Újabb konkvisztádorok a kiskereskedelmi piacon

Annak ellenére, hogy a kiskereskedelmi forgalom a fogyasztói bizalommal párhuzamosan ötéves mélypontját érte el 2007-ben, mégis a legtöbb kiskereskedelmi terület átadása a tavalyi évre esett 1996 óta Magyarországon, amelyek összterülete átlépte a bűvös 2,7 millió négyzetmétert.

A további nagyütemű fejlesztéseket azok a piaci elemzések teszik valószínűvé, mely szerint Magyarország az EU átlagához képest 26 %-kal még mindig el van maradva az 1000 lakosra eső kiskereskedelmi területek tekintetében. Csörgő Anita, a Colliers International ingatlanügynökség budapesti iroda kiskereskedelmi divízió vezetőjének elemzése szerint párhuzamosan a nemzetközi márkák és kereskedelmi láncok piacra lépésével a kiskereskedelmi fogyasztás 50 %-os növekedés vetíthető előre a következő 10 évben.

A bevásárlóközpontok, a kiskereskedelmi üzlethelyiségek és nemzetközi márkák terjeszkedése töretlenül folytatódik úgy a fővárosban, mint vidéken. A 64.000 négyzetméteres “gigász”, az Aréna Pláza 2007 novemberében történt átadása, ha kicsit rázósan is sikerült, idén januárra rendezte sorait, és jól működik még akkor is, ha a kisebb kereskedők nem érik el a várt forgalmat, de hosszú távon ez helyreáll. Minden kiskereskedelmi egysége megnyílt (a hivatalos megnyitásra csak 80 %-os készültségi szinten álltak még), és az Aréna Pláza ráadásul nem csak a bevásárlóközpontokban megszokott bérlői mixet kínálja a közönségnek, hanem olyan új szereplőknek a piacra lépésében is segédkezett, mint a Stradivarius, Bershka, Pull and Bear and Oysho.

A multi-brand divatáru forgalmazó Peek und Cloppenburg “flagship” üzlete valamint a Häagen-Dazs fagylalt franchise-hálózat első magyarországi szalonja is itt nyitotta meg kapuit – mutatott rá Csörgő Anita. A bevásárlóközpontot a 23 termes multiplex mozija mellett Magyarország első háromdimenziós IMAX filmszínháza teszi egyedivé. Így összességében jó üzletet remél az az angol ingatlanbefektetési alap, amely a nyitás előtt két hónappal 390 millió euróért megvásárolta az ingatlant (érdekességképpen a francia Bouygues által még 1998-ban indított fejlesztést 2005-ben a Plaza Centers Group vette meg 21 millió euróért, majd 2006-ban folytatva a beruházást 18 hónappal később sikeresen adta tovább az angol befektetőnek).

Az alig 3 km-re, az ECE tulajdonában levő Árkádot nem térítette el az új versenytárs megjelenése sem attól, hogy a tervek szerint 2010-re átadják a bevásárlóközpont következő 17.000 négyzetméteres ütemét. Az üzlethelyiségekre már most kétszeres, háromszoros túljelentkezés tapasztalható. A következő két évben pedig még két további szereplővel is bővülhet a piac.

Az ING fejlesztésében megvalósuló – a Móricz Zsigmond tér közelében épülő – Újbuda City Centre-ben már most két-háromszoros túljelentkezés mutatkozik. A Ferihegyi út mentén, a 3-as metró megállójánál az R-Co fejlesztése, egy 55.000 négyzetméter alapterületű bérbeadható területtel rendelkező GLA bevásárlóközpont építése is elkezdődött. Ez a projekt egyben Kőbánya közlekedési csomópontjának fejlesztését is magában tartalmazza (busz-, metro-, vonatállomás, P+R).

A közelmúltban a Futureal bejelentette, hogy a 2010-re tervezett átadás előtt sikerült értékesítetnie a Corvin Átrium bevásárlóközpontot. Ez az épület része Közép-Európa legnagyobb városmegújítási programjának, amelynek keretében több mint 3000 apartman és 150.000 négyzetméter irodaterület valósul meg.

A fentieken túl egy lengyel ingatlanfejlesztő tervei alapján a XIV. kerület is új városközponttal gyarapodik majd, ha elkészül a 60.000 négyzetméteres GLA Mundo projekt. A 4-es metró késése ellenére, amelynek megállóját ide tervezik, a beruházás halad előre. A 4-es metróvonal másik végállomásán a XI. kerületben 2012-ben tervezi a Futureal a 35.000 négyzetméteres GLA bevásárlóközpont átadását.

Eközben Budapest több sikeres bevásárlóközpontja- többek között a Mammut, West End City és az Europark – elérik a tinédzser kort. Ezek menedzsmentje nem kis kihívás elé néz a lejáró bérleti szerződések újratárgyalását, a bérlői-mix és a versenyképesség fejlesztését illetően, hiszen meg kell küzdeniük a piacra lépő harmadik generációs bevásárlóközpontokkal.

A legnagyobb nehézséget az okozza számukra, hogy a kisebb átlagos alapterületet, viszonylag magas átlagáron bérlő kereskedői összetétellel rendelkeznek. Az újonnan piacra lépő divatmárkák forgalmazói – például a Peek und Cloppenburg, a H&M vagy az Inditex Csoporthoz tartozó márkák – azonban nagy alapterületű, jellemzően 300-700 négyzetméteres üzleteket preferálnak alacsonyabb bérleti díjakkal. (Ezeket az igényeket az első és második generációs bevásárlóközpontok, a maguk 200 négyzetméter körüli átlagos üzletméretével nem tudják kielégíteni).