Van még fantázia a lakásépítésben

A jó lakáspiaci termékekkel előrukkoló, kiváló helyszínen, kiváló minőségben dolgozó multifejlesztők – hosszú távon – meg fogják találni számításukat ezen a piacon – véli Hajnal István, a Biggeorge’s-NV vezérigazgatója. Hajnal István a Portfolio.hu Ingatlanbefektetési konferenciájának vendége lesz december 5-én.

Bár a hazai lakásfejlesztői piacról számos kisebb szereplő kiszorulni látszik, pár külföldi szereplő igen jelentős projektekkel lép a magyar piacra. A piacra most érkező játékosok megtalálják-e a számításukat, vagy túl nagy fókák vannak túl kis piacon?

A lakás-projektek mérete láthatóan növekszik, ennek egyik, ha nem a legfontosabb oka a költséghatékonyság. A nagy projektméretet csak a tőkeerős hazai és külföldi fejlesztők tudják biztosítani, ezzel valóban kiszorítják a közepes méretű “játékosokat”. A lakáspiacon természetesen jelen vannak a kis- és a mikorfejlesztők is: ezek és a nagyok osztják újra az egyébként csökkenő piacot. A megaprojekteket hosszú évekre tervezik, előre kalkulálva a piac ciklikusságával, jó és rossz évekkel. Így azt gondolom, hogy a jó lakáspiaci termékekkel előrukkoló, kiváló helyszínen, kiváló minőségben dolgozó multifejlesztők – hosszú távon – meg fogják találni számításukat ezen a piacon.

A lakásfejlesztéseknél csaknem minden beruházó a terület jelentős várható felértékelődésével hirdeti magát. Mennyire lehetnek igazak ezek a jóslatok? Hol várható valós felértékelődés?

A vásárlói igények változnak, az elmúlt években a vásárlók mind tudatosabban írják le preferenciáikat. Ezek közül, nem meglepő, első a helyszín. Milyen a jó lokáció? Csendes, nyugodt, változatos lakókörnyezet, amelyben (ahonnan) élvezhető a nagyváros minden adottsága, annak káros hatásai nélkül. Vagyis, az egyik legfontosabb felértékelődési tényező a jó közlekedés, elsősorban a tömegközlekedés és másodsorban az autóval való megközelíthetőség. Ott várható felértékelődés, ahol a közlekedés fejlődik: ilyen lokációk például az új metrómegállókkal feltárt városi területek.

A használt lakás árak finoman szólva is stagnálnak a magyar piacon, miközben az új lakások fejlesztési költségei nőnek. Ez az új lakások iránti kereslet radikális csökkenéséhez vezet, csökkenti a fejlesztői profittartalmat, vagy van más út a menekülésre?

Vásárlói szempontból nyilvánvaló, hogy az emelkedő új lakás árak miatt a használt lakás is megjelenik alternatívaként. Ugyanakkor a minőségi új lakás kínálat annyival modernebb, használhatóbb termékeket kínál, hogy az említett tudatos vásárló – szerintem – továbbra is ki fog tartani az új lakások piaca mellett, míg a tömegtermékek megcélzott vásárlója gondolkodik majd el azon, hogy inkább a használt lakások között keresse a megoldást.

Az irodapiacon a fejlesztői láz a 2006-os és 2007-es hajrá után sem csökken. Az aktuális gazdasági környezet fényében lesz-e bérlő ezekre az irodákra? Nem vállalnak-e túlzott kockázatot a fejlesztők?

Az irodapiacon a “felszívást” nagy részben a más irodaházakból áttelepülők jelentik: akár lakás-irodákból, akár vállalati irodaházakból, akár a 90-es években épült, a modern iroda portfólióba sorolt irodákból is érkezzenek a bérlők, mindenképpen ez a legnagyobb megcélzott szegmens az új épületek töltésénél. AZ új épületeket új, üzleti szempontból érdekes lokációkon, magas technikai felszereltséggel, hatékony alaprajzi elrendezéssel és a régieknél olcsóbban kínálják, így ez az átáramlás biztosított. Persze, változatlan a verseny a bérlőkért, és aki rossz koncepcióval lép a piacra, az lemarad…

Milyen alternatív nyílnak a fejlesztők számára a magyar piacon a körülmények megváltozása után? A vidék továbbra sem valós alternatíva?

Kihasználatlan az ország logisztikai kapacitása, erre a szegmensre az elmúlt néhány évben a megérdemeltnél kevesebb figyelem fordult. Ha logisztika, akkor vidék: a fejlesztők elkezdték felfedezni a különböző, erre a célra alkalmas nagyvárosokat, területeket. A lakáspiac örök sláger, de a nagyok között csak néhány merészkedett el vidékre, a vidéki lakásfejlesztés a helyi mikro- és kisvállalkozások terepe maradt. Egy modern bériroda-projektet pedig – a budapesti agglomeráció kivételével – egy darabig még a fejlesztők a “kockázatos” kategóriába sorolnak.

Melyek azok az irányok, amelyet a Biggeorge’s-NV követ az értékteremtő működés útján?

Az eddigiekből is következően, mi a minőség és a kiválóság mellett tettük le a voksunkat: mind az általunk fejlesztett irodaházak, mind a Sasad-Liget beruházása során arra törekszünk, hogy a végfelhasználó igényeinek a legjobban megfeleljünk. Fejlesztési palettánkat az infrastruktúra-fejlesztés irányába bővítettük ki: véleményünk szerint egy olyan befektetés, mint az Alba Airport repülőtér, a környezet felértékelésével megfelel az általunk mottóul kitűzött “értékteremtő fejlesztő” koncepciónak.