Válság van-e a magyar ingatlanpiacon?

Örök érvényű közgazdasági szabályok szerint válságot nem egyetlen rossz hír okoz, hanem több rossz tendencia együtthatása. Most van globális hitelpiaci válságunk, nemzetközi recessziónk(?), drasztikus élelmiszer- és energiaár-emelkedésünk és (hogy ne csak a nemzetközi tendenciákra hagyatkozzunk) egy eddig nem túl jól sikerült belpolitikai reformunk, amely könnyen előrehozott választásokba torkollhat. Járosi Tamás, a Károlyi István Városközpontot fejlesztő CEU Reality vezetőjének véleménye.

Ennyi rossz hír elegendő is lehetne arra, hogy válságról beszéljünk. Mindenesetre mondhatjuk, hogy szokatlan és mindeddig ismeretlen helyzet alakult ki, amely lehetetlenné teszi a statisztikai alapú elemzéseket. Mi fog történni a következő 6-12 hónapban hazánk piacán? Csak “kristálygömbbe” nézhetünk, és logikai következtetéseket vonhatunk le a tendenciák nyomán, más – ennél pontosabb – elemzést jelen helyzetben lehetetlen adni. Az én képzeletbeli kristálygömböm kedvező képet sugall, amely sokak számára fájdalmas piaci átrendeződést jelent ugyan, de mindenképpen kívánatos és egészséges helyzetet teremt.

Hitelpiaci válság

Azt gondolom, Magyarországon nincs hitelpiaci válság. Nem szűnt meg a hitelezés, nem mentek csődbe a bankok. Ami történt, az rendkívül kívánatos és egészséges folyamat: egy hirtelen jött és drasztikus likviditási bőség és annak túlzó hatásai rendeződnek most vissza értelmes mederbe. Bár a nemzetközi pénzpiacokon hazánk kis területet jelent – és minden nemzetközi hatás elszenvedői vagyunk -, de olyan fejlődő piacot is, amely még a szűk térségben is a legalacsonyabb ingatlanárakkal és ezzel együtt nagy gazdasági fejlődési potenciállal rendelkezik, és kívánatos terep mind a befektetők, mind a finanszírozók szemében. Két-három nagybank lényegében leállt a projektek finanszírozásával, és az aktív projektfinanszírozók is válogatnak a finanszírozandó ügyfelek között (valamint drágult a pénz), de ma továbbra is van forrás projektek hitelezésére.

A befektetési piac kivár. Ez nem csoda, hiszen aki egy őrült versenyben bevásárolt mondjuk 5,5%-os hozamokon, az most bajban van. Senki nem tudja megmondani, hogy mi ma a reális hozam, de minden hozamnövekedés katasztrofális veszteséget okoz ezeknek a befektetőknek, így a piac átrendeződése várható. A nemzetközi hírek alapján úgy gondolom, hogy a befektetésekkel foglalkozó alapok egy része nagy bajban van, így nem fog megjelenni vásárlóként. De ezzel együtt új alapok jönnek létre, sokan új – rendkívül likvid – pénzpiacok felé fordulnak, friss tőkével töltik fel magukat, és a piac ismét beindul. Egyszerűen fogalmazva: az nem válság, hogy nem állnak sorban a vevők indokolatlanul alacsony hozamok mellett tett ajánlatokkal.

Belső piaci átrendeződés

Volt idő, amikor a spanyol nagyfejlesztők gigantikus vásárlásaival volt tele a sajtó, és ezt megelőzően is voltak korszakok, amikor nagy hullámokban érkeztek különböző nemzetiségű fejlesztők (vagy fejlesztőknek álcázott brókerek). Minden korszak véget ér egyszer. Talán a piaci “megtisztulás”, a bőséges likviditás megszűnése, a nemzetközi piaci problémák – például a spanyol válság – átrendezi, és egészséges mederbe tereli a fejlesztői piacot.

