Szomorú idők a lakáspiacon – Szegény embert még az ág is húzza

Nincs mit szépíteni, szenved a lakásépítési és értékesítési szektor, és hatalmas problémák jellemzik a befektetési ingatlanok szinte teljes vertikumát. Komoly válságban van az egész magyar ingatlanpiac, és a tervezett kormányzati intézkedések nem tompítják a negatív hatásokat, sőt.

10-13 milliárd Ft-tal drágább lehet az előzetesen tervezettnél a Margit híd felújítása. Jönnek az EU-pénzek, épülnek a villamosvonalak, megmentjük az építőipart. Ezeket a híreket azonban nem szabad összekeverni azokkal, amelyek valóban érintik a professzionális, teljes mértékben üzleti alapokon működő ingatlanpiacot. Hiába mutat az építőipari statisztika enyhe élénkülést, a piac szereplői többnyire nem hídfelújításból és villamosvonal-építésből élnek. A szektor válságban van, ebből a szempontból kell megvizsgálni a kormányzati intézkedéseket.

Pro és kontra

A Bajnai-kormány első hónapjaiban valószínűleg többet tett a hosszú távú versenyképességünkért, mint az előző kormányfő öt egész év alatt. A kiadáscsökkenéssel vegyített adóátrendezés jobban pozicionálttá teszi az országot a nemzetközi versenyben, és biztosítja túlélését az egyre nehezebb nemzetközi környezetben. Ugyanakkor a csomag kellemetlen jellemzője, hogy nem törődik a növekedési problémákkal, mivel a költségvetés tartalékai elégtelenek. A stabilitási kérdésekre koncentráló, a növekedésre gyakorlatilag zéró erőforrást biztosító csomag nem fékezi a gazdaság visszaesését, helyenként prociklikus jegyei vannak. A REsource információi szerint, kormányzati körök is fájlalják két nem különösebben nagy, de annál fontosabb anticiklikus tétel, a lakáshitel-támogatások, illetve a panelprogram beáldozását, amelynek hatásai a lakáspiacon is érezhetőek lesznek. A lakáspolitikát kidobták az ablakon, és helyén csak a nagy üresség tátong.

Míg az irodapiacon az aktuális kormányzati intézkedések rövid távon nem számítanak jelentősnek, a hosszú távú kilátásokat pedig javítják, addig a kiskereskedelmi és az ehhez kapcsolódó logisztikai piacon a megszorításoknak a lakossági fogyasztást csökkentő hatásai rátesznek egy lapáttal arra a nyomásra, amelytől a keresleti oldal a GDP visszaesése és a hitelkínálat szűkülése miatt jelenleg is szenved. Az igazi kézzelfogható hatások azon a lakáspiacon várhatók, amely amúgy is rendkívül súlyosan megszenvedi a keresletcsökkentő hatásokat.

Válságban a lakáspiac

Elsősorban nem a kormányzati intézkedéscsomag foglalkoztatja a lakáspiaci szereplőket, akik már a Bajnai-kormány előtt is komoly problémákkal küzdöttek. A lakáspiac válsága természetesen nem egyformán érint minden szereplőt, de a kereslet visszaesése, a finanszírozás megnehezülése egyaránt sújtja a fejlesztőket és az értékesítési hálózatokat. Magyarországon nincs működőképes, hivatalos statisztika sem a használt, sem az új lakásokat illetően, az alkalmi kutatások megbízhatósága pedig helyenként kérdéses.

Az újlakás-értékesítések az első negyedévben mindenesetre jelentős visszaesést mutatnak. A REsource tíz lakásfejlesztőt kért meg, hogy járuljanak hozzá egy névtelen felméréshez. A felmérés célja, hogy meghatározza, 2009 első negyedévében mennyivel esett vissza az új lakások értékesítése. Mind a tíz lakásépítő szerepel a budapesti lakásfejlesztő társaságok húszas toplistáján, és mindegyiknél csökkent az értékesítés. A felmérés önbevalláson alapult, ezért – bár névtelen volt -, észlelhetően torzíthat pozitív irányba. A felmérés eredménye szerint a megkérdezett lakásfejlesztők a 2008. évi első negyedévi 450 lakással szemben 2009 első negyedévében már csak 218-at értékesítettek: ez 50%-nál nagyobb visszaesést mutat. Az Ecorys hasonló, nagyobb mintán alapuló kutatása ezzel megegyező trendekről számol be: 630 lakásról 360-ra zuhantak az eladások, ha pedig leszámítjuk az időközben visszamondott lakásokat, akkor az értékesítés csak 270 lakásra rúg. A zuhanó trendet erősíti, hogy a Cordia által végzett kutatás szerint 2009 májusában mindössze 25 lakást értékesítettek a budapesti piacon a vizsgált 32 projektben (a Cordia nélkül), ami csak hatoda az egy évvel korábbi értéknek. A helyzet tehát nem javul, hanem romlik.

A kormány csak ront a helyzeten?

Bár a lakáspiaci kereslet jelentős része élethelyzetből adódik, vegyük figyelembe, hogy a romló lakossági várakozások, a csökkenő jövedelmek – ne felejtsük el, a recesszió csak most indult -, illetve a szűkülő hitellehetőség akár több évre is visszavethetik a lakossági keresletet. Könnyen elképzelhető, hogy a gazdasági válság hatására, élénkítő csomag nélkül az egész iparág más értékesítési szinteken találja meg új egyensúlyát. A legnagyobb kérdés az, hogy ez az új szint hol lesz, valamint hogy milyen mély lesz a visszaesés, a piac meg tud-e maradni a jelenlegi struktúrájában, vagy lenullázódik, és teljesen új alapokon, új szereplőkkel fog újraindulni valamikor 2011-2012-ben úgy, hogy addig teljesen megszűnik a mögöttes szolgáltató- és termelőipar, eltűnik az építési szakértelem.

A piac jelenlegi alapjainak fennmaradása azért kulcskérdés, mert az aktuális szereplők reális áron normál gazdasági profit mellett – néha alatta – építenek, értékesítenek lakásokat, miközben a nulláról való felépülés csak extraprofit-várakozások mellett történhet, ami 2011-2012-re 2 ezer euró környéki értékesítési árakat vizionál. Ebből a szempontból vizsgálva a kormányzati intézkedéseket, egy részük indokolatlannak tűnik, a prociklikus – a ciklusra rásegítő – hatású intézkedések csak mélyítik a szektor válságát. Nagyon rövid távon a prociklikusság ugyan keresletélénkülésben nyilvánul meg, hiszen az áfaemelés, a kedvezmények elvétele megdobhatják a júniusi értékesítéseket, viszont negatív hatásként a következő fél-egy évre kiürítik a keresletet, ami miatt a lakásfejlesztők elgondolkodhatnak azon, hogy érdemes-e új építésbe kezdeni.

Az intézkedéscsomag tehát mélyíti a ciklust, ahelyett, hogy kisimítaná. A legfontosabb prociklikus intézkedés a támogatott forinthitelezés tervezett teljes eltörlése, amellyel kapcsolatban számos téveszme kering. Az általános téveszme, hogy az új hitelezés hatalmas tétel a költségvetésben. Az igazság ezzel szemben az, hogy az új hitelekhez kapcsolódó tételek elhanyagolhatóak, a kifizetések zöme a régi (jellemzően 2004 előtti) hitelekhez kapcsolódik. Bár hosszú távon valóban célszerű az állami támogatásokat leépíteni, de rövid távon az erősen visszaesett devizahitelezés keresletszűkítő hatását lehetne kompenzálni minimális kifizetések mellett. Ha a hiteleket az új építésű lakásokra koncentrálnák, ezen a részpiacon lehetne kompenzálni a kieső hitelkínálatot. Információink szerint lapzártánk időpontjában a kormány előtt volt egy a kamattámogatások újraindításáról szóló rendelet, azonban ez számottevően szűkebb kör számára lehet érvényes, mint az eltörölni kívánt támogatási rendszer. A legnagyobb probléma, hogy a vonatkozó rendelet felfüggesztésével a fejlesztők is elesnek a finanszírozás lehetőségétől. Márpedig devizaforrásból megépíteni egy forintban árazott, alacsony marzsú terméket – ez irracionális.

A szocpol kedvezmények eltörlése részben ugyan vitatható, de ha kisebb államban gondolkozunk, akkor valahol meg kell húzni a nadrágszíjat. Ennek ellenére a szocpol bizonyos elemei jók, miközben a visszaéléseket és a félszocpolt nyilván célszerű felszámolni.

A legnagyobb vihart kétség­kívül az ingatlanadó – pontosabb a politikailag képviselhetőbb vagyonadó – kavarja. Ugyanakkor mind a szakma, mind a széles közvélemény komoly valószínűséget ad annak, hogy ezt az adónemet az új kormány azonnal eltörli. Az adó ingatlanpiaci szempontból kezelhető, ugyanakkor a társadalmi közmegegyezésre nem is törekvő, hevenyészett törvény pontosan az ellenkezőjét éri el annak, mint amit akar: hosszú távon teszi politikailag szalonképtelenné az ingatlanadó fogalmát.

Összességében a kormány nem kifejezetten segít az ingatlanpiac jelenlegi problémáinak megoldásában, maradék erőforrásait inkább a politikailag jól kommunikálható intézkedésekre, mintsem anticiklikus lépésekre koncentrálja.