Tovább csökkentek a lakásárak – 10,1 millió az átlagár

A forgalom mélyponton, az új lakások építése az 1930-as évek óta nem látott gödörben van. Az első lakást vásárlók olcsón juthatnának ingatlanhoz, de a munkanélküliség és az önerő hiánya őket is nehéz helyzetbe hozza.

A vártnál nagyobb mértékben estek a lakásárak a harmadik negyedévben – derül ki az FHB lakásárindex legfrissebb adataiból. 2011 harmadik negyedében az előző év azonos időszakához viszonyítva átlagosan 1,5 százalékkal estek vissza, reálértéken pedig 4,6 százalékot veszítettek az értékükből. Az árcsökkenés ugyan kisebb mértékű volt, mint az előző évi, de az árak alakulása mégis alulmúlta a várakozásokat, amit az FHB részben annak tulajdonít, hogy a makrogazdasági, valamint a pénzügyi környezet az év elején feltételezettnél kedvezőtlenebbül alakult.

A lakáspiaci forgalom a korábbi előrejelzésnek megfelelően alacsony szinten stagnál, sőt, évtizedes mélypontra eshet az idén. Már a 2010. évi nem egészen 91000 tranzakció is alig a harmada volt a 2003. évi csúcsértéknek (270 574 darab), az idén pedig várhatóan nem cserél gazdát 90000-nél több lakás. Az alacsony forgalom egyik oka a lakáshitelpiac pangása. A forintkölcsönök átlagos folyósításkori hiteldíja 2010 második fél évéhez képest emelkedett, 2011 első három negyedévében már mindvégig 10 százalék fölött volt.

A hazai valutában denominált lakáskölcsönök aránya továbbra is csaknem 100 százalékos a háztartásoknak újonnan folyósított hitelek körében. 2011-ben a svájci frank erősödése miatt a háztartások lakáscélú hitelállománya az előző év azonos időszakához képest enyhén, de tovább emelkedett, annak ellenére, hogy a szektor 2009 negyedik negyedéve óta már nettó hitel-visszafizető. A lakásépítés kínálati oldala is kimerült – állapítja meg az elemzés. Az új lakások száma 2011-ben csupán töredéke a 2004-es csúcsértéknek. Sem az épített lakások, sem az építési engedélyek száma nem haladja meg a 10000 darabot az első három negyedévben, ez még a 2010-es szinttől is jócskán elmarad. Az épített lakások száma nagyon régóta nem látott mélypontra zuhant: az 1930-as évek óta nem építettek Magyarországon ennyire kevés lakást egy évben, mint az idén.

Az első lakásukat vásárlók helyzete a lakáspiac egészének szempontjából azért fontos, mert a nettó kereslet nagy része ebbe a szegmensbe tartozik. Ennek a szegmensnek a döntését a lakásárak és az infláció mellett jelentősen befolyásolja a gazdasági helyzet, a jövedelmi kilátások, a hitelezési feltételek és a támogatási rendszer is. Ők jelenleg éppen kedvező helyzetben vannak: a lakásárak és az infláció csökkenése mellett kiegyensúlyozottabb terhelést jelent nekik, hogy fix összegű törlesztőrészleteket fizethetnek.

A tipikus lakásár 2011-ben 10,1 millió forint volt, amely az éves nettó reálkereset 6,3-szerese, ez lényegesen jobb feltételeket jelent az első lakáshoz jutás során, mint egy évtizeddel korábban, amikor átlagosan csaknem kilencévi kereset volt egy tipikus lakás ára. Az első lakást vásárlók helyzetét ugyanakkor rontja a jellemzően kisebb anyagi önerő, továbbá az újonnan felvehető támogatások erodálódott mértéke, valamint az, hogy a válságban a 20-30 éves korosztályt a teljes népességnél markánsabban érinti a munkanélküliség.