlanok közvetett – megszerzésére is. Az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó illeték-kötelezettség kijátszásának megakadályozása érdekében, illetékkötelessé válik a belföldi ingatlantulajdonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése.

Ki lehet bújni, de az adócsalás

“A jogszabály úgy van megfogalmazva, hogy legálisan nem lehet kibújni alóla. Ha valami általunk ismeretlen és kontrollálatlan területen történik üzletrészek nem magyarországi adásvétele, akkor esetleg, de ez nem a legális üzletvitel keretein belül van” –  fogalmazott a Portfolio.hu-nak Oszkó Péter, pénzügyminiszter. “Ha valaki ilyen esetben nem fizet, az illegális. Sok más módja van, amikor valaki illegális módon eltitkol jövedelmet és nem fizet, ezek ellen az adóhatóság eszközeivel küzdeni kell, de a törvény alapvetően azt tűzi ki szabályozási célként, hogy az emberek ismerjék meg a saját adókötelezettségeiket, és ezeket fizessék meg.”  A Pénzügyminiszter hangsúlyozta, hogy tőlünk nyugatra lévő országokban ingatlanok cégekbe bújtatott adóelkerülést szolgáló értékesítése nem jellemző. A német vagy osztrák 3,5 százalékos vagyonátruházási illetéket meg kell fizetni projekttársaság eladásakor is.

Vannak kibúvók?

A következő hetek a törvény tanulmányozásával fognak eltelni – hangsúlyozta Szécsényi László a Schönherr Szécsényi ügyvédi iroda partnere. Ha sikerült hézagmentes szabályt alkotni, az érdemben fogja megváltoztatni a piaci szokásokat. Ha nem, úgy várhatóan maradnak a share deal-ek, hiszen a 4%-os illeték még mindig jóval magasabb, mind a cégeladás többletköltsége. A szakember nem tart attól, hogy az ingatlannal (is) foglalkozó ügyvédek munka nélkül maradnak, hiszen az ingatlanok közvetlen átruházása esetén a bérleti, építési stb. szerződések vagy a bankgaranciák átvizsgálása és átruházása továbbra is szükséges. A legalizálódás felé mutathat, hogy az alapvetően német mintát követő törvény hatására a piac legnagyobb vevői, mint például a német befektetési alapok egyértelműen a transzparens és jogkövető utat fogják választani.

Adózás: továbbra sem megoldott

Sem a vagyonadó, sem a mostani illeték-újraszabályozás nem foglalkozik ugyanakkor a kereskedelmi ingatlanok adóztatásával, pedig a kérdés nem elhanyagolható. Oszkó Péter ennek kapcsán a Portfolio.hu-nak elmondta, hogy volt a kereskedelmi ingatlanok adóztatásáról szóló egyeztetésük a szakmával, mert a jelenlegi területalapú adóztatás nem a legjobb. “Azonban arra jutottunk, hogy noha a nyugat-európai gyakorlat itt is mást mutat, az olyan jellegű rendszer-átalakítás lett volna, aminek nem volt előkészítése. Míg más adóztatásról már évek óta készültek törvényjavaslatok, kereskedelmi ingatlanok vonatkozásában nem, és ez nem volt ésszerűen megtehető ennyi idő alatt. Valószínű, hogy ha Nyugat-Európából akarunk mintákat hozni, akkor a kereskedelmi ingatlanokat a jövedelemtermelő képességük alapján kell megadóztatni, de ez távol áll a jelenlegi magyar helyzettől.”

Feketeleves a fejlesztőknél

Bár a következő években a budapesti ingatlanpiac nem a fejlesztések nagy számáról és magas profittartalmáról fog szólni, de valószínűleg az ügyvédek nem fognak munka nélkül maradni, hiszen az új adószabályok jelentős cégstruktúra átalakulást vonhatnak magukkal. Az illetékek kötelező megfizetése és az új off shore szabályok mellett égető kérdés lehet, hogy mit csinálnak a fejlesztők a kiürült projektcégekben maradó profittal. Korábban, mikor az ingatlan céggel együtt ment, akkor a profit külföldön realizálódott cégeladás címén, most elméletileg a projektcégben is lesz profit, amelyet megfelelő holdingstruktúrával kell kezelni.