A projektek megvalósításához egyre nehezebb, egyre szofisztikáltabb helyi szaktudás szükségeltetik az előkészítés és egyre inkább a “termék-megfogalmazás” területén. Az általam jónak tartott tendencia nyomon követhető: minden részpiacon egyre erősebb a hazai – többségükben magyar tulajdonú – cégek jelenléte (a lakáspiac három legaktívabb cégéből például kettő már hazai). A piac átrendeződése az aktivitás csökkenésében is nyomon követhető, amely szintén rendkívül kívánatos folyamat, kisebb az akvizíciós aktivitás, az előkészítésre kerülő projektek száma visszaesik. A visszaesés még nem jelentkezik a megvalósítás alatt álló beruházások mennyiségében, de ennek oka az a “lendületi” erő, ami az elkezdett beruházásokra jellemző.

Belpolitikai helyzet

Az utóbbi néhány hónapban sokszor megfordultam Londonban és egyéb pénzügyi központoknak számító városokban, és szinte mindenütt feltették a kérdést: „Miért van az, hogy a magyar újságok (angolul is megjelenő) oldalai sokkal pesszimistább képet festenek rólunk, a gazdasági helyzetről, mint a számadatokon alapuló nemzetközi elemzések?” Mi belülről valószínűleg más képet látunk, és néha a kelleténél jobban el vagyunk keseredve. A belpolitikai helyzet mindenesetre nem rosszabb, mint máshol (elég csak Olaszországra kitekinteni), a gazdaság működik, az emberek élnek és fogyasztanak. Nem tudjuk biztosan megmondani, mit fog tenni a politika, de talán közeledünk ahhoz a határhoz, ahol már nem lesz sok rossz választási lehetőség. Az egyik kívánatos szcenárió szerint egy új kormány az első egy-két évében meg tud tenni drasztikus lépéseket (szociális kiadások jelentős lefaragása, nagy ellátó rendszerek reformjai), ami átmenetileg hatással van bizonyos piacokra (például a lakásvásárlók aktivitására), de hosszú távon biztosítja a kívánatos egyensúlyt és fejlődést.

Árak

Talán ez a legfontosabb tényező, amely minden másnál jobban magyarázza, hogy a sok nem túl jó hír ellenére mégis miért lehetünk bizakodóak. Tág és szűk nemzetközi kitekintésben is olcsóak vagyunk mind bérleti díjak, mind vételárak tekintetében. Véleményem szerint a bérleti díjak kismértékű emelkedésére számíthatunk – a folyamat motorja az építőipar drágulása, valamint a hozamemelkedés miatt szűkített árrések kompenzálására tett kísérlete, amelynek azonban ellenében hat a még mindig túl nagy fejlesztői aktivitás. Az ingatlanáraknak ugyanakkor emelkedniük kell. Az olló persze még mindig nyílik: a rossz terméknek, rossz lokációban máshogyan kell viselkednie, mint a prémium kategóriának. Véleményem – kristálygömböm – szerint a hozamok, a termékek függvényében, 7-8% körül fognak árazódni, míg az újlakáspiacon 20-30% közötti árváltozásnak kell történnie.

Talán ez az a potenciál, amelyre sokaknak lehet és kell alapozniuk! Hiszen a kockázatos nemzetközi környezetben nálunk lehet legkisebb kockázattal ingatlanba fektetni! Egyre inkább megtanuljuk a “landbanking” kifejezés jelentését. Véleményem szerint annak, akinek van forrása, ma jó üzlet jó áron, jó lokációban fejleszthető telket vásárolnia, és érdemes kivárnia. A piac átalakulása – a kivonulások – miatt erre jelenleg van is lehetőség. A kisbefektetőknek is megéri ma jó minőségű lakásba vagy – jól átgondoltan – földbe fektetni. Az intézményi befektetőknek – késztermék­vásárlóknak – pedig ki kell várniuk, hogy hová is árazódik a piac.

Jelen pillanatban úgy tűnik, minden tendencia a piac egészséges fejlődése felé mutat, ami egy rövid és minden bizonnyal fájdalmas megtisztulással vezet bennünket egy érettebb, stabilabb, kiegyensúlyozottabb állapotba